Po ubiegłorocznych obostrzeniach na rynku kredytów hipotecznych nie pozostał już żaden ślad. Co więcej, od początku 2021 r. coraz więcej Polaków wnioskuje o kredyty hipoteczne. Z newslettera kredytowego Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że w kwietniu 2021 r. banki udzieliły o 32,4 proc. więcej kredytów hipotecznych niż w kwietniu 2020 r. Jeszcze większa dynamika (+41,1 proc.) dotyczyła wartości udzielonych kredytów.
Rekordowe pierwsze 4 miesiące 2021 r.
Przez 4 pierwsze miesiące 2021 r. banki udzieliły łącznie 83,4 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 25,83 mld zł. BIK podkreśla także, że wysokie dodatnie dynamiki sprzedaży kredytów hipotecznych zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym dotyczyły tylko kredytów z przedziałów:
· od 350 do 500 tys. zł (+18,2 proc. - liczba udzielonych kredytów i +19,1 proc. - wartość udzielonych kredytów)
· i powyżej 500 tys. zł (+39,6 proc. - liczba udzielonych kredytów i +43,5 proc. - wartość udzielonych kredytów).
Według BIK, w pozostałych przedziałach zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym dynamiki nie przekroczyły +5 proc.
Prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK, widzi dwa źródła tak dobrej koniunktury: wzrost popytu i większą skłonność banków do udzielania kredytów, która przejawia się w poluzowaniu wymagań m.in. w zakresie wkładu własnego.
Dodaje też, że wzrost średniej kwoty kredytu mieszkaniowego z grubsza odpowiada średniemu wzrostowi cen nieruchomości. W nowej sprzedaży rośnie udział kredytów udzielanych na 30 i więcej lat. Obecnie to 15,4 proc. wartości wszystkich udzielanych kredytów, rok temu było to 13,8 proc.
Zdolność kredytową, przy wzroście średniej kwoty zaciąganego kredytu oraz przy nadal niskim poziomie stóp procentowych, zapewniają dwa czynniki – pierwszym jest wydłużanie umownego okresu kredytowania a drugim wzrost wynagrodzeń. Według GUS, w pierwszym kwartale br., wynagrodzenia wzrosły o 6,6 proc. r/r. I to właśnie te dwa czynniki determinują możliwość zaciągania wyższego kredytu mieszkaniowego przy wzroście cen nieruchomości.
Stopy procentowe – niskie jak nigdy dotąd
Kilka dni temu – 29 maja – obchodziliśmy rocznicę ostatniej w 2020 r. obniżki stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.
W ślad za nimi obniżył się wskaźnik WIBOR , będący podstawą do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych. Teraz stawka WIBOR 3M wynosi 0,21 proc., a WIBOR 6M - 0,25 proc. Na początku czerwca ubiegłego roku wynosiły odpowiednio 0,28 proc. i 0,29 proc., a dzień przed ogłoszeniem pierwszej obniżki stóp procentowych NBP – 1,60 proc. i 1,63 proc.
Wszystko to powoduje, że za kredyt hipoteczny jest teraz tak tani, jak nigdy dotąd. Jednak trzeba pamiętać, że stopa procentowa, na podstawie której ustalone jest oprocentowanie spłacanego przez ciebie kredytu na pewno zmieni się nie raz. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że obecnie niemal 100 proc. kredytów na mieszkania udzielanych w Polsce to kredyty o zmiennej stopie procentowej.
Kiedy może mieć miejsce podwyżka stóp procentowych? Z jednej strony Adam Glapiński, prezes NBP, powiedział na początku maja, że jeśli będzie taka konieczność, to stopy procentowe i inne elementy polityki pieniężnej będą zmienione. Dodał jednak, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem do końca obecnej kadencji RPP jest stabilizacja stóp procentowych.
Z drugiej strony, zdaniem Łukasz Hardt, członek RPP, uważa, że Rada powinna rozważyć choćby symboliczną podwyżkę stóp procentowych (np. o 15 punktów bazowych), która byłaby nastawiona na ograniczenie wzrostu oczekiwań inflacyjnych.
Podsumowując, stopy procentowe NBP wzrosną. Nie wiemy tylko kiedy i o ile.
Jak znaleźć odpowiedni kredyt?
Ryzyko stopy procentowej
Z niemal każdym kredytem, a zwłaszcza z długoterminowym kredytem hipotecznym wiąże się ryzyko stopy procentowej. Dotychczas, kiedy stopy procentowe spadały, było ono niemal niezauważalne. Jeżeli jednak RPP zdecyduje się na podwyższenie stóp procentowych, zwiększy się wysokość stawki WIBOR®, a co za tym idzie – wysokość rat płaconych przez kredytobiorców hipotecznych.
Komisja Nadzoru Finansowego przypomina dodatkowo, że nasze dochody nie zależą od rynkowych stóp procentowych, a więc kredyty (w tym kredyty hipoteczne) o zmiennym oprocentowaniu obarczone są największym ryzykiem i dodaje, że w obecnym otoczeniu niskich lub wręcz ujemnych stóp procentowych bardzo ważna jest świadomość ryzyka stopy procentowej związanego z należnościami i zobowiązaniami finansowymi, w szczególności w przypadku zobowiązań kredytowych - możliwego wzrostu oprocentowania kredytów, skutkującego wzrostem rat kredytowych.
Jak wzrost stóp procentowych może przełożyć się na wysokość miesięcznej raty? Pokażę to na przykładzie. Przyjmijmy, że bierzesz kredyt hipoteczny w kwocie 500 tys. zł z 30-letnim okresem spłaty i bez prowizji za udzielenie. Jego oprocentowanie, w momencie podpisywania umowy, jest sumą stawki WIBOR 3M i 2 proc. marży i wynosi 2,21 proc.. Miesięczna rata równa dla takiego kredytu wynosi 1 901,05 zł.
Co stanie się, jeżeli stawka WIBOR 3M wzrośnie do 3 proc., 5 proc., czy – w bardzo pesymistycznym scenariuszu – 10 proc.? Sprawdziłem.
· WIBOR 3M wynosi 3 proc., oprocentowanie 5 proc., a miesięczna rata 2 684,11 zł (+ 783,06 zł),
· WIBOR 3M wynosi 5 proc., oprocentowanie 7 proc., a miesięczna rata 3 326,51 zł (+ 1 425,46 zł),
· WIBOR 3M wynosi 10 proc., oprocentowanie 12 proc., a miesięczna rata 4 387,86 zł (+2 486,81 zł).
Te przykłady dobrze ilustrują to, czym jest ryzyko stopy procentowej i jak zwiększająca się miesięczna rata kredytu może negatywnie wpływać na twój domowy budżet.
Ryzyko stopy procentowej – o czym trzeba pamiętać?
Komisja Nadzoru Finansowego nie tylko przypomina, że decydując się na kredyt o zmiennym oprocentowaniu powinniśmy mieć świadomość ryzyka stopy procentowej, ale także, że zanim weźmiemy taki kredyt powinniśmy:
· Myśleć długofalowo – czyli zapoznać się ze wszystkimi warunkami umowy i zrobić symulację raty kredytu przy różnych wysokościach oprocentowania, po to żeby mieć pewność, że nawet przy wyższych stopach procentowych będziesz w stanie spłacać kredyt.
· Zapoznać się ze szczegółowymi informacjami na temat kredytu – bank, działając zgodnie z ustawami: o kredycie konsumenckim i o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, powinien przedstawić ci kompleksowe informacje o kredycie, a w szczególności dotyczące: rodzaju i wysokości oprocentowania, całkowitej kwoty kredytu, całkowitej kwoty do zapłaty oraz RRSO.
· Przeczytać umowę kredytu. Zanim złożysz podpis na umowie kredytu, a tym samym zaakceptujesz jej warunki, dokładnie zapoznaj się ze znajdującymi się w umowie zapisami. Największą uwagę zwróć na: oprocentowanie, w tym (w przypadku kredytów o oprocentowaniu zmiennym) na marżę, prowizję i inne koszty dodatkowe (np. koszt aneksu do umowy), warunki wcześniejszej spłaty czy – w przypadku kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu – warunki zmiany oprocentowania na zmienne, po zakończeniu okresu stałego oprocentowania. Jeżeli któryś z zapisów umowy jest dla ciebie niezrozumiały, powinieneś poprosić o jej wyjaśnienie.
· Zapoznać się z czynnikami ryzyka. Bank powinien poinformować cię o wszystkich czynnikach ryzyka związanych z udzielanym kredytem. W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, powinien ci pokazać symulacje kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy referencyjnej, m.in. 3 proc., 5 proc. i 10 proc. oraz dla aktualnego oprocentowania kredytu powiększonego o 4 punkty procentowe.
To ważne:
· zgodnie z Rekomendacją T, przy zawieraniu umowy o kredyt bank powinien odebrać od ciebie oświadczenie, że masz świadomość ryzyka związanego z zaciąganym zobowiązaniem kredytowym,
· zgodnie z Rekomendacją S z 2019 r., biorąc kredyt hipoteczny oprocentowany według zmiennej stopy procentowej lub okresowo stałej stopy procentowej będziesz musiał podpisać oświadczenie, o tym, że zostałeś poinformowany przez bank o ponoszeniu ryzyka stopy procentowej, oraz że jesteś świadomy jego ponoszenia.
Jak można zminimalizować ryzyko stopy procentowej? Rozwiązaniem wydaje się być kredyt hipoteczny o częściowo stałej stopie procentowej. W tej chwili oferuje go sześć banków, ale już za kilka tygodni – zgodnie z Rekomendacją S KNF – takie kredyty będą musiały oferować wszystkie banki uniwersalne. Czy te kredyty będą cieszyły się zainteresowaniem klientów? Tego dowiemy się za kilka miesięcy, z raportów kwartalnych publikowanych przez banki.