W 2022 roku przeznaczyliśmy na szeroko pojęte nadpłaty kredytów ponad 40 miliardów złotych - wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane NBP. Na tę kwotę składają się zarówno sytuacje, w których oszczędności wykorzystywaliśmy na co najmniej częściową, jeśli nie całkowitą spłatę złotowego kredytu hipotecznego, ale odnajdziemy tu też transakcje, w ramach których sprzedawane były mieszkania obciążone kredytem. W przypadku takich transakcji dochodzi także do całkowitej, przedterminowej spłaty ciążącego na danej nieruchomości długu.
Oto powód, dlaczego Polacy nadpłacają kredyty
"W 2022 roku normą było, że oprocentowanie kredytu hipotecznego było wyższe niż oprocentowanie bankowej lokaty. W efekcie przeznaczenie pieniędzy na nadpłatę kredytu powodowało, że odsetki od długu spadały szybciej, niż banki dopisywałyby odsetki do pieniędzy wpłaconych na lokatę. Nawet dane z końcówki 2022 roku sugerują, że przeciętne oprocentowanie złotowego kredytu mieszkaniowego wynosiło około 9 proc. Aby zarobić na lokacie więcej, niż kosztuje kredyt musielibyśmy założyć depozyt z oprocentowaniem na poziomie ponad 11 proc. Dopiero wtedy po odjęciu 19 proc. podatku od zysków kapitałowych zarobilibyśmy na oszczędnościach, tyle ile kosztuje przeciętna złotowa hipoteka" - czytamy w analizie HRE Investments.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Nie jest tajemnicą, że tak wysoko oprocentowanych lokat w bankach po prostu nie ma. Stąd powszechna konstatacja, że dziś lepiej jest nadpłacić kredyt i zaoszczędzić pieniądze na odsetkach niż oszczędzać czy inwestować - przekonuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Dodaje jednak, że takie porównanie na zasadzie "tu i teraz" jest niewystarczające, abyocenić czy opłaca się nam nadpłata kredytu mieszkaniowego.
- Pieniądze, które dziś przeznaczymy na nadpłatę kredytu, będą pracowały na naszą korzyść dłużej niż tylko przez kilka czy kilkanaście miesięcy. Jeśli mamy kredyt zaciągnięty na lat 20, to musielibyśmy być w stanie sprawdzić, jak w takiej perspektywie zmieniać się będzie inflacja, oprocentowanie długów czy lokat, a to niestety jest po prostu niemożliwe. Po latach może się więc okazać, że nadpłata nam się bezwzględnie opłacała, ale nie można wykluczyć, że bardziej opłaci się zaangażowanie tego kapitału w inny sposób - przekonuje analityk.
Ostatnie lata pokazują, że bardziej opłacało się inwestować niż nadpłacać
Z danych NBP wynika, że w 2005 roku przeciętne oprocentowanie kredytów wynosiło ponad 8 proc. Przeciętne oprocentowanie rocznej lokaty przekraczało natomiast 5 proc. Załóżmy więc, że 18 lat temu zaciągnęliśmy 30-letni kredyt na kwotę 300 tys. złotych. Średnia marża takich długów opiewała wtedy na około 1,8 proc. Regularnie spłacając taki dług przez ostatnie lata, mielibyśmy dziś do spłaty wciąż około 172,5 tys. złotych - wylicza HRE Investments.
Co jednak stałoby się, gdybyśmy od początku 2005 roku przeznaczali na nadpłatę kredytu po 500 złotych miesięcznie, obniżając konsekwentnie wysokość płaconej raty? Po 18 latach mielibyśmy do spłaty już mniej niż 96 tysięcy złotych (o 76,6 tys. zł mniej niż bez nadpłat). Ponadto, zwracając bankowi co miesiąc po 500 złotych więcej, niż od nas oczekiwał, na comiesięcznych ratach zaoszczędzilibyśmy przez 18 lat ponad 69 tysięcy. W sumie więc przeznaczając łącznie 108 tysięcy złotych na nadpłaty nasze skumulowane korzyści (obniżenie zadłużenia + spadek rat) możemy oszacować na 145,8 tys. zł.
Drug wariant analizowany przez ekspertów jest taki, że przez ostatnich 18 lat co miesiąc szliśmy do banku i wszystkie pieniądze, które przeznaczalibyśmy na nadpłatę kredytu, wpłacalibyśmy na przeciętną roczną lokatę. Co więcej, gdy lokaty po upływie roku nam się kończyły, to wszystkie środki wraz z odsetkami i comiesięczną dopłatą w kwocie 500 złotych ponownie deponowaliśmy w banku. Efekt? Po 18 latach uzbieralibyśmy łącznie prawie 128,9 tys. złotych. Na kwotę tę złożyłoby się 108 tysięcy odłożonego kapitału (216 miesięcy po 500 złotych) oraz prawie 21 tysięcy odsetek po opodatkowaniu.
To mniej niż nasze łączne korzyści z nadpłacania kredytu. Z drugiej strony posiadając w banku 128,9 tysięcy złotych, mielibyśmy pokaźnych rozmiarów poduszkę finansową, która pozwoliłaby nam spokojnie spać - ocenia Bartosz Turek.
- Idźmy jednak dalej. Załóżmy, że zamiast rocznych lokat, przeznaczylibyśmy pieniądze na regularne zakupy 10-letnich detaliczny obligacji skarbowych. Efekt? Po 18 latach zgromadzilibyśmy dzięki nim aż 156,8 tys. złotych. To więcej niż wcześniej wspomniane potencjalne korzyści z regularnej nadpłaty kredytu - dodaje ekspert.
Podobne wyniki sugerują też analogiczne wyliczenia dla kredytów zaciągniętych na początku roku 2008, 2013 czy 2018. Odpowiednio intratne inwestycje pozwalały zarobić więcej na zainwestowanym kapitale, niż można byłoby zaoszczędzić na odsetkach od nadpłacanego kredytu - przekonuje HRE Inwestments.