Za lokale od deweloperów płaciliśmy o 17,5 proc. więcej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP, w ramach których analitycy banku centralnego sprawdzili ceny transakcyjne w największych polskich miastach.
Trochę wolniej, bo o 13,6 proc. zdrożały w ostatnim roku mieszkania używane – wynika z indeksu hedonicznego. W ramach tego indeksu badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są "czyszczone" z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. W praktyce może to działać tak, że dzięki indeksowi hedonicznemu sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej.
Z analizy HRE Investments wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej, np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób starają się ograniczyć łączny koszt zakupu.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Nie wszędzie jest drożej niż przed kwartałem
Najnowsze dane banku centralnego wciąż pokazują przeważnie dwucyfrowe wzrosty cen w porównaniu do sytuacji sprzed roku.
"Gdybyśmy jednak porównywali wyniki pomiędzy dwoma ostatnimi kwartałami, to sytuacja byłaby już gorsza. W części miast w trzecim kwartale br. trzeba było płacić za mieszkania mniej niż kwartał wcześniej. Na rynku pierwotnym z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jedynie w Gdyni, Katowicach i Olsztynie. Na rynku wtórnym takich przykładów jest więcej (Bydgoszcz, Trójmiasto, Katowice, Rzeszów, Szczecin i Wrocław). Wciąż jednak przeważają miasta, w których ceny transakcyjne mieszkań rosną. Dynamika jest jednak mniejsza niż przy okazji ostatniej publikacji danych przygotowywanych przez NBP." - czytamy w analizie HRE Investments
Kredyty największym hamulcowym rynku mieszkaniowego
Wolniejszy wzrost cen mieszkań to efekt mniejszego popytu. HRE zwraca uwagę, że ten w przeważającej mierze jest wywołany problemami z kredytami mieszkaniowymi. Dziś o taki dług jest znacznie trudniej niż przed rokiem. Jest to efekt serii podwyżek stóp procentowych oraz nałożenia na banki regulacji, które każą badać zdolność kredytową na bardziej restrykcyjnych zasadach. Jakie są efekty tych rozwiązań? Załóżmy, że do banku udaje się trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują i każda przynosi do domu po średniej krajowej. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że pod koniec ubiegłego roku taka rodzina a mogła pożyczyć na zakup mieszkania około 700 tysięcy złotych. W lipcu 2022 roku wartość ta stopniała do mniej niż 400 tys. złotych. Kolejne miesiące przyniosły kosmetyczne poprawki tego wyniku. W październiku banki deklarowały, że nasza przykładowa trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują, a każda z nich przynosi do domu równowartość średniej krajowej, może pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 427 tys. złotych.
Konsekwencją podwyżek stóp procentowych jest też wyższe oprocentowanie lokat. Te we wrześniu były przeciętnie oprocentowane na 5,4 proc. - wynika z najświeższych dostępnych danych NBP. Po potrąceniu tzw. podatku Belki daje to wciąż mało imponujący zysk na poziomie około 4,4 proc. Przy tym najlepsze dostępne na rynku depozyty bankowe pozwalają zarobić 7-8 proc. w skali roku. Po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych daje to zysk "na rękę" na poziomie 5,7-6,5 proc. w skali roku. Dla porównania szacunki Rentier.io oraz Expandera sugerują, że na wynajmie małych lokali w 3 kwartale br. zarobić można około 5,9 proc. netto. Jest to wartość zbliżona do tej, którą oferują dziś najlepsze bankowe lokaty.
Na niekorzyść popytu na mieszkania oddziaływać może spodziewane pogorszenie na rynku pracy. Takie przewidywania wynikają z listopadowej projekcji inflacji i PKB przygotowanej przez analityków banku centralnego. Z dokumentu tego wynika, że bezrobocie w Polsce – co prawda bardzo powoli, ale w ciągu kolejnych lat ma rosnąć – z poziomu mniej niż 3 proc. obecnie (wg BAEL) do 4,8 proc. w 2025 roku.