Podatek od wynajmu mieszkania. Ile wynosi i kto musi go zapłacić?

Wynajmowanie mieszkania może przynosić spore dochody, od których jednak należy odprowadzić podatek. To, jak wysoki on będzie, zależy od wybranej formy opodatkowania. Może się bowiem zdarzyć, że ten sam właściciel, przy takim samym czynszu, będzie miał do wyboru zapłacić miesięcznie 360 lub 170 złotych podatku.

Posiadacz nieruchomości, który zdecydował się na jej prywatne wynajęcie (to znaczy nie prowadzi działalności gospodarczej z tym związanej), może wybrać jedną z dwóch form opodatkowania otrzymywanych w ten sposób pieniędzy:

• ryczałt od przychodów, którego stawka wynosi 8,5 procent,
• zasady ogólne, czyli tak zwana skala podatkowa (18 lub 32 procent).

Wyboru ryczałtu należy dokonać do 20. dnia pierwszego miesiąca od rozpoczęcia wynajmu (gdy jest to dzień wolny od pracy - należy to zrobić pierwszego dnia roboczego po nim), powiadamiając o tym naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania. Jeśli zatem lokatorzy zapłacili pierwszy czynsz w październiku, to właściciel, który chce płacić ryczałt, musi to zgłosić _ skarbówce _ najpóźniej 20 listopada, sporządzając samodzielnie oświadczenie (nie ma urzędowego wzoru takiego dokumentu).

Jeśli właściciel zaniechał tego obowiązku, to urząd skarbowy wybiera formę za niego i zawsze będzie to skala podatkowa. Zmiany (przejścia z zasad ogólnych na ryczałt lub odwrotnie) można dokonać tylko z początkiem każdego kolejnego roku - najpóźniej 20 stycznia.

Decyzja o tym, którą formę wybrać, powinna zależeć od konkretnego przypadku. Najważniejszym kryterium jest ustalenie, czy właściciel mieszkania ponosi jakiekolwiek koszty związane z wynajmem. Jeśli bowiem sam płaci rachunki za media (na przykład woda, prąd, gaz czy usługi telekomunikacyjne), opłaty administracyjne do spółdzielni, odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania czy ubezpieczenie, to bardziej opłacalna będzie skala podatkowa. W tej formie co prawda stawka podatku jest wyższa procentowo, ale faktyczna jego kwota liczona jest od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego na przykład o wymienione wyżej koszty (a także amortyzację, której stawka dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 procent, a w szczególnych przypadkach może być podniesiona do 10 procent). Jeśli dodatkowo właściciel przeprowadza w mieszkaniu remont, to podstawa opodatkowania jeszcze się zmniejszy.

Na zasadach ogólnych dochód osiągnięty z wynajmu jest doliczany do tego z innych źródeł (na przykład z umowy o pracę) i rozliczany przy pomocy PIT-36. Stawka podatku wynosi 18 procent, a jeśli suma dochodu przekracza 85528 złotych rocznie, to od tej nadwyżki oddaje się już 32 procent. Jeżeli dochód z wynajmu jest jedynym, to właściciel może jeszcze od podatku odjąć 556,02 złotych, czyli kwotę wolną. Sam również oblicza comiesięczne zaliczki na podatek, które musi z tytułu wynajmu odprowadzać na konto urzędu skarbowego.

Przykład

W przypadku, gdy właściciel mieszkania nie ponosi żadnych z wymienionych powyżej kosztów, bo na przykład _ przerzucił _ je na lokatorów, to podstawę opodatkowania stanowić będą zatem, niezależnie od wybranej formy, 24 tysiące złotych (bazując na danych z przytoczonego przykładu). Ryczałt wyniesie więc w tym przypadku 2040 złotych rocznie (170 miesięcznie), natomiast podatek obliczany na zasadach ogólnych - 4320 złotych rocznie (360 miesięcznie).

Podobnie jak przy skali podatkowej, rozliczający się ryczałtem wpłacają co miesiąc zaliczki na konto urzędu skarbowego. Mają na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po tym, za który płacą podatek. Jeśli natomiast chodzi o roczne zeznanie podatkowe, to muszą je złożyć na formularzu PIT-28 do końca stycznia.