Podatek katastralny – na ile COVID-19 mógł skorygować jego perspektywy?

Koncepcja wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego, który miałby zastąpić tradycyjną daninę od nieruchomości, a wraz z nią podatek rolny i leśny, posiada już swoją bogatą i dość długą historię. Jeszcze do niedawna temat ten, bardzo szczęśliwie zresztą dla rodzimych posiadaczy jakichkolwiek nieruchomości, pozostawał jedynie w sferze ekonomicznej science fiction. Niestety wiele wskazuje na to, że kwestia szeroko pojętej zmiany sposobu taksacji nieruchomości w Polsce może już wkrótce wrócić na medialną tapetę w nowej odsłonie.

Na pozór niepozorna różnica pomiędzy podatkiem katastralnym, a obowiązującym od lat w Polsce tym tradycyjnym od nieruchomości, polega na sposobie ich naliczania. W pierwszym przypadku, jak zresztą sama nazwa wskazuje, naliczany jest od wartości katastralnej nieruchomości, w drugim na opodatkowaniu powierzchni.

Różnica jest jednak zasadnicza, jeśli porównać różne warianty stawek obu odmian nieruchomościowej daniny. Wersja katastralna w każdym przypadku wydaje się być zdecydowanie bardziej niekorzystna dla portfeli rodzimych podatników, a dla większości z nich praktycznie nie do przyjęcia.

Sęk w tym, że w przypadku zdecydowanej większości krajów unijnych, nie tylko tych o najbardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości, podatek katastralny jest obowiązującą normą. Przyjęte w poszczególnych krajach rozwiązania nie są oczywiście jednolite, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, bywają dość skomplikowane. Pytanie, dlaczego to co jest sprawdzone i z powodzeniem praktykowane za granicą, w żadnym wypadku nie mogło w trakcie trzech dekad transformacji gospodarczej doczekać się przyjęcia na krajowym podwórku.

Podatek katastralny jest podatkiem lokalnym, istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej. Poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, acz nie wykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów. 

Kataster poza tym zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, czy wreszcie ograniczenie wolumenu inwestycji spekulacyjnych.

Z kolei jako jedyne istotne mankamenty tego podatku wymienia się jego zazwyczaj znacznie wyższe stawki dla obywateli oraz destrukcyjny wpływ na proces inwestowania w nieruchomości.

Tymczasem pomimo zdecydowanej przewagi zalet wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce to w powszechnej opinii perspektywa rodem z katastroficznego filmu, nie tylko z punktu widzenia rodzimej mieszkaniówki, czy całego krajowego rynku nieruchomości, ale wręcz w szeroko pojętym wymiarze społecznym.

Znamienne jest jednak, że uznani rodzimi eksperci ekonomiczni w znacznej większości opowiadają się za gruntowną reformą opodatkowania krajowych nieruchomości, czyli de facto wprowadzeniem katastru w Polsce. Potwierdzają to dwa raporty z ub. roku, jeden autorstwa Fundacji Batorego – "Polska samorządów", druga Centrum Analiz i Studiów Podatkowych Szkoły Głównej Handlowej – "Opodatkowanie nieruchomości w krajach Grupy Wyszehradzkiej".

Pierwsze z opracowań sugeruje wprost wprowadzenie opodatkowania nieruchomości w Polsce w oparciu o jego wartość rynkową, jako główne źródło finansowania "samorządowego państwa dobrobytu", prezentując nawet propozycje stawek. Z kolei analiza ekspertów SGH kładzie nacisk na niedofinansowanie samorządów za sprawą archaicznego sposobu opodatkowania nieruchomości, a w związku z tym konieczność jego gruntownego zreformowania.

Jak wskazują autorzy opracowania "Opodatkowanie nieruchomości w krajach Grupy Wyszehradzkiej", podatek od nieruchomości w obecnej formie jest już znaczącym źródłem dochodów dla krajowych budżetów lokalnych na poziomie 1,2 proc. PKB. Przykładowo w Czechach odsetek ten wynosi 0,2 proc., w Słowacji 0,4 proc., a na Węgrzech 0,6 proc. Najwyższy udział podatku od nieruchomości w PKB występuje we Francji - 3,2 proc. oraz w Wielkiej Brytanii – 3,1 proc., a średnia unijna to 1,6 proc.

Stosunkowo znaczące dochody z opodatkowania krajowych nieruchomości wynikają z 30-krotnie większej stawki daniny od nieruchomości komercyjnych, z których w efekcie pochodzi 85 proc. wpływów z podatku od nieruchomości. Z kolei mieszkaniówka opodatkowana jest w Polsce symbolicznie. Podatek od mieszkania o powierzchni 100 mkw. to około 20 euro, przy opodatkowaniu analogicznej powierzchni lokalu pod działalność gospodarczą rzędu 580 euro.

Autorzy zwracają też uwagę na oderwanie wysokości podatku od nieruchomości od jej wartości, skutkujące identycznym opodatkowaniem hotelu o wartości 2 mln euro oraz budynku w ruinie wartego tysiąc razy mniej. Ma to być modelowy przykład niedopuszczalnego braku sprawiedliwości podatkowej i równości opodatkowania, w efekcie funkcjonowania systemu ewidentnie preferującego "bogatych" podatników.

Z kolei w przypadku gruntów ujednolicenie w obecnym systemie powierzchniowym podatku od parceli wartej tysiąc euro i milion euro, to przy tendencji wzrostowej cen nieruchomości zaproszenie do transakcji spekulacyjnych i przetrzymywania działek jako lokaty kapitału. To niebezpieczne zjawisko potęgujące deficyt gruntów inwestycyjnych w miastach ze wszelkimi tego negatywnymi skutkami.

Tymczasem COVID-19 w najlepsze winduje deficyt budżetowy państwa do nienotowanych poziomów oraz demoluje budżety lokalne. Na razie najbardziej dramatyczne wieści w tej materii docierają ze stołecznego ratusza. Drastyczny spadek wszystkich dochodów Warszawy i paraliż jej finansów spowodują już w najbliższej przyszłości silny wzrost zadłużenia miasta, przesunięcie większości inwestycji w czasie, wyprzedaż najcenniejszych gruntów inwestycyjnych oraz serię bolesnych podwyżek dla Warszawiaków - opłat za wodę, śmieci, parkowanie i komunikację miejską.

Na razie podobna sytuacja nie jest udziałem większości samorządów, które wciąż deklarują wiązanie końca z końcem, choć z coraz większym trudem. Istnieje jednak ponadprzeciętne ryzyko, że już wkrótce w ogromnej większości bez odpowiedniego wsparcia rządowymi subwencjami, na które w obecnej sytuacji trudno jest liczyć, podzielą los miasta stołecznego.

W efekcie Unia Metropolii Polskich sygnalizuje już teraz rosnące niczym kula śnieżna problemy budżetowe jednostek samorządu terytorialnego. W związku z tym pojawił się postulat zwiększenia udziału samorządów w podatkach PIT i CIT oraz wprowadzenia innych zmian systemowych rekompensujących ich ubytki dochodów. Nietrudno się domyślić, że z czasem, w miarę pogarszania sytuacji będą się pojawiać kolejne dezyderaty. Pytanie, jakie.

W tej sytuacji wydaje bardzo mało prawdopodobne, by już w przewidywalnej przyszłości nie wypłynął ponownie temat podatku katastralnego jako ewentualnego jedynego konkretnego koła ratunkowego dla podupadających na powszechną skalę samorządowych finansów.