Wypowiedzenie umowy najmu. Co powinno zawierać i kiedy je złożyć?

Wszystkie warunki zawierania i wypowiadania umów najmu znajdują się w Księdze trzeciej. Zobowiązania, w Tytule XVII. Najem i dzierżawa, w Dziale I. Najem. Art. 673 wskazuje, że jeśli czas trwania najmu nie został w umowie oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć najem, ale z zachowaniem terminów umownych. Jeśli w dokumencie nie znalazły się postanowienia dotyczące okresów wypowiedzenia, zastosowanie znajdują terminy ustawowo określone. Są one następujące:

• W przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego.
• W przypadku płatności czynszu w odstępach miesięcznych umowę najmu można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
• W przypadku gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach – wypowiedzenie można złożyć na trzy dni naprzód.
• W przypadku najmu dziennego można wypowiedzieć umowę na jeden dzień naprzód. 

Jednocześnie możliwe jest również, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, ale tylko w przypadkach określonych w tym dokumencie. Może to zrobić zarówno wynajmujący, jak i najemca. Jeśli umowa nie uwzględnia klauzuli o możliwości jej wypowiedzenia, to najemcy oraz wynajmującemu nie pozostaje nic innego, jak zawrzeć porozumienie. 

Najemca może wypowiedzieć umowę na warunkach zawartych w przepisach i w samej jej treści, ale nie tylko. Może się zdarzyć, że zostanie dokonane wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, bez zachowania zasad zawartych w dokumencie. Będzie to możliwe, jeśli lokal miał istotne wady, mające wpływ na użytkowanie nieruchomości, o których wynajmujący nie poinformował najemcy. 

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Jest to równocześnie możliwe, jeśli najemca ten przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku – choćby z piwnicy czy komórki lokatorskiej, uciążliwym. Wynajmujący ma wtedy prawo do zakończenia umowy najmu nawet bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Wynajmujący może także wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli jego najemca:

• Użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem pomimo upomnień wynajmującego i nie zaprzestaje takich działań.
• Zaniedbuje lokal wynajmowany tak, że jest on narażony na stratę lub uszkodzenie.
• Zalega z opłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.
• Wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim bez wcześniejszego uzyskania zgody wynajmującego na piśmie. 

Bardzo częstym powodem, dla którego jest dokonywane wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, jest to, że najemca ma zaległości w opłatach czynszowych. Powinien w takiej sytuacji pisemnie uprzedzić korzystającego z lokalu o tym, że zamierza zakończyć umowę oraz wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin zapłaty zaległości. 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania powinno przybrać formę pisemną. W takim dokumencie należy zawrzeć:

• miejscowość i datę sporządzenia pisma,
• dane najemcy,
• dane wynajmującego,
• nagłówek "Wypowiedzenie umowy najmu",
• treść wypowiedzenia, w której umieścisz datę zawarcia umowy najmu, lokalizację mieszkania, dane wynajmującego i datę wypowiedzenia umowy,
• podstawę prawną pozwalającą na wypowiedzenie umowy,
• uzasadnienie. 

Wypowiedzenie powinno być podpisane własnoręcznie przez wynajmującego i najemcę.