Rusza Bezpieczny Kredyt 2 proc. Szansa dla nielicznych i chwilowa sztuczka [OPINIA]

Zacznijmy od kontrowersyjnej tezy. Z rynkiem mieszkań w Polsce nie jest tak źle, jak moglibyśmy sądzić śledząc niektóre doniesienia medialne.

Jak wynika z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego, od 2005 roku do chwili obecnej o 20 pkt proc. spadł odsetek młodych osób (20-29 lat), które żyją w przepełnionych mieszkaniach. Wciąż jednak pozostaje on na bardzo wysokim poziomie 42 proc. Od 2013 do 2022 r. odsetek młodych wydających ponad 40 proc. swoich dochodów na mieszkanie spadł o połowę. Częściowo może to być wynikiem pandemii (ponieważ młodzi ludzie w wyniku ekonomicznej niepewności częściej wracali do rodzinnych domów). W dużej części jest to jednak pochodna dobrej sytuacji na rynku pracy - rosnących pensji oraz spadającego bezrobocia w tej grupie wiekowej. Oraz wzrastającej liczby mieszkań.

Według Eurostatu tzw. przeciążenie kosztami mieszkaniowymi (housing cost overburden rate) dotyka 7 proc. Polaków mieszkających w miastach. Za przeciążone kosztami uznaje się te gospodarstwa domowe, które wydają ponad 40 proc. swojego dochodu na mieszkania. Średnia dla miast unijnych to prawie 11 proc. Jesteśmy również poniżej średniej wspólnoty jeśli chodzi o udział kosztów mieszkaniowych w koszyku wydatków. Przeciętny mieszkaniec UE wydaje na ten cel ponad 19 proc., Polacy "zaledwie" 18 proc.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Z danych Europejskiego Urzędu Statystycznego wynika, że żyjemy w jednych z najbardziej zatłoczonych mieszkań na kontynencie. W przeludnionych domach mieszka 36 proc. Polaków. Za nami w tej kategorii są tylko Łotysze, Rumuni i Bułgarzy.

Istotny jest fakt, że w porównaniu do większości Europejczyków Polacy posiadają znacznie częściej mieszkania na własność. W naszym kraju niemal 87 proc. osób mieszka w swoich własnych domach. Dla porównania w Niemczech – kraju z najmniejszym odsetkiem mieszkań własnościowych w Europie – ten odsetek nie dobija nawet 50 proc. To z kolei oznacza, że Polakom znacznie częściej odpadają pieniądze płacone za wynajem. W Polsce jedynie kilka proc. gospodarstw domowych wynajmuje mieszkania na rynku. Oczywiście jest to małe pocieszenie dla osób, które wynajmują – najczęściej dla młodych, w dużych miastach. Ci muszą przeznaczać ogromną część swoich dochodów właśnie na ten cel.

Rzućmy okiem na jeszcze jedną kategorię. Nie jest tak, że cena metra kwadratowego mieszkań w Polsce gwałtownie rośnie. A precyzując – rzeczywiście rośnie, ale od mniej więcej dekady podąża ona za średnią pensją. Za przeciętne wynagrodzenie można kupić więc mniej więcej tyle samo metrów kwadratowych mieszkania (w niektórych miastach bardziej adekwatne byłoby powiedzenie "centymetrów kwadratowych"), co dekadę temu. Mało tego, od 2007 roku, po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości ceny mieszkań względem średniej krajowej spadały.

Tymczasem wzrost wynagrodzeń do zeszłego roku przez niemal trzy dekady wyprzedzał inflację. Jeśli więc wzrost cen mieszkań podążał za wzrostem pensji, a te wyprzedzały inflację, to mieszkania stały się atrakcyjnym dobrem inwestycyjnym. Warto to zapamiętać.

To wszystko, co powyżej napisałem nie oznacza oczywiście, że Polsce nie przydałaby się rozsądna polityka mieszkaniowa, bynajmniej! I tu dochodzimy do Bezpiecznego Kredytu 2 proc.

Jest to rządowy program dopłaty do kredytów hipotecznych. Dopłaty mają objąć kredyty do 500 tys. zł dla singla i 600 tys. zł dla pary. Do tej kwoty można doliczyć wkład własny w wysokości 200 tys. zł. Oznacza to, że rządowa pomoc będzie obejmować mieszkania lub domy, których wartość nie może przekroczyć 700 tys. zł dla singla lub 800 tys. dla pary. Co ważne nieruchomość ma być miejscem zamieszkania, nie można więc jej przeznaczyć pod wynajem. O wsparcie mogą ubiegać się osoby do 45. roku życia.

Program wstępnie ma trwać cztery lata (dziwna koincydencja z długością trwania kadencji Sejmu). Szacuje się, że rocznie ma nim być objętych ok. 40 tys. kredytów. W sumie na rozwiązaniu może skorzystać około 200 tys. Polaków i Polek.

Dla tych osób, które wezmą kredyt z dopłatą, oszczędność w porównaniu do obecnie oferowanych hipotek może wynieść nawet ok. 200 tys. zł. To naprawdę sporo i z pewnością odciąży to finansowo dziesiątki tysięcy osób, które załapią się na program.

Problem z dopłatą do kredytu jest ten sam, który wiąże się z podobnymi programami, które pojawiały się nie tylko w Polsce – działa on na stronę popytową. A pomoc skierowana do konkretnego klienta, na konkretne dobro, co podwyższy ceny. To się już zresztą dzieje. Widać, że na rynku drożeją (choć nie są to wzrosty drastyczne) mieszkania mniejsze i średnie. Po latach obowiązywania tego rozwiązania ceny nieruchomości pójdą w górę jeszcze bardziej.

I wzrosną one nie tylko dla tych, którzy mogą uzyskać pomoc. Pójdą w górę dla wszystkich. Można oczywiście argumentować – i będą to argumenty słuszne – że osoby, które na przykład mają już jedną nieruchomość i chcą kupić inną, w celach inwestycyjnych nie potrzebują pomocy państwa. Z drugiej strony nieruchomości zdrożeją również dla tych, którzy będą składać wnioski o kredyt za dwa lub trzy lata. Największą korzyść odniosą więc ci, którzy załapią się na pierwsze transze pomocy.

Są jeszcze dwie rzeczy, o których pisałem wcześniej. Przeludnienie mieszkań oraz to, że stanowią one dobra inwestycyjne.

Jeśli chodzi o tę pierwszą sprawę, to program w niewielkim stopniu jest w stanie coś zmienić. Szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje około 1,5 do nawet 2 mln mieszkań i domów. Program, choć może zadziałać również na podaż, nie jest rozwiązaniem. Po prostu jest zbyt skromny.

Pozostaje kwestia "inwestycyjności" mieszkań. Jeżeli ich ceny rosną szybciej niż inflacja, to są one łakomym kąskiem dla tych, którzy już mają pieniądze i chcą je pomnożyć. Oczywiście z perspektywy kupujących dach nad głową lub wynajmujących oznacza to zaciskanie pasa, lub po prostu niemożność zamieszkania w uznawanych za godne warunkach.

Rozwiązaniem jest działanie od strony podażowej. Sektor publiczny powinien zaangażować się w budowę konkurencyjnych cenowo, dobrej jakości mieszkań w niezłych lokalizacjach miast. Takie rozwiązanie powodowałoby niższą opłacalność inwestowania w mieszkalnictwo ze strony podmiotów prywatnych. Przynajmniej w tych segmentach rynku, gdzie budowałaby domena publiczna. Mieszkania przestałyby wiec być tak atrakcyjnym dobrem inwestycyjnym, a kapitał płynąłby w inne miejsca.

To oczywiście oznaczałoby, że ubytek prywatnych inwestorów musiałoby uzupełniać państwo lub samorządy. Natomiast to nie interes dużego biznesu powinien być priorytetem w polityce mieszkaniowej. Tak jak nie jest na przykład w sektorze opieki zdrowotnej. Państwo zawsze powinno stać po stronie tych, którzy najbardziej potrzebują jego wsparcia.

Taki pomysł oczywiście był na stole. Nazywał się Mieszkanie plus i okazał się kompletną klapą. Rządzący zwrócili się więc w stronę o wiele prostszego i mniej wymagającego rozwiązania, które – w skali potrzeb – jest jak plaster na odciętą rękę. Nie bądźmy zresztą dziećmi. Po fiasku programu Mieszkanie plus nie chodzi o kompleksowe rozwiązanie kwestii mieszkaniowej w naszym kraju. Tylko o głosy w nadchodzących wyborach.

Kamil Fejfer, dziennikarz freelancer, analityk rynku pracy i nierówności społecznych, związany z Fundacją Inicjatyw Społecznko-Ekonomicznych, dla money.pl