Ubezpieczenia majątkowe - mieszkań i domów

Poniżej prezentujemy ogólne informacje nt. ubezpieczeń mieszkań i domów. Dodatkowo jeśli chcecie Państwo rozszerzyć swoją wiedzę i uzyskać szerszy zakres informacji na omawiany poniżej temat zapraszamy również do zapoznania się z odpowiedziami na najczęstsze pytania w odniesieniu do ubezpieczeń mieszkaniowych. Więcej informacji

Ubezpieczenie mieszkania oraz domu jest rodzajem ubezpieczenia o najbogatszych tradycjach ubezpieczeniowych, którego źródeł można się doszukiwać w najstarszych, bo funkcjonujących w Polsce od początku XIX wieku ubezpieczeń budynków od ognia. Ubezpieczenie budynków z pośród wszystkich ubezpieczeń majątkowych, obok ubezpieczeń komunikacyjnych można uznać za najpowszechniejszy produkt ubezpieczeniowy na polskim rynku ubezpieczeń.

Obecny kształt ubezpieczeń mieszkaniowych uległ znaczącym zmianom w stosunku do jego pierwowzoru. Przede wszystkim nie ogranicza się tylko do ryzyk podstawowych, tj. od ognia, zalania, powodzi. Obecnie ten podstawowy ?rdzeń? ubezpieczenia jest obudowany dodatkowymi elementami w postaci: ryzyka kradzieży, dodatkowej ochrony mienia znajdującego się wewnątrz ubezpieczonego mieszkania albo domu, odpowiedzialności cywilnej mieszkańców oraz ostatnimi czasy dynamicznie rozwijającymi się  usługami assistance, które zostały wkomponowane w treść umowy ubezpieczenia mieszkania i domu.

Mieszkanie i dom są szczególnymi składnikami majątku każdej osoby.
Z powyższymi składnikami majątkowymi wiąże się szczególne poczucie bezpieczeństwa, aura miru domowego. Dom i mieszkanie jest tym elementem majątku każdego człowieka, który określa centrum jego spraw życiowych.

Sens i istota ubezpieczeń mieszkań oraz domów sprowadza się więc do uzyskania takiego zabezpieczenia majątkowego, które w przypadku wystąpienia zdarzenia losowego, będzie gwarantowało szybkie przywrócenie przedmiotu ubezpieczenia do stanu sprzed szkody, a tym samym odzyskanie poczucia bezpieczeństwa związanego z ?gniazdem domowym?, zapewnieniem sobie i bliskim ?dachu nad głową?, którego posiadanie jest de facto warunkiem ludzkiej egzystencji.

Świadomość zagwarantowania bezpieczeństwa dorobku życiowego w postaci domu, mieszkania jest przyczyną znacznej popularności ubezpieczeń mieszkaniowych. Ubezpieczenia nieruchomości szczególnie zyskały na znaczeniu w ostatnich latach, ze względu na dynamiczny wzrost udzielanych przez banki kredytów hipotecznych i związaną z tym faktem potrzebą ustanowienia zabezpieczenia w postaci cesji wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości na zakup której bank udzielił kredytu. Ubezpieczenia te z uwagi na szeroką ofertę funkcjonujących na polskim rynku ubezpieczycieli różnią się od siebie. Jednakże ich główny trzon w postaci zakresu podstawowego ubezpieczenia, wykazuje wiele podobieństw. Stąd też poniższe opracowanie, które ma na celu przybliżenie zasad rządzących tego typu ubezpieczeniami przy jednoczesnym nakreśleniu ich części wspólnych oraz występujących różnic.

Ubezpieczenie mieszkania i domu należy do rodzaju ubezpieczeń dobrowolnych, których adresatem są osoby fizyczne posiadające określone prawo majątkowe związane z ubezpieczaną nieruchomością.
Stosownie do treści art. 821 kodeksu cywilnego (k.c.), przedmiotem ubezpieczenia majątkowego może być każdy interes majątkowy, który nie jest sprzeczny z prawem i daje się ocenić w pieniądzu. Stąd też interesem majątkowym związanym z określonym prawem do rzeczy (w tym przypadku nieruchomości), które uprawnia do uzyskania statusu osoby ubezpieczonej będzie własność (art. 140 k.c.), użytkowanie wieczyste (art. 233 k.c.), użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka (art. 244 k.c.).

Przedmiotem umowy ubezpieczenia mieszkania i domu jak sama nazwa wskazuje są nieruchomości, takie jak domy lub stanowiące odrębny przedmiot własności lokale, a także pomieszczenia do nich przynależne (strychy, komórki, piwnice, suszarnie, garaże, etc). Standardem dla tych umów jest oferowanie ochrony ubezpieczeniowej w formie wariantowej. Zasadą dla ubezpieczeń mieszkań i domów jest podział na ubezpieczenie mienia w wartości rzeczywistej albo w wartości odtworzeniowej (zwaną także nową). W większości przypadków przy ubezpieczeniu nieruchomości stosuje się ubezpieczenie w wartości rzeczywistej. Oznacza to, że suma ubezpieczenia jest wartością stałą odpowiadającą aktualnej na dzień ubezpieczenia wartości rynkowej nieruchomości. W szczególności w/w wariant stosuje się do ubezpieczeń mieszkań i domów, które cechuje określony stopień zużycia technicznego. Wartość odtworzeniowa (nowa) jest natomiast związana z budynkami mieszkalnymi lub nowymi lokalami mieszkalnymi. Powyższy podział nabiera znaczenia na etapie realizacji praw z umowy ubezpieczenia, tj. likwidacji szkody i wyliczenia odszkodowania.

Przy wartości rzeczywistej ubezpieczyciele do określenia kosztów naprawy, stosują ustalony na podstawie oględzin bądź w oparciu o wiek nieruchomości stopień zużycia ? amortyzacji mienia. Natomiast w przypadku zniszczenia nieruchomości, ustalają jej wartość rynkową z dnia powstania szkody, która następnie jest przyjmowana jako kwota podlegająca wypłacie w odszkodowaniu.
Przy ubezpieczeniu w wariancie wartości odtworzeniowej (nowej) amortyzacja nie jest uwzględniana, a wysokość odszkodowania odpowiada faktycznemu kosztowi doprowadzenia uszkodzonego mienia do stanu sprzed szkody. W przypadku zaś zniszczenia nieruchomości, przyznane odszkodowanie będzie odpowiadało wartości zakupu nowej nieruchomości o parametrach identycznych bądź zbliżonych do tej, w której powstała szkoda.

Umowy ubezpieczeń mieszkaniowych często przewidują możliwość rozszerzenia ochrony ubezpieczeniowej na mienie ruchome znajdujące się wewnątrz ubezpieczonych pomieszczeń. Zasadą jest ubezpieczenie mienia ruchomego na tzw. sumy stałe. Oznacza to określenie przez strony umowy wartości nieruchomości i przyjęcie jej do umowy jako suma ubezpieczenia, czyli górna granica odpowiedzialności ubezpieczyciela. Rzadziej stosowane jest natomiast ubezpieczenie na tzw. pierwsze ryzyko. W takim przypadku suma ubezpieczenia jest także wartością stałą jednakże jej wysokość stanowi określona przez ubezpieczającego wysokość maksymalnej szkody w ubezpieczonym mieniu.

Umowie ubezpieczenia domu i mieszkania towarzyszy także często ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody spowodowane przez osoby objęte ubezpieczeniem w granicach ubezpieczonej nieruchomości. Szczególnie warto polecić tę dodatkową opcję, za którą niestety trzeba będzie zapłacić podwyższoną składkę, gdyż rozszerzenie umowy o ubezpieczenie OC, w większości przypadków ubezpieczeń jest zawarte w ramach tzw. rozszerzonego wariantu ubezpieczenia. Bywa i tak, że ubezpieczenie OC jest składnikiem podstawowego wariantu ubezpieczenia, wówczas nie jest pobierana od ubezpieczającego dodatkowa składka. Będąc ubezpieczonymi w zakresie OC zyskujemy ochronę ubezpieczeniową na wypadek np. spowodowania szkód sąsiadom na skutek zalania ich mieszkań, szkód spowodowanych przez nasze dzieci i należące do nas zwierzęta.

Również, co sygnalizowano na początku, dosyć pokaźną częścią takiej umowy są usługi pomocowe - assistance. Ubezpieczenie to nie występuję jednak w większości przypadków ubezpieczeń mieszkań pod postacią jednej umowy ubezpieczenia. Częstokroć jest dodawane do umowy podstawowej jako ?dodatek?, dodatkowe opcje. W zakresie danej umowy ubezpieczenia mieszczą się m. in. zorganizowanie interwencji specjalisty np. ślusarza, hydraulika, elektryka, itp. oraz zorganizowanie bazy informacyjnej dotyczącej np. sieci usługodawców.

Ubezpieczający z racji, iż dane ubezpieczenie jest dobrowolne, korzysta ze swobody zawarcia umowy oraz wyboru właściwego pod względem zakresu ochrony ubezpieczeniowej ubezpieczenia z pośród dostępnych na rynku produktów. Zawarcie umowy ubezpieczenia dobrowolnego powoduje, że treść postanowień umowy zawarta w ogólnych warunkach ubezpieczenia staje się wiążącym prawem dla stron umowy. Oznacza to, że uprawnienia wynikające z umowy jak również obowiązki nałożone na jej strony powinny być w sposób jasny i wyczerpujący sprecyzowane w treści postanowień umowy. Nie jest zatem możliwe, odwoływanie się przez którąkolwiek stronę umowy do regulacji pozaumownych i wywodzenia na tej podstawie skutków prawnych.

W związku z powyższym, istotne z punktu widzenia zapewnienia pełnej ochrony ubezpieczeniowej, w zakresie zgodnym z oczekiwaniami i potrzebami ubezpieczającego, jest przeprowadzenie, jeszcze przed dokonaniem wyboru produktu ubezpieczeniowego, analizy treści postanowień umowy. Wyciągnięte na tej podstawie wnioski pozwolą dokonać trafnego wyboru ubezpieczenia, jego wariantu. Brak zaznajomienia się z treścią o.w.u., poleganie wyłącznie na zapewnieniach reklamy albo pośrednika ubezpieczeniowego, może w konsekwencji prowadzić do późniejszych rozczarowań na etapie realizacji umowy tzn. likwidacji powstałej szkody.

Dobrze jest zatem przed zawarciem umowy ubezpieczenia przestudiować treść postanowień umowy, najlepiej kilku ubezpieczycieli. W praktyce jednak towarzyszące nam w życiu codziennym pośpiech, presja czasu, często utrudniają gruntowną analizę ogólnych warunków umowy. Dlatego też sugerujemy, jako niezbędne minimum będące kompromisem czasu i objętości pozostającego do przeczytania materiału, przeprowadzenie analizy ogólnych warunków ubezpieczenia metodą ?od końca?, tzn. w pierwszej kolejności należy zapoznać się z katalogiem wyłączeń odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkodę, a następnie wyciągnięte na tej podstawie wnioski skonfrontować z określonym w umowie zakresem ochrony ubezpieczeniowej oraz naszymi oczekiwaniami względem umowy ubezpieczenia. Wynik takiej analizy może dać często nieoczekiwany rezultat, tzn. możemy się przekonać, pomimo spodziewanej w naszym odczuciu pełnej ochrony ubezpieczeniowej, że w rzeczywistości otrzymujemy tylko wąski jej zakres, ograniczony do kilku wskazanych w umowie przypadków zdarzeń. Możliwa jest również sytuacja odwrotna, tj. wtedy, gdy zakres proponowanej ochrony ubezpieczeniowej wykracza daleko poza nasze potrzeby, a zatem część opłacanej składki nie będzie efektywnie wykorzystana.

Analizując postanowienia o.w.u. szczególnie zwróćmy uwagę na ich przejrzystość, definicje zastosowanych pojęć. Ogólne warunki ubezpieczenia, które w znacznej swojej części zawierają postanowienia dotyczące wyłączeń odpowiedzialności oraz jej ograniczenia, powinny w naszych oczach dyskwalifikować taką ofertę. Powyższe stwierdzenie dotyczy również hierarchii postanowień zawartych w ogólnych warunkach ubezpieczenia. Jeżeli więc ubezpieczyciel w pierwszej kolejności kładzie nacisk na określenie za co nie odpowiada, wówczas taki porządek należy potraktować jako ostrzeżenie. Pozytywnie oceniane przez Rzecznika Ubezpieczonych warunki umów ubezpieczeń dobrowolnych w pierwszej kolejności regulują zakres uprawnień ubezpieczających, ubezpieczonych, dopiero w następnej kolejności określona są obowiązki i wyłączenia odpowiedzialności. Ponadto należy dodać, iż w takiej ocenie nie chodzi o deprecjonowanie istoty wyłączeń ochrony ubezpieczeniowej lecz tylko o zwrócenie uwagi na wagę jaką ubezpieczyciel przywiązuje do określonego zakresu regulacji umowy ubezpieczenia.

Analizując stosowane przez ubezpieczycieli wyłączenia odpowiedzialności w zakresie ubezpieczeń mieszkań i domów, należy mieć świadomość, że ubezpieczenia te standardowo nie obejmują szkód powstałych (przy czym zakres wyłączeń może mieć katalog szerszy albo węższy, w zależności od ogólnych warunków ubezpieczenia występujących u danego ubezpieczyciela) z tytułu wymienionych w umowie zdarzeń będących następstwem:

?        umyślnego działania lub w przypadku rażącego niedbalstwa ubezpieczonego oraz osób z którymi pozostaje on we wspólnym gospodarstwie domowym;
?        za które odpowiedzialność regulowana jest w prawie górniczym i geologicznym;
?        działania energii jądrowej, wojny, trzęsienia ziemi, zamieszek,  aktu  terroryzmu;
?        którego skutki wynikają z naturalnego zużycia lub starzenia się ubezpieczonego mienia w związku z jego normalnym użytkowaniem lub eksploatacją, np. długotrwałe i systematyczne zawilgocenie;
?      którego skutkiem jest obowiązek zapłaty kar sądowych  lub administracyjnych oraz kar umownych; 
?        powodującego szkodę której rozmiar nie przekracza określonego w umowie progu odpowiedzialności ubezpieczyciela (franszyza integralna).

Wyłączenia mogą również dotyczyć rodzaju mienia, wówczas ubezpieczyciel nie odpowiada za szkody w:

?    przedmiotach zabytkowych, dziełach sztuki, kolekcjach;
?    papierach wartościowych, kartach płatniczych, kredytowych, debetowych;
?    dokumentach, rękopisach, danych zawartych na nośnikach,  informacji,
?    programach komputerowych;
?    mieniu nieokreślonym we wniosku ubezpieczeniowym;
?    budynkach w trakcie, w związku z budową, rozbudową lub przebudową,
?    mieniu ruchomym pozostawionym na balkonach, tarasach.

Katalog powyżej sygnalizowanych wyłączeń wskazuje najczęściej spotykane ograniczenie ochrony ubezpieczeniowej. Wyłączenia te nie mają charakteru absolutnego i często, w zależności od konkretnej umowy lub jej wariantu, katalog ten jest odpowiednio modyfikowany.
Zakres udzielonej ochrony ubezpieczeniowej zależy także od odpowiedniej konfiguracji ubezpieczenia, którą ustala ubezpieczający poprzez wybór najbardziej korzystnego dla niego, pod względem zakresu udzielanej ochrony ubezpieczeniowej, wariantu ubezpieczenia (np. podstawowy, rozszerzony) lub odpowiednim dobraniu klauzul umownych (klauzule dodatkowe). Inaczej mówiąc kształt umowy ubezpieczenia uzależniony jest od adekwatnej do potrzeb danej osoby konfiguracji zakresu oferowanej przez ubezpieczyciela ochrony ubezpieczeniowej.

W obrocie gospodarczym umowa ubezpieczenia w przeważającej większości jest umową o charakterze adhezyjnym, tzn. że do jej zawarcia dochodzi poprzez przystąpienie do umowy, której kształt został określony przez ubezpieczyciela na długo przed zawarciem umowy w tzw. wzorcu umownym. Najczęściej wzorzec ten występuje pod postacią ogólnych warunków ubezpieczenia (o.w.u.). Ponieważ każdy ubezpieczycieli opracowuje własne o.w.u., siłą rzeczy w większości z nich występują znaczące różnice. Nie brak jednak w ich treści także podobieństw, które wskazują na wspólną genezę danego typu umowy.

W przypadku konsumentów ? osób fizycznych, istnieje prawny obowiązek doręczenia im o.w.u. przed zawarciem umowy. Zatem każdorazowo przez zawarciem umowy ubezpieczenia powinniśmy otrzymać od ubezpieczyciela pełną treść o.w.u. w taki sposób aby można było się z nimi swobodnie zapoznać. Nie powinniśmy zadowolić się samą tylko ulotką reklamową lub ?wyciągiem? z umowy. Należy również pamiętać, że zawierając umowę ubezpieczenia najczęściej kwitujemy odbiór o.w.u. oraz potwierdzamy fakt zapoznania się z ich treścią. Zadbajmy wiec, żeby dana czynność odpowiadała rzeczywistemu stanowi rzeczy, a tym samym była poprzedzona analizą warunków ubezpieczenia, na podstawie których zawieramy umowę.

Podsumowując, pamiętajmy, że zawsze przed zawarciem umowy ubezpieczenia należy zapoznać się szczegółowo z postanowieniami o.w.u. określającymi zakres udzielonej ochrony ubezpieczeniowej. Treść o.w.u. jest zwykle obszerna i ich całościowe przeczytanie ze zrozumieniem może sprawiać problem nawet prawnikowi. Nie odżegnując od całościowej analizy treści o.w.u., niezbędnym minimum przed wyborem właściwej umowy, powinno być sprawdzenie:

?    zakresu udzielonej ochrony;

?    katalogu wyłączeń odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń;

?    sposobu oraz systemu oszacowania wartości szkody,

?    stosowanego w umowie systemu franszyz oraz udziałów własnych.


Pamiętajmy więc aby zawczasu wyeliminować z umowy (jeśli jest to możliwe) możliwość stosowania franszyz oraz udziału własnego.

W umowach ubezpieczenia często spotyka się dwa rodzaje franszyz, tj. franszyzę integralną oraz franszyzę redukcyjną.

Franszyza integralna jest minimalnym progiem określonym kwotowo lub procentowo, powyżej którego zakład ubezpieczeń będzie odpowiedzialny gwarancyjnie za szkodę oraz wypłacał odszkodowanie. Zatem w przypadku, gdy wartość szkody jest niższa bądź równa wartości kwoty oznaczonej w umowie ubezpieczenia jako granica, ubezpieczyciel będzie zwolniony z odpowiedzialności za szkodę.

Natomiast franszyza redukcyjna, jak sama nazwa wskazuje, redukuje wysokość ustalonego odszkodowania o wartość kwotową lub procentową wskazaną w umowie ubezpieczenia.

Z kolei udział własny, którego stosowanie w umowach ubezpieczenia jest również często spotykane jest postanowieniem umownym, które przewiduje pomniejszenie wypłaconego w ramach odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń odszkodowania o wartość określoną kwotowo lub procentowo. W praktyce więc różnica pomiędzy udziałem własnym a franszyzą redukcyjną uległa zatarciu. W obu więc przypadkach odszkodowanie wypłacone zostaje przez ubezpieczyciela w pomniejszonej o stosowane potrącenie wysokości.

Zawierając umowę ubezpieczenia pamiętajmy, że wysokość składki ubezpieczeniowej nie powinna odgrywać decydującej roli przy jej wyborze. Należy bowiem mieć zawsze na uwadze, że wysokość składki jest adekwatna do zakresu udzielanej ochrony ubezpieczeniowej (ryzyka ubezpieczeniowego związanego z daną umową). Dlatego też nie dokonujmy wyboru ubezpieczenia taniego, gdyż takie po prostu nie istnieje. ?Taniość? składki ma bowiem przełożenie na zakres odpowiedzialności a także zasady ustalania wartości odszkodowania, czyli jakość takiego ubezpieczenia. Zatem nie podejmujmy decyzji w sposób pochopny kierując się tylko konkurencyjnością składki, badajmy przede wszystkim konkurencyjność zakresu udzielanej ochrony oraz zasad rozliczania szkody. Warto bowiem uiścić wyższą składkę, która zapewnia pewną ochronę ubezpieczeniową, pozwalającą na uzyskanie odszkodowania na satysfakcjonującym poziomie, niż później martwić się o pokrycie szkody we własnym zakresie.

Umowa ubezpieczenia zawierana jest na podstawie pisemnego wniosku, który bardzo często zawiera wiele pytań dotyczących przedmiotu ubezpieczenia, rodzaju działalności, potencjalnych ryzyk (zagrożeń) wiążących się z przedmiotem działalności. Wszystko to jest związane z oceną ryzyka i przekłada się na koszt zakupu ubezpieczenia czyli składkę ubezpieczeniową. Na wszystkie pytania trzeba rzetelnie odpowiedzieć, zgodnie ze swoją wiedzą. Wszelkie niezgodności, jakie zostaną później ujawnione, zakład ubezpieczeń może wykorzystać przeciwko ubezpieczającemu i powołać jako uzasadnienie odmowy wypłaty lub ograniczenia wysokości odszkodowania.

Dokumentem potwierdzającym zawarcie umowy ubezpieczenia jest polisa ubezpieczeniowa. Treść polisy zwykle zawiera podstawowe dane dotyczące ubezpieczenia, tj. podstawowych ryzyk objętych ubezpieczeniem, np. ogień, kradzież, odpowiedzialność cywilna, wskazanie wysokości sum ubezpieczenia (tzn. limitów do których odpowiada zakład ubezpieczeń) oraz dane podmiotu ubezpieczonego i ubezpieczającego. Co prawda polisa nie jest warunkiem zawarcia umowy ubezpieczeniowej, ponieważ nie przewidują tego żadne przepisy. Brak jej wystawienia i doręczenia nie przesądza o niezawarciu umowy.
Warto też wiedzieć, że w sytuacji gdy do zawarcia umowy doszło zbyt pochopnie i jeżeli umowa ubezpieczenia została zawarta na okres dłuższy niż 6 miesięcy, konsument ma prawo odstąpić od zawartej umowy w ciągu 30 dni. Do takiego odstąpienia nie jest potrzebna zgoda zakładu ubezpieczeń bowiem po oświadczeniu w tym zakresie umowa zostaje rozwiązana. Nie ma również obowiązku ?wytłumaczenia? się ze swojej decyzji. Trzeba jednak pamiętać, że pozostaje obowiązek zapłaty składki za okres, w którym umowa obowiązywała ? była świadczona ochrona ubezpieczeniowa.

Opracowanie przygotował st. specjalista w BRU Cezary Orłowski