Rynek mieszkaniowy. Kredyt hipoteczny cieszy się nieustającym powodzeniem

Pierwszego półrocza 2020 r. banki nie mogły raczej zaliczyć do udanych. Epidemia koronawirusa i związane z nią obostrzenia przełożyły się negatywnie na sprzedaż kredytów hipotecznych. Przejściowo banki zaostrzyły też wymagania stawiane przed wnioskodawcami.

Wraz z upływem kolejnych miesięcy sytuacja poprawiała się: banki znosiły obostrzenia wobec wnioskodawców, zwiększała się sprzedaż kredytów. Co przyniósł drugi kwartał 2021?

Kredyt hipoteczny cieszy się nieustającym powodzeniem. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w II kwartale 2021 r. wartość udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 22,137 mld zł i była o 23,38 proc. wyższa niż w końcu marca. Większa (o 17,21 proc.) niż trzy miesiące wcześniej była także liczba udzielonych kredytów (67 013).

Chcesz poznać ceny nieruchomości w twojej okolicy? Sprawdź tutaj

Sprzedaż nie zwolniła tempa także w lipcu. Według danych BIK, w tym miesiącu, banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości ponad 8 mld zł (o 70,1 proc. więcej niż w lipcu 2020 r.).

Zdaniem ekspertów z AMRON-SARFiN, najważniejszymi czynnikami mającymi wpływ na takie wyniki były m.in.:

• niski poziom stóp procentowych NBP,
• łagodzenie przez banki polityki kredytowej,
• znaczny wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe, wywołany m.in. poprawą sytuacji w gospodarce i łagodzeniem polityki kredytowej przez bank,
• dalsze wzrosty cen mieszkań.

Za zwiększającą się liczbą i wartością kredytów mieszkaniowych idzie też w ślad zadłużenie z ich tytułu. Na koniec I półrocza wyniosło ono 486,092 mld zł. Swoje zadłużenie Polacy spłacają terminowo. Z danych NBP wynika, że udział złotowych kredytów hipotecznych z zaległościami w spłacie wynosił w końcu czerwca 2021 r. zaledwie 1,97 proc. portfela.

Wpływ na to mają przede wszystkim niskie stopy procentowe. Są one jednak zagrożeniem dla osób spłacających kredyty. Ich podwyższenie, za którym pójdzie wzrost miesięcznych rat, może spowodować pogorszenie jakości portfela kredytowego.

- Prawie cały portfel kredytów mieszkaniowych, to kredyty na zmienną stopę. Wzrost stóp procentowych może bezpośrednio poprzez wzrost raty odsetkowej wpłynąć na poziom ryzyka kredytowego (braku terminowej spłaty). Ryzyko to dotyczy zwłaszcza nowych kredytów, udzielanych już po drastycznej obniżce stóp procentowych - komentuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

Rozwiązaniem, chociaż częściowym, tego problemu mogą być kredyty o częściowo stałej stopie procentowej, które od końca czerwca oferowane są przez wszystkie banki uniwersalne. Czy tak się istotnie stanie? O tym przekonamy się wkrótce.

Drugi kwartał 2021 r. był rekordowy pod względem liczby mieszkań, których budowy rozpoczęto. Było ich 80 883, co jest najwyższą wartością w historii rynku mieszkaniowego w Polsce. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym wyniosła 88 860.

Warto tu dodać, że inwestorzy indywidualni rozpoczęli w II kwartale aż 32 143 mieszkań, najwięcej od drugiego kwartału 2008 r. Do użytku oddane zostały 52 374 mieszkania. I jest to jedyna wartość niższa (o zaledwie 1,28 proc.) niż w pierwszych trzech miesiącach 2021 r.

Rosną nie tylko liczby wydanych pozwoleń na budowę czy rozpoczętych budów. W górę idą też ceny mieszkań. Najwyższa średnia cena transakcyjna mkw. wyniosła 10 224 zł i została odnotowana w Warszawie. Drugie i trzecie miejsce przypadło Gdańskowi (8 757 zł) i Krakowowi - 8 738 zł.

Czytaj więcej: Ponad 100 tys. nowych mieszkań. Zobacz, gdzie buduje się najwięcej

Co ciekawe, jeśli chodzi o wzrost ceny mkw. rok do roku, palmę pierwszeństwa dzierży Kraków - 10,99 proc. Na drugim miejscu znalazła się Warszawa (9,57 proc.), a na trzecim Gdańsk (9,37 proc.). Najmniej za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić w aglomeracji katowickiej - 4 492 zł, a najmniejsza podwyżka jego wysokości, o 6,05 proc., miała miejsce w Łodzi.

Kredyty hipoteczne i rynek mieszkaniowy to naczynia połączone. Dopóki - mimo rosnących cen - mieszkania budowane przez deweloperów i te dostępne na rynku wtórnym będą chętnie kupowane, dopóty będzie rozwijała się akcja kredytowa w bankach.

Jednak cały czas pozostaje otwarte pytanie: kiedy zostanie przekroczony "próg bólu", czyli kiedy ceny mieszkań wzrosną o tyle, że przestaną być atrakcyjne dla kupujących, a podniesione stopy procentowe sprawią, że kredyty hipoteczne staną się mniej dostępne?