Nowy podatek od mieszkań. Rząd uderzy nie tam, gdzie planował

O tym, że rząd planuje opodatkować hurtowy handel mieszkaniami, mówiono już w ubiegłym roku. Pomysł powrócił za sprawą premiera Mateusza Morawieckiego, który w wypowiedzi dla RMF FM, ujawnił plany wprowadzenia daleko idących ograniczeń dla "nieruchomościowych spekulantów" i innych inwestorów.

Gotowego projektu dotąd nie ma, jednak niemal każdego dnia pojawiają się nowe przecieki na jego temat. Wzbudzają jednocześnie coraz większe kontrowersje. Pojawiają się także nowe pytania.

Na razie wiadomo jedynie, że nowa ustawa ma wprowadzić dwie zmiany. Pierwsza polega na podniesieniu podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla osób i firm kupujących kolejne lokale. Dziś PCC przy kupowaniu używanych mieszkań wynosi 2 proc. od wartości nieruchomości. Tymczasem rząd chce, aby przy kupowaniu kolejnych mieszkań nabywcy płacili 6 proc.

Kolejny zapis dotyczy osób i funduszy posiadających już kilka mieszkań. W ubiegłym tygodniu resort rozwoju podał, że ograniczenia będą dotyczyły osób, które mają pięć mieszkań lub 315 mkw. powierzchni mieszkalnej.

Rządzący chcą także, aby nowych przepisów nie można było obejść, przekazując np. mieszkania dzieciom. Autorzy projektu zamknęli tę furtkę następującym przepisem:

Do limitów, o których mowa w ust. 1, wlicza się lokale mieszkalne oraz powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych, które nabywca zbył w okresie 12 miesięcy w drodze darowizny, chyba że darowizna ta dotyczyła udziałów w prawie własności lokalu mieszkalnego, w którym obdarowany posiadał już udziały.

Dodatkowo właściciele nieruchomości, którzy chcieliby np. oszukać notariusza, podając fałszywe dane na temat liczby posiadanych mieszkań, mogą być za to ukarani. Problem w tym, że rządowy projekt nie przewiduje jednocześnie żadnej możliwości weryfikacji informacji podawanych notariuszowi.

Na tym kontrowersje się nie kończą. Aby nie podlegać limitom dotyczącym zakupu określonej liczby mieszkań, będzie można kupować nie więcej niż jeden lokal mieszkalny na rok. Jednak ten zapis może unieważnić minister rozwoju lub inny wskazany przez niego urzędnik. Zdaniem ekspertów stworzy to szerokie pole do nadużyć i korupcji.

Eksperci, których poprosiliśmy o skomentowanie tych pomysłów, nie zostawiają na nich suchej nitki.

Projekt jest robiony na kolanie. Teza, że uzdrowi rynek mieszkaniowy i zwiększy dostępność mieszkań, jest błędna, podobnie jak nadzieja, że dzięki niemu ceny spadną, zasób mieszkaniowy się zwiększy. Ceny wcale nie spadną, dodatkowo projekt na pewno nie zniechęci funduszy do kupowania mieszkań. Ten pomysł nie sprawdzi się więc na żadnym gruncie ani prawnym, gospodarczym czy politycznym - ocenia pomysł Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dodaje, że projekt jest wstępnie nastawiony głównie na fiskalizm i zwiększenie wpływów do budżetu. – Aby uzdrowić rynek mieszkaniowy, potrzebne są głębsze rozwiązania systemowe, reforma prawa budowlanego, planowania przestrzennego, a także zmiana niektórych ustaw, w tym ustawy o ochronie lokatorów – dodaje.

Kontrowersje ekspertów wzbudza także pomysł wprowadzenia 6-procentowego podatku PCC. Pojawiają się nawet głosy, że może być to sposób na zwiększenie stawki podatkowej tylnymi drzwiami. W praktyce oznaczałoby to, że rząd przymierza się do objęcia wyższą stawką nie tylko nieruchomości, ale także np. środków trwałych, w tym np. samochodów.

Jednak Łukasz Bączyk, partner i członek zarządu w ASB Tax, na razie nie widzi takiego zagrożenia. - Wyższa stawka obejmie tylko nieruchomości. Wydaje się, że rząd nie będzie chciał tego rozszerzać na zakup innych środków trwałych, bo byłoby to bardzo kontrowersyjne, zwłaszcza przed wyborami – ocenia.

Jego zdaniem rząd prawdopodobnie przestraszył się również wycieku informacji na temat projektu i przynajmniej na razie nie nałoży nowych podatków na osoby fizyczne. - Po reakcji rządu na doniesienia RMF – u dotyczące zapisów ustawy, wydaje mi się, że rząd będzie dążył do tego, aby nowe obciążenia były nakładane głównie na fundusze. Z kolei podatki nakładane na osoby fizyczne odłoży w czasie – ocenia.

Ekspert uważa także, że jeżeli projekt zostanie uchwalony w wersji, którą poznaliśmy z medialnych przecieków, wówczas mogą pojawić się zarzuty o jego niekonstytucyjność oraz ich niezgodność z prawem unijnym.

- Zasadniczo w Unii podatek VAT jest podatkiem zharmonizowanym. Chodzi o to, aby transakcje nie były obciążone podwójnie, podatkiem od wartości dodanej i podatkiem obrotowym. Co do zasady płaci się więc albo podatek VAT lub PCC – przypomina Łukasz Bączyk.

Dodaje, że kontrowersyjne będzie więc obciążenie podatkiem PCC transakcji, która i tak będzie obłożona podatkiem VAT.

W momencie, gdy transakcja zakupu mieszkania zawierana jest z podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą, jakim jest deweloper, wówczas podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT, w wysokości 8 proc. dla budownictwa mieszkaniowego. Jeżeli dodatkowo miałby pojawić się podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 6 proc., to w moim przekonaniu będzie to bardzo kontrowersyjne - ocenia.

Nasz rozmówca uważa, że kolejnym problemem związanym z nowymi przepisami mogą być także zarzuty o niekonstytucyjność.

- Wprowadzanie ograniczeń w zakupie mieszkań ponad dozwolony limit i uzależnianie możliwości kupienia mieszkania ponad ograniczenia od zgody urzędnika może być niezgodne z Konstytucją, ponieważ może to ograniczać konstytucyjne prawo własności – ocenia Łukasz Bączyk.

Ekspert dodaje, że zasadne w tym momencie jest pytanie, dlaczego inwestorzy mieliby mieć ograniczone prawo do kupowania mieszkań, jeśli mają na to odpowiednie środki, zwłaszcza że w tym wypadku chodzi o rynek mieszkaniowy, a nie jakiś strategiczny sektor, jak np. rynek paliw czy energii – zauważa.

Przypomina także, że obecnie w rękach funduszy jest zaledwie ok. 9 tys. mieszkań. - Wprowadzanie więc z powodu tak niewielkiej liczby lokali zakupionych przez fundusze tak dużych ograniczeń w zakupie mieszkań, wydaje się sporym nadużyciem. Rola funduszy jest demonizowana, sugeruje się, że to one przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań, tymczasem na razie ich rola jest ograniczona – ocenia.

Ekspert uważa także, że rząd, forsując nowe rozwiązania, może w przyszłości narazić się na pozwy. - Można sobie wyobrazić, że ktoś może zaskarżyć decyzje wydane na podstawie nowych przepisów do sądu, który z kolei w postanowieniu może przychylić się do argumentów o ich niekonstytucyjności. W praktyce więc rząd chce wprowadzić przepisy, które potencjalnie będzie można zaskarżyć – ocenia.

Robert Kuliga, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, uważa z kolei, że propozycje rządu nie uderzą w zagraniczne fundusze, jak tego chce rząd, tylko w Polaków, którzy latami budują swoją zamożność. - Jeżeli proponowane przepisy wejdą w życie w obecnej formule, którą znamy z mediów, będzie to przysłowiowe wylanie dziecka z kąpielą – ocenia.

Dodaje, że według niego wprowadzenie ograniczeń dla funduszy zagranicznych, które kupują mieszkania w Polsce, ma sens, zwłaszcza że takie podmioty kupują je hurtowo od deweloperów, co według niego może mieć wpływ na windowanie cen na rynku.

Jednak ten problem nie dotyczy Polaków, którzy kupują mieszkania, aby zabezpieczyć sobie przyszłość, traktując je jako lokatę kapitału. Inwestowanie w nieruchomości to jednocześnie jeden z niewielu obszarów, w których Polacy w ostatnich latach mogli budować swoją zamożność. Warto pamiętać, że nie jesteśmy zamożnym społeczeństwem. Nieruchomości stały się jednak segmentem, w którym Polacy inwestowali swoje oszczędności, traktując to jako jedną z niewielu opcji budowania bezpiecznej emerytury - ocenia.

Według niego rządowe pomysły bardzo mocno uderzą w tę grupę Polaków. - Przypominam, że już w ubiegłym roku zlikwidowano m.in. wszystkie ulgi związane z opodatkowaniem najmu, w efekcie ten biznes przestał być rentowny. Jednocześnie trudno uznać za rentiera kogoś, dla kogo pieniądze z najmu są tylko dodatkowym wsparciem finansowym, taką poduszką finansową na przyszłość – mówi.

Robert Kuliga uważa także, że jeżeli rząd będzie dalej forsował ograniczenia w nabywaniu mieszkań dla indywidualnych nabywców, to będzie kolejny krok do dokręcania śruby zaradnym Polakom.

- Uważam, że te ograniczenia nie powinny być wprowadzane w stosunku do osób indywidualnych, bo będzie to sztuczne reglamentowanie rynku. Ponadto to nie uderzy w spekulantów, tylko w przeciętnych, zaradnych Polaków, którzy nie są wcale żadnymi krezusami finansowymi – podkreśla.

Tymczasem resort rozwoju, który zapytaliśmy o to, czy projekt był już konsultowany z przedstawicielami branży, a także, kiedy będzie gotowy i trafi pod obrady Sejmu, w odpowiedzi poinformował:

Projekt dotyczący ograniczenia hurtowego zakupu mieszkań jest w trakcie konsultacji. Zależy nam na wypracowaniu jak najlepszych rozwiązań. Obecnie projekt oczekuje na decyzję Zespołu ds. Programowania Prac Rządu w KPRM.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.