Forum Forum nieruchomościRynek nieruchomości

Działki - długoterminowa inwestycja

Działki - długoterminowa inwestycja

skomentuj
Pablo123 / 213.158.196.* / 2007-09-27 22:41
Witam forumowiczów, zwłaszcza jarunieczek, a co sądzicie o inwestycji w działki?? Oczywiście mam na myśli długoterinowe inwestowanie, ponieważ te atrakcyjne na dzień dzisiejszy są obecnie bardzo drogie.
Rowzważam zakup działki, nawet, rolnej, za nieduże piniądze, np.na 10 lat , i mam nadzieję na wzrost wartości co najmniej 100% za ten okres. To raczej pewna inwestycja, a zgodnie z moją zasadą, minimalizacji ryzyka, wydaje się bardzo sensowna.
czekam na komentarze.
Wyświetlaj:
jarunieczek / 83.24.32.* / 2007-09-28 09:49
Witam serdecznie- Pablo szczególnie; przyznam się, że temat działek był mi bardzo bliski ... jakieś 7-10 lat wstecz. Wówczas skupowałem regularnie- co weekend wsiadając na rower i szukając bezpośrednio w okolicy której mieszkam ziemi jeszcze wówczas bez planu zagpspodarowania przestrzennego, mającej klasę nieużytków/pastwisk/gruntów ornych III i IV klasy/inne bezpośrednio od właścicieli. Wówczas to były GROSZE. Np. kupiłem trzy działki o powierzchni 1530 m2 każda za cenę łącznie 45 tys zł. Kolejne niedużo więcej- np. 890 m2 za 17 tys; Suma sumarum wszystkie wolne środki ( no..prawie wszystkie) inwestowałem w ziemię- podaż była wówczas potęźna w tym rejonie, prawie nikt się nie interesował. ja sam nie byłem taki cwany, mądry i przewidujący - poradził mi to "wytrawny" na rynku nieruchomości przyjaciel. Dziś cały czas dziękuję że tak sie stało- To był najlepszy biznes jak dotąd ( i na pewno juz do końca) mojego życia, W międzyczasie "sobie rosło, rosło i rosło...i rośnie) stąd -to do Pablo szczególnie- dziś wartość liczyć mogę w milionach- kiedyś gdzieś tam napsiałem coś o "milionerze" i wiem, że niezbyt dobrze to odebrałeś...
Wracając do tematu- ziemia rolna i w ogóle działki- teraz także zacząłem o tym myśleć i trcohe się w temat zagłębiać. Sądzę ( i z tego co jest mi znane od znajomych) można na tym świetnie i bezpiecznie zarobić- tylko znów więdząc gdzie kupić, za ile, jaki są perspektywy odrolnienia. Wydaje mi się także że korzystną inwestycją może być zakup ziemi budowlanej w pobliżu rozwijających się mniejszych miast (tak jak i mieszkania, o czym dyskutujemy już długo na forum). Swego czasu przymierzałem się do zakupu ziemi (liczonej w hektarach) na pojezierzu suwalskim ( jedno z moich ukocjanych miejsc wypoczynku i rowerowych ekskapad co roku) za kilka tysięy złotych (około 7 lat temu)- było tego mnóstwo (okolice hańczy nad granicą litewską) i pies z kulawą nogą tam nie docierał, nie mówiąc o turystach. Jakoś tak się stało , że nie kupiłem... teraz w tamtych rejonach jest dużo domków wypoczynkowych nad linią jeziora, dużo ziemi już sprzedanej a tak która jest z ceną ma się tak do tej starej mojej oferty jak 1 do 15...

UWażam Pablo że pomysł jest b. dobry i co najważniejsze (mam taki sam stosunek jak Ty piszesz do ryzyka inwestycyjnego) bazpieczna iwestycja. Jak będziesz więcej wiedział na ten temat z góry dzięki za informację. Pozdrawiam Pabla, Wszytskich forumowiczów i do usłyszenia...pewnie wieczorkiem dziś lub jutro
Ewa123 / 83.71.2.* / 2007-10-03 19:46
Witam,

Zastanawiam sie nad dzialką rolną we Wrocławiu (no w odległości 5 km), cena za metr to 30 złotych już. Czy uwazacie, że Euro 2012 spowoduje, że nastąpi odrolnienie na szeroką skalę?
Pozdrawiam
jarunieczek / 83.24.81.* / 2007-09-29 20:20
Witam Wszystkich i siemanko Pablo. Wyszperałem kilka" informacji na temat, który Ciebie zaintersował... może inni także skorzystają. Artykuł jest długi -dostarcza jednak sporPiotr Miączyński, Leszek Baj 2006-01-11, ostatnia aktualizacja 2006-01-10 15:55:01.0

Chcesz wybudować mały domek pod miastem, ale przerażają cię koszty? Nie boisz się za to formalności? Kup ziemię rolną. Jest nawet dziesięć razy tańsza niż działka budowlana! A w niektórych przypadkach można nawet na jej zakup dostać kredyt


Od kilku miesięcy szaleńczo rośnie zainteresowanie działkami rolnymi. Według Adama Bronisza z firmy BB specjalizującej się w obrocie działkami w okolicach Warszawy boom na ziemię zaczął się wiosną ubiegłego roku i trwa nadal.

- Miałem w ofercie bardzo dużo działek rolnych powyżej dwóch hektarów - opowiada Bronisz. - Od wiosny do jesieni sprzedały się wszystkie.

Skąd to zainteresowanie

Popyt nakręcają ludzie z miasta, którzy kupują działki rolne, aby się na nich wybudować bądź traktują je po prostu jako lokatę kapitału.

Ziemię często kupują na kredyt. A jeszcze pięć, sześć lat temu banki nie udzielały pożyczek hipotecznych na zakup działek rolnych z pozwoleniem na budowę (tzw. siedliska) - twierdzi Bronisz. Obecnie jego zdaniem zakup działki rolnej z pozwoleniem na budowę domu banki traktują tak samo jak zakup działki budowlanej.

Ziemię rolną chętnie kupują również sami rolnicy - głównie po to, by otrzymywać większe dopłaty unijne.

Nic więc dziwnego, że ceny gruntów szybko rosną. W III kwartale ub.r. średnia cena hektara ziemi sprzedawanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych wyniosła 5,9 tys. zł. To o 30 proc. więcej w porównaniu z tym samym okresem 2004 roku. Najdroższe grunty są w Wielkopolsce - prawie 10,5 tys. zł za hektar i na Mazowszu - prawie 9,5 tys. zł za hektar.

Ceny zależą w dużym stopniu od wielkości działki (generalnie im mniejsze, tym większa cena za m kw.) i od jej kształtu (może być trudno znaleźć nabywcę na działkę o szerokości 10 metrów i długości kilometra).

Oczywiście za działki rolne w superatrakcyjnych lokalizacjach trzeba dać dużo więcej. Przykładowo w okolicach Zakroczymia - 8 zł za m kw., 10 zł w okolicach Grójca (czyli 100 tys. zł za hektar). - Drogie są również działki w rejonach atrakcyjnych turystycznie. Na przykład na Mazurach metr kwadratowy działki rolnej z dostępem do wody będącej w trakcie odrolniania kosztuje od 11 do 25 zł za m kw. - ocenia Zbigniew Lewandowski z Grupy Inwestycyjnej Mazury.

Czemu opłaca się kupić działkę rolną

Co najmniej z dwóch powodów.

Po pierwsze takie działki nadal są dużo tańsze niż działki budowlane (nawet dziesięciokrotnie). Ceny działek siedliskowych pod Warszawą, np. w okolicach Zakroczymia czy Modlina, to dziś wydatek 30 - 50 tys. zł za 800 m kw. Za taką samą działkę, tylko budowlaną, trzeba zapłacić 2 - 3 razy więcej - około 80 tys. zł, czyli 100 zł za m kw.

Po drugie płaci się mniejsze podatki. Dla gruntów rolnych roczny podatek wynosi równowartość pieniężną od 2,5 do 5 kwintali żyta od 1 hektara przeliczeniowego (obecnie od 69,7 zł do 139,4 zł.). Dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu równowartość pieniężną 5 kwintali żyta.

W przeliczeniu na 1 tys. m kw. zapłacisz więc od ok. 7 do 14 zł rocznie.

W przypadku działki budowlanej musisz zapłacić podatek od gruntu - 30 groszy (maksymalnie, bo gmina może ustalić niższą stawkę) od metra kw. powierzchni. Do tego dochodzi opłata za dom - maksymalnie 51 groszy za m kw. powierzchni użytkowej.

Czyli jeżeli masz działkę o powierzchni tysiąca m kw., to zapłacisz nawet 300 zł podatku rocznie za grunt plus opłatę za dom - np. dla budynku o powierzchni użytkowej 200 m kw. będzie to 102 zł.

Zanim kupisz

Kupując działkę rolną, masz do wyboru dwie opcje:

1. Wariant łatwiejszy, czyli kupujesz ziemię pod tzw. zabudowę siedliskową.

a) Gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego. W planie jest zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia ci budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Innymi słowy kupujesz hektar i od razu możesz składać wniosek o pozwolenie na budowę.


b) Gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym wariancie pozwolenie na budowę dostaniesz jednak bez problemu tylko wtedy, gdy "gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie". Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha.

Jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa, dowiesz się z uchwały rady gminy.

Jak z tego wybrnąć?

• Znajdujesz rolnika, który chce sprzedać kawałek ziemi, np. 2 tys. m kw. Rolnik występuje o warunki zabudowy dla tych 2 tys. m kw. Aby je dostać, działka musi spełnić kilka warunków. Są to m.in. :

- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana;

UWAGA! Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie możesz się budować. Musisz czekać, aż gmina zrobi nowy plan.

- teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;

- istniejące lub projektowane uzbrojenie działki ma być wystarczające do rozpoczęcia budowy;

Rolnik dostał warunki zabudowy. Podpisujesz z nim umowę przedwstępną kupna ziemi rolnej.

Rolnik występuje o pozwolenie na budowę. Wylewa fundamenty. Zawierasz z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Warunkową, bo prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencja Nieruchomości Rolnych (korzysta z tego prawa bardzo rzadko).

• Znajdujesz gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki, a ty - zamiast o pozwolenie na budowę - będziesz mógł starać się o pozwolenie na remont.

2. Wariant trudniejszy, czyli kupujesz małą działkę rolną, którą przekształcasz w budowlaną.

Znalazłeś małą działkę rolną w fantastycznej cenie? To opanuj emocje. Prawdziwa zabawa dopiero przed tobą.

Żebyś mógł się na takiej ziemi rolnej wybudować, potrzebne są dwie czynności:

• odrolnienie

• wyłączenie z produkcji rolnej (nie zawsze, ale o tym za chwilę).

O co chodzi?

Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy właśnie (i tylko wtedy) może zdecydować, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi.

Wniosek - zanim kupisz ziemię rolną, zobacz w planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest już odrolniona.


A jeśli w ogóle nie ma planu? Nie masz szans na odrolnienie.

NASZA RADA: Jeśli twoja upatrzona działka leży w gminie, która nie ma aktualnego planu (ani go nie przygotowuje), zrezygnuj z zakupu, bo póki gmina nie opracuje planu, nic na niej nie zbudujesz.

Grunt jest odrolniony?

Świetnie. Teraz występujesz o wyłączenie działki z produkcji rolnej. I tu znowu są dwa warianty:

I. Koniecznie musisz mieć zgodę na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości.

Dobrej, czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy).

Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze.

Decyzję w sprawie wyłączenia wydaje starostwo, konkretnie dyrektor Wydziału Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami. Patrz wzór wniosku.

Do wniosku dołączasz m.in.:

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• projekt zagospodarowania działki na aktualnej kopii mapy zasadniczej wraz z wielkością powierzchni do wyłączenia z produkcji rolnej (chodzi o powierzchnię pod budynkiem itp.),

• wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej,

• dokument potwierdzający własność działki: akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej,

Opłaty? Teraz dobra wiadomość - jeśli twój dom będzie miał powierzchnię do 500 m kw., za wyłączenie nie musisz nic płacić! A co, jeśli jest większy? Wtedy urzędnicy ustalają opłatę według specjalnych tabel zamieszczonych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, naliczają je urzędnicy starostwa. Zależą od klasy gruntu, wydajności z hektara, obowiązującej ceny za tonę żyta (co roku ogłasza ją GUS) oraz od powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej.

Masz decyzję o wyłączeniu? To składasz wniosek o pozwolenie na budowę.

II. Ziemia jest złej jakości. Czyli są to użytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Nie potrzebujesz wyłączenia - od razu składasz wniosek o pozwolenie.


o praktycznej wiedzy. Miłej lektury:
skomentuj

Najnowsze wpisy