Należność podatkowa od sprzedaży nieruchomości a PIT
Dla przypomnienia zgodnie z art. 10. ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT za źródło przychodu uznaje się odpłatne zbycie:
nieruchomości (całej lub jej części),
- spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkaniowego lub użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Kiedy nie trzeba zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
Zawsze po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została kupiona nieruchomość lub prawo majątkowe, dochód i przychód stają się wolne od należności PIT. Zatem, jeżeli chcesz po upływie 5 lat od daty nabycia sprzedać działkę kupioną w 2011 roku z domem (jako częścią składową działki) zbudowanym w 2013 roku, unikniesz zapłaty podatku.
Ile wynosi podatek od sprzedaży działki lub mieszkania?
Podatek od sprzedaży nieruchomości regulowany jest Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nią sprzedaż domu lub mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych od daty jej zakupu wymaga opłacenia podatku w wysokości 19 proc. wartości dochodu.
Oznacza to, że danina wyliczana jest nie od całej kwoty transakcji, a wyłącznie od dochodu, czyli od przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszty tej sprzedaży oraz koszty nabycia i wytworzenia (np. nakłady, które podniosły wartość nieruchomości).
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Wypełniając deklarację PIT-39 każdy podatnik musi samodzielnie wyliczyć wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości. Będzie on odliczony od różnicy między ceną sprzedaży a ceną kupna, czyli od dochodu. Żeby zrobić to w szybki sposób, można skorzystać z kalkulatorów dostępnych w internecie. W tym celu wymagane będzie podane następujących informacji:
- roku zakupu i sprzedaży nieruchomości,
- przychodu z transakcji,
- kosztów uzyskania przychodu,
- sumy dokonanych odpisów amortyzacyjnych,
- kwoty przychodu przeznaczonej na cele mieszkaniowe.
Kwotę do zapłaty skarbówce można również obliczyć samodzielnie.
Przykład.
W 2018 roku zakupiłeś mieszkanie za 700 tys. zł. W 2015 sprzedałeś je za kwotę 550 tys. zł. W tym czasie nie przeprowadziłeś żadnego remontu, a uzyskanych środków ze sprzedaży pieniędzy nie planujesz przeznaczać na własne cele mieszkaniowe. W tym przypadku Twój przychód wyniósł 700 tys. zł. Żeby obliczyć dochód (który jest niezbędny do obliczenia kwoty podatku) odejmujesz od niego koszt zakupu nieruchomości, tj. 700 tys. zł. - 550 tys. zł = 150 tys. zł. Należny podatek obliczysz następnie: 150 tys. zł. x 19% = 28 500 zł.
Jeśli natomiast zakupiłeś mieszkanie za 700 tys. zł. i sprzedałeś je za 600 tys. zł., wtedy nie będziesz objęty podatkiem dochodowym.
Jak uzyskać zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości?
Polskie prawo zakłada, że dochód ze sprzedaży domu, mieszkania czy działki może być niektórych przypadkach nie podlegać opodatkowaniu. Podatnicy, którzy chcą uzyskać zwolnienie z płacenia podatku, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej i pokryć wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wystarczy w ciągu maksymalnie 3 lat (od dnia sprzedaży mieszkania) udokumentować wydanie przychodu z nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy, np. na spłatę kredytu hipotecznego, remont mieszkania czy zakup gruntu pod budowę.
Co istotne, jeśli podatnik chce skorzystać z ulgi podatkowej, musi poinformować o tym urząd skarbowy. Zrobi to za pomocą rocznego zeznania podatkowego na deklaracji PIT-39, wykazując sprzedaż nieruchomości i zaznaczając, że płatnik ma zamiar przeznaczyć całą lub część kwoty na własne cele mieszkaniowe. Niewykorzystaną w tych celach sumę, podatnik musi opodatkować.
Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny
Od 1 stycznia 2019 roku weszły w życie przepisy zmieniające kwestie dotyczące zapłaty należności podatkowej od sprzedaży nieruchomości uzyskanej w drodze dziedziczenia. Dotychczas podatnicy byli zobowiązani uiścić podatek, jeśli transakcja została przeprowadzona w ciągu 5 lat od śmierci spadkodawcy.Jak wygląda to teraz?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości spadkowej obowiązuje wtedy, kiedy od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę nie minęło jeszcze 5 lat. Podobna sytuacja ma miejsce w odniesieniu do nieruchomości uzyskanej w drodze darowizny. W tym przypadku jednak 19-procentowy podatek liczony jest od ceny całej kwoty, ponieważ kwota zakupu wynosi 0%. W rezultacie podatek może być bardzo wysoki.
Co ważne, opłacenie daniny od sprzedaży mieszkania uzyskanej w ten sposób, nie pozwala podatnikowi uniknąć obowiązku uiszczenia podatku od darowizny czy spadku.
Wypełnij deklarację PIT-39
Jeśli z sukcesem wydasz całą zarobioną kwotę, zysk ze sprzedaży mieszkania przestanie podlegać podatkowi. Dane o dochodach zwolnionych z tego obowiązku ze względu na zastosowaną ulgę (bez względu na to czy została zrealizowana, czy dopiero będzie) należy zadeklarować w zeznaniu PIT-39, po zakończeniu roku podatkowego.
W przypadku niekorzystania z ulgi mieszkaniowej, w tym samym formularzu trzeba przedstawić dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz podatek PIT, jednocześnie wpłacając należność. Jeśli w zeznaniu będą potrzebne jakiekolwiek zmiany (np. przychód nie zostanie przeznaczony na deklarowane cele mieszkaniowe), wówczas należy złożyć korektę i zapłacić zaległy należność wraz z ewentualnymi odsetkami, naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności.