Spadki cen mieszkań coraz bardziej możliwe, a o kredyt hipoteczny trudno

Właściciele restauracji, kin czy galerii handlowych już liczą straty związane z przymusowym zamknięciem lokali. Widmo ogromnego kryzysu gospodarczego krąży jednak nie tylko nad Polską, ale będzie się z nim zmagał cały świat.

Pojawienie się wirusa COVID-19 i jego skutki nie ominą zatem rynku nieruchomości. Deweloperzy jeszcze do niedawna mogli mieć powody do zadowolenia. Rok 2019 był dla nich najlepszym w historii pod względem obrotów. Popyt na mieszkania był ogromny, a to napędzało rynek. Ceny rosły w rekordowym tempie. W najmniej oczekiwanym momencie pojawił się jednak koronawirus.

Prognozy ekspertów na 2020 r. po bardzo udanym 2019 r. nie przewidywały zachwiania rynku nieruchomości, a tym samym spadku cen mieszkań. Na takie opinie wpływ miała m.in. dobra sytuacja ekonomiczna Polaków związana z niskim bezrobociem i rosnącymi wynagrodzeniami. Nadmierny entuzjazm hamowała przyspieszająca inflacja i niewystarczająca liczba mieszkań. Ale to koronawirus okazał się największym zagrożeniem nie tylko dla ludzi.

Stan pandemii w Polsce ogłoszony został w połowie marca. Wyraźne ograniczenia narzucone na obywateli, przedsiębiorców oraz zmiany w funkcjonowaniu oddziałów banków spowodowały, że skutki COVID-19 dotknęły już rynek mieszkaniowy. Epidemia uniemożliwiła zawieranie potencjalnych transakcji. W najgorszej sytuacji znajdują się małe biura nieruchomości. Brak nowych umów sprzedaży wiąże się dla nich z brakiem dochodu. A to oznacza nic innego, jak walkę o przetrwanie na rynku.

Na ten moment trudno jeszcze o długookresowe analizy. Prawdopodobny jest taki scenariusz, że klienci i jednocześnie kredytobiorcy w związku z niepewną sytuacją odłożą swoje plany zakupowe w czasie, ale nie zrezygnują z nich, jak twierdzą specjaliści z HRE Investments. W tak niepewnym okresie wielu z nich może uznać właśnie nieruchomości za bezpieczną inwestycję kapitału. Z drugiej strony wszyscy, którzy stracą pracę lub nie będą w stanie spełnić oczekiwań banków, z pewnością zrezygnują ze swoich marzeń o własnych mieszkaniach. A czy te będą tańsze?

HRE Investments przewiduje stabilizację cen mieszkań, a nie ich gwałtowny spadek. Deweloperzy będą skłonni przeczekać gorszy okres niż sprzedawać mieszkania z mniejszym zyskiem. Warto zauważyć, że podczas ostatniego kryzysu gospodarczego w Polsce na tańsze mieszkania trzeba było czekać nawet kilka lat.

Sytuacji branży mieszkaniowej nie poprawia fakt spadku sprzedaży kredytów, którą cykliczne analizuje BIK. Aktualne dane wyraźnie pokazują, że w ostatnim czasie spadło zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Marcowa wartość indeksu PKM wyniosła -3,1 proc. Oznacza to, że w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego banki przesłały do BIK mniej zapytań o kredyt hipoteczny.

W raporcie BIK szczególnie widoczny jest spadek zainteresowania kredytobiorców po ogłoszonym stanie pandemii koronawirusa w Polsce. Tylko w okresie 16-22 marca 2020 r. zapytania do BIK o kredyt hipoteczny spadły o blisko 20 proc. W kolejnym tygodniu widoczne było już delikatne odbicie, ale nadal tendencja była spadkowa. Jak zauważa główny analityk BIK prof. Rogowski, pojawienie się wirusa przerwało trwający od 6 miesięcy trend wzrostowy indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe.

Nikt nie wie, jak długo taka sytuacja potrwa, ale dla niektórych to może być ostatni moment, żeby złożyć wniosek o kredyt mieszkaniowy. Banki już zmieniają warunki ich udzielania.

Działania podejmowane przez rząd, takie jak tarcza antykryzysowa dla przedsiębiorców, zasiłki opiekuńcze dla rodziców pozostających ze swoimi dziećmi w domach, wakacje kredytowe dla kredytobiorców czy obniżenie stóp procentowych, mają na celu wsparcie Polaków i gospodarki w tym trudnym dla wszystkich czasie. Rząd zapowiada także walkę o miejsca pracy.
Takie rozwiązania są też szansą dla rynku mieszkaniowego. Ale na horyzoncie widać równie wiele zagrożeń. Przede wszystkim jednym z nich jest trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych. Zaostrzanie warunków ich udzielania, to szybka reakcja banków na pandemię koronawirusa.

Mimo że raty powinny być o kilkadziesiąt złotych ze względu na niższe stopy procentowe, to okazuje się, że nie jest to wystarczająca zachęta dla kredytobiorców. W praktyce już nie każdy ma szansę kredyt mieszkaniowy uzyskać. Dlaczego? Banki chcą minimalizować swoje ryzyko, dlatego zależy im na klientach z dobrą zdolność kredytową. Na nią wpływ mają nie tylko odpowiednio wysokie zarobki, ale także stabilne.

W przypadku osób, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą i planowały ubiegać się o kredyt hipoteczny w najbliższym czasie, sytuacja jest trudna. Wiele z nich w związku z ograniczeniami musiała zaprzestać prowadzenia działalności, wiec nie uzyskują dochodów. Przy analizie banku to m.in. dochody za ostatnie miesiące mają wpływ na ocenę i ostateczną decyzję banku.

Ponadto banki podnoszą wymagania dotyczące wkładu własnego. Do tej pory minimalny wkład własny wynosił 20 proc. wartości nieruchomości. W niektórych instytucjach można też wnieść 10 proc., a pozostałe 10 proc. ubezpieczyć. To się niestety zaczyna zmieniać.

Większy wkład własny trzeba już wnieść w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny w PKO BP. Aktualnie wynosi on min. 20 proc. (podwyższenie z 10 proc.). Znacznie więcej trzeba wnieść już w ING Banku Śląskim. Ten zdecydował o podniesieniu progu wkładu własnego do 30 proc. Najbliższe tygodnie pokażą, czy podobne zaostrzenia wprowadzą pozostałe banki w Polsce.

Jedno jest pewne, przed skutkami COVID-19 każdy będzie się bronił na swój sposób - deweloperzy utrzymując ceny nieruchomości, a banki zaostrzając warunki udzielania zobowiązań kredytowych.

Masz newsa, zdjęcie, filmik? Wyślij go nam na #dziejesie