Podatek a sprzedaż nieruchomości. Jak rozliczyć PIT?

Dla przypomnienia zgodnie z art. 10. ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT za źródło przychodu uznaje się odpłatne zbycie:
nieruchomości (całej lub jej części),

• spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkaniowego lub użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zawsze po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została kupiona nieruchomość lub prawo majątkowe, dochód i przychód stają się wolne od należności PIT. Zatem, jeżeli chcesz po upływie 5 lat od daty nabycia sprzedać działkę kupioną w 2011 roku z domem (jako częścią składową działki) zbudowanym w 2013 roku, unikniesz zapłaty podatku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości regulowany jest Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nią sprzedaż domu lub mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych od daty jej zakupu wymaga opłacenia podatku w wysokości 19 proc. wartości dochodu.

Oznacza to, że danina wyliczana jest nie od całej kwoty transakcji, a wyłącznie od dochodu, czyli od przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszty tej sprzedaży oraz koszty nabycia i wytworzenia (np. nakłady, które podniosły wartość nieruchomości).

Wypełniając deklarację PIT-39 każdy podatnik musi samodzielnie wyliczyć wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości. Będzie on odliczony od różnicy między ceną sprzedaży a ceną kupna, czyli od dochodu. Żeby zrobić to w szybki sposób, można skorzystać z kalkulatorów dostępnych w internecie. W tym celu wymagane będzie podane następujących informacji:

• roku zakupu i sprzedaży nieruchomości,
• przychodu z transakcji,
• kosztów uzyskania przychodu,
• sumy dokonanych odpisów amortyzacyjnych,
• kwoty przychodu przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Kwotę do zapłaty skarbówce można również obliczyć samodzielnie.

Przykład.
W 2018 roku zakupiłeś mieszkanie za 700 tys. zł. W 2015 sprzedałeś je za kwotę 550 tys. zł. W tym czasie nie przeprowadziłeś żadnego remontu, a uzyskanych środków ze sprzedaży pieniędzy nie planujesz przeznaczać na własne cele mieszkaniowe. W tym przypadku Twój przychód wyniósł 700 tys. zł. Żeby obliczyć dochód (który jest niezbędny do obliczenia kwoty podatku) odejmujesz od niego koszt zakupu nieruchomości, tj. 700 tys. zł. - 550 tys. zł = 150 tys. zł. Należny podatek obliczysz następnie: 150 tys. zł. x 19% = 28 500 zł.

Jeśli natomiast zakupiłeś mieszkanie za 700 tys. zł. i sprzedałeś je za 600 tys. zł., wtedy nie będziesz objęty podatkiem dochodowym.

Polskie prawo zakłada, że dochód ze sprzedaży domu, mieszkania czy działki może być niektórych przypadkach nie podlegać opodatkowaniu. Podatnicy, którzy chcą uzyskać zwolnienie z płacenia podatku, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej i pokryć wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wystarczy w ciągu maksymalnie 3 lat (od dnia sprzedaży mieszkania) udokumentować wydanie przychodu z nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy, np. na spłatę kredytu hipotecznego, remont mieszkania czy zakup gruntu pod budowę.

Co istotne, jeśli podatnik chce skorzystać z ulgi podatkowej, musi poinformować o tym urząd skarbowy. Zrobi to za pomocą rocznego zeznania podatkowego na deklaracji PIT-39, wykazując sprzedaż nieruchomości i zaznaczając, że płatnik ma zamiar przeznaczyć całą lub część kwoty na własne cele mieszkaniowe. Niewykorzystaną w tych celach sumę, podatnik musi opodatkować.

Od 1 stycznia 2019 roku weszły w życie przepisy zmieniające kwestie dotyczące zapłaty należności podatkowej od sprzedaży nieruchomości uzyskanej w drodze dziedziczenia. Dotychczas podatnicy byli zobowiązani uiścić podatek, jeśli transakcja została przeprowadzona w ciągu 5 lat od śmierci spadkodawcy.Jak wygląda to teraz?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości spadkowej obowiązuje wtedy, kiedy od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę nie minęło jeszcze 5 lat. Podobna sytuacja ma miejsce w odniesieniu do nieruchomości uzyskanej w drodze darowizny. W tym przypadku jednak 19-procentowy podatek liczony jest od ceny całej kwoty, ponieważ kwota zakupu wynosi 0%. W rezultacie podatek może być bardzo wysoki.

Co ważne, opłacenie daniny od sprzedaży mieszkania uzyskanej w ten sposób, nie pozwala podatnikowi uniknąć obowiązku uiszczenia podatku od darowizny czy spadku.

Jeśli z sukcesem wydasz całą zarobioną kwotę, zysk ze sprzedaży mieszkania przestanie podlegać podatkowi. Dane o dochodach zwolnionych z tego obowiązku ze względu na zastosowaną ulgę (bez względu na to czy została zrealizowana, czy dopiero będzie) należy zadeklarować w zeznaniu PIT-39, po zakończeniu roku podatkowego.

W przypadku niekorzystania z ulgi mieszkaniowej, w tym samym formularzu trzeba przedstawić dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz podatek PIT, jednocześnie wpłacając należność. Jeśli w zeznaniu będą potrzebne jakiekolwiek zmiany (np. przychód nie zostanie przeznaczony na deklarowane cele mieszkaniowe), wówczas należy złożyć korektę i zapłacić zaległy należność wraz z ewentualnymi odsetkami, naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności.