Sytuacja w sektorze budowlanym uległa widocznemu pogorszeniu w 2022 r. Wysokie stopy procentowe, wstrzymywanie inwestycji przez deweloperów, niepewna sytuacja na rynku pracy - wszystko to przyczyniło się do znaczącego spowolnienia w budownictwie mieszkaniowym.
Wychodząc naprzeciw potrzebom obywateli i oczekiwaniom sektora budowlanego, rząd przygotował szeroko komentowany program "Pierwsze Mieszkanie". Jednym z jego elementów jest "Bezpieczny Kredyt 2 proc." - pod tą nazwą kryje się program dopłat państwa do kredytu mieszkaniowego.
Kto może ubiegać się o "Bezpieczny Kredyt 2 proc."
O "Bezpieczny Kredyt 2 proc." mogą ubiegać się osoby, które nie posiadają własnego domu ani mieszkania i nie przekroczyły 45. roku życia, a w przypadku małżonków - gdy przynajmniej jedno z nich nie przekroczyło 45. roku życia.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Według zapowiedzi ministra Waldemara Budy nie będą z niego wykluczone osoby posiadające częściowy (jednak nie wyższy niż 50 proc.) udział w mieszkaniu lub domu. To ważna informacja m.in. dla osób, które zostały współwłaścicielami nieruchomości wskutek dziedziczenia jej części, jednak nie są jej jedynymi dysponentami.
Jaka jest maksymalna wysokość "Bezpiecznego Kredytu 2 proc."
Według założeń maksymalna kwota kredytu dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem to 600 tys. zł i 500 tys. zł dla jednej osoby (singla). Wysokość wkładu własnego ustawodawca ograniczył do 200 tys. zł. Oznacza to, że para może dokonać zakupu nieruchomości za 800 tys. zł, a pojedynczy kredytobiorca za 700 tys. zł. Warto podkreślić, że tym razem zrezygnowano z wprowadzenia maksymalnej ceny za 1 m kw. domu czy mieszkania.
Od powyższych limitów istnieją dwa ważne wyjątki wskazane w projekcie ustawy. W przypadku, gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie:
- nieruchomość gruntowa;
- lub stanowi go łączna kwota środków pieniężnych i premii mieszkaniowej wypłacanych zgodnie z zapisami ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.
W obu wymienionych przypadkach łączna wartość wkładu własnego i kredytu może wynieść do 1 mln zł. Według pojawiających się interpretacji przez nieruchomość gruntową należy rozumieć działkę, na której nie rozpoczęto jeszcze żadnych prac budowlanych.
W ramach programu państwo będzie dopłacać kredytobiorcom do rat kredytu mieszkaniowego. Pokryje różnicę między oprocentowaniem rynkowym o stałej stopie a założoną stawką 2 proc. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat. Według niektórych wyliczeń kredyt na tych warunkach może przynieść w tym czasie nawet 170 tys. zł oszczędności.
"Bezpieczny Kredyt 2 proc." - czy można przeznaczyć na zakup domu?
Na szczęście tak. Jak czytamy na stronach rządowych:
Możliwe będzie przeznaczenie środków na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem oraz kupnem nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu.
W komfortowej sytuacji są posiadacze działek budowlanych. Działka może stanowić wkład własny, który wciąż jest niezbędny przy ubieganiu się o kredyt.
W przypadku "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." wysokość wkładu własnego powinna wynosić standardowo 20 proc. (lub 10 proc. przy zastosowaniu dodatkowych zabezpieczeń). Jednak prawdopodobnie będzie można go też łączyć z programem "Mieszkanie bez wkładu własnego".
Powyższe zapisy mogą ulec jeszcze pewnym modyfikacjom, ponieważ projekt ustawy ma dopiero trafić pod obrady Sejmu.
Co zrobić, by skorzystać z kredytu hipotecznego na budowę domu?
Pierwszym krokiem, który musimy wykonać jeszcze przed wyborem projektu, jest wystąpienie o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, żeby mieć pewność, jaki dom możemy postawić na naszej działce. W przypadku braku MPZP należy wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy.
Planując harmonogram inwestycji, trzeba pamiętać, że zakup projektu gotowego to dopiero początek procesu budowlanego. By móc ubiegać się o pozwolenie na budowę niezbędna jest adaptacja projektu do posiadanej działki. W tym celu musimy wybrać architekta adaptującego, który ją dla nas wykona. Musi on jednak mieć uprawnienia do projektowania.
Co obejmuje adaptacja projektu domu?
Adaptacja projektu gotowego domu to przede wszystkim dopasowanie go do warunków, z którymi mamy do czynienia na konkretnej działce. W tym celu należy wykonać plan zagospodarowania terenu wraz z lokalizacją budynku. Oczywiście należy przy tym uwzględnić obowiązujące przepisy prawa.
Druga część adaptacji projektu gotowego polega na naniesieniu na nim zmian zgodnych z życzeniami i potrzebami inwestora. Zakres zmian w projekcie ma bezpośredni wpływ na koszt adaptacji i czas niezbędny do jej wykonania.
Jakie dokumenty należy złożyć, ubiegając się o pozwolenie na budowę?
Ubiegając się o pozwolenie na budowę, należy złożyć w odpowiednim dla miejsca budowy wydziale architektury następujące dokumenty:
- gotowy projekt budowlany, którego częścią jest zaadaptowany projekt gotowy;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- wypis z rejestru gruntów;
- mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych;
- oświadczenie o dostępie działki do drogi publicznej;
- plan zagospodarowania terenu;
- wypis z MPZP lub warunki zabudowy.
Oprócz wymienionych dokumentów mogą być wymagane także inne decyzje, zaświadczenia i zgody. Jest to zależne od konkretnego umiejscowienia działki, na przykład w sąsiedztwie rzek lub obszarów chronionych.
Warunki przyłączenia budynku do sieci można uzyskać później, ale warto zadbać o nie już na etapie projektowania, tak by później nie zaskoczyły nas ich koszty, terminy lub - co gorsze - ewentualna odmowa.
Jak długo czeka się na pozwolenie na budowę domu?
Po złożeniu kompletu dokumentów musimy zaczekać na decyzję właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji urząd ma 65 dni, do tego musimy jeszcze dodatkowo doliczyć 14 dni na jej uprawomocnienie. Po uprawomocnieniu się decyzji możemy udać się do wcześniej wybranego banku po kredyt hipoteczny.
Od kiedy można składać wnioski o "Bezpieczny kredyt 2 proc."
Wnioski o "Bezpieczny kredyt 2 proc. można składać dopiero od 1 lipca 2023 r. Wcześniejsze złożenie wniosku uniemożliwi skorzystanie z dopłat.
Oznacza to, że osoby kupujące mieszkanie czy budujące dom, które są zatrudnione na umowę o pracę, będą w uprzywilejowanej sytuacji, ze względu na mniejszą ilość dokumentów i łatwiejszą ocenę ryzyka kredytowego. Tym bardziej, jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem lub budową domu warto przygotować się do tego odpowiednio wcześniej. Minister Waldemar Buda podkreślał, że o tym, czy ktoś otrzyma kredyt w ramach tego programu, decydować będzie data przyznania kredytu, a nie data złożenia wniosku.
Do złożenia w banku wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu niezbędna jest prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę. To dokument administracyjny, który potwierdza zakończenie procesu projektowania domu z zachowaniem należytej staranności.
"Bezpieczny kredyt 2 proc. na dom na zgłoszenie
W nieco bardziej skomplikowanej sytuacji znajdują się osoby, które chcą budować dom na zgłoszenie. Obawy banków wciąż dotyczą głównie tego, czy dom bez pozwolenia będzie odpowiednim zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W tej sytuacji instytucje finansowe mogą wymagać lepszych zabezpieczeń i większej liczby dokumentów. Niewątpliwie najważniejszym z nich jest zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia.
O wydanie takiego zaświadczenia należy wystąpić, jeśli w ciągu 21 dni właściwy organ administracji budowlanej nie wniesie sprzeciwu w stosunku do naszego zgłoszenia. Co prawda nie jest to dokument o randze decyzji administracyjnej, jak jest pozwolenie na budowę, ale może być istotnym argumentem dla banku.
Ile czasu potrzeba na adaptację projektu i uzyskanie pozwolenia na budowę?
Minimalny czas potrzebny do otrzymania pozwolenia na budowę to około 90 dni. Adaptacja projektu, w zależności od zakresu zmian, trwa od 1 do 4 tygodni a, pozostałe 65 dni przypada na ustawowy czas dla urzędu na wydanie pozwolenia na budowę.
Zatem jeśli chcemy w tym roku ubiegać się o "Bezpieczny kredyt 2 proc." na budowę naszego domu, to zdecydowanie jest to ostatnia chwila, by rozpocząć przygotowania – zakupić projekt na wybraną działkę i rozpocząć załatwianie niezbędnych formalności. A jeśli z powodu ograniczeń nie uda się to w tym roku, na pewno warto zawczasu przygotować się do kolejnej, przyszłorocznej edycji programu.
Autor: Wojciech Rynkowski, Ekspert Extradom.pl
Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.