Apetyt na mieszkania deweloperskie rośnie

Ceny nieruchomości w Polsce

W ciągu ostatnich kilku lat obserwowaliśmy dynamiczny wzrost cen mieszkań, zarówno nowych, jak i używanych. Drożały one w tempie nawet powyżej 10 proc. rocznie. Jednak w marcu 2020 roku, kiedy ogłoszono w Polsce pierwszy lockdown spowodowany pandemią COVID-19, nastąpiło chwilowe załamanie. Po wprowadzeniu 24 marca 2020 roku zakazu przemieszczania się i wielu innych obostrzeń sanitarnych rynek nieruchomości właściwie zamarł.

W kwietniu 2020 roku pośrednicy i deweloperzy alarmowali o ponad 90-procentowym spadku liczby nowo zawieranych transakcji. Aktywność potencjalnych nabywców mieszkań zaczęła wzrastać po zniesieniu części ograniczeń, ale i tak liczba umów sprzedaży, jakie zostały zawarte w II kwartale, była najniższa od dłuższego czasu. Na rynku pierwotnym spadek liczby sprzedawanych mieszkań rok do roku wyniósł wówczas 64 proc.

Jeszcze w marcu i w kwietniu ubiegłego roku wielu ekspertów spodziewało się nagłych spadków cen nieruchomości w Polsce. Przy tak dużym ograniczeniu w skali zawieranych transakcji wydawało się to nieuniknione. Tymczasem w ciągu trzech pierwszych pandemicznych miesięcy w największych miastach w kraju ceny mieszkań utrzymały się niemal na niezmienionym poziomie. Przełom II i III kwartału 2020 roku okazał się dla rynku nieruchomości swoistym powrotem do normalności.

Główny Urząd Statystyczny podaje, że na koniec września 2020 roku średnia cena mkw. mieszkania w Krakowie była o niemal 9 proc. wyższa kwartał do kwartału, w Gdańsku wzrosła o 6,74 proc, a we Wrocławiu i w Warszawie – o niemal 5 proc. Wzrost cen spowodowany był rosnącym popytem.

Wzmożona aktywność deweloperów w Polsce

Deweloperzy w II kwartale 2020 roku prowadzili działalność w ograniczonym zakresie. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w kwietniu ubiegłego roku, była niższa o ponad 44 proc. w porównaniu z liczbą notowaną w marcu tego samego roku i wyniosła 6181 lokali mieszkalnych. W maju było to o zaledwie 7 mieszkań więcej. O poprawie sytuacji można było mówić dopiero w czerwcu, kiedy wiele ograniczeń COVID-owych zostało zniesionych.

W czerwcu 2020 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 9317 lokali mieszkalnych, a i tak było ich mniej niż w miesiącach poprzedzających pandemię COVID-19 w Polsce. W tym samym czasie uzyskali oni pozwolenia na budowę kolejnych 16 620 lokali mieszkalnych, podczas gdy w maju było to tylko 10 722 lokali. W kwietniu 2020 roku pozwoleń na budowę jeszcze mniej wydano – na 9 647 lokali.

W III kwartale 2020 roku rynkowi deweloperskiemu udało się ustanowić nawet kwartalny rekord pod względem liczby nowo wybudowanych mieszkań – było ich 40 283, w porównaniu z liczbą 39 743 w czwartym kwartale 2019 roku. Był to jednocześnie wynik wyższy o ponad 85 proc. niż notowany we wcześniejszym kwartale.

W październiku nadeszła druga fala pandemii COVID-19, którą jednak rynek nieruchomości przetrwał inaczej niż poprzedni lockdown. Centrum AMRON informuje, że „mieszkaniówka” w październiku i listopadzie 2020 roku zareagowała spokojnie. Spadła liczba zawieranych transakcji, ale za to ceny mieszkań nie zmieniły się znacząco w stosunku do cen notowanych w trzecim kwartale.

2021 rok pod znakiem nowych inwestycji deweloperskich

Styczniowe wyniki rynku deweloperskiego były wręcz rekordowe. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w lutym takie firmy oddały do użytku 9,5 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 6,1 proc. więcej niż w tym samym miesiącu roku poprzedniego.

To niewiele? Być może w porównaniu z liczbą mieszkań oddawanych do użytku w innych miesiącach w roku to mało, ale luty, statystycznie rzecz ujmując, jest miesiącem, w którym deweloperzy oddają do użytku niewiele lokali. Większość z nich stara się wprowadzić na rynek jak najwięcej nowo wybudowanych mieszkań przed końcem roku, najpóźniej w styczniu.

Z tego względu wynik 9,5 tys. mieszkań oddanych do użytku w 2021 roku przez deweloperów jest nie tyle dobry, ile wręcz rekordowy w porównaniu z danymi historycznymi. W lutym tego roku deweloperzy rozpoczęli nieco mniej nowych inwestycji mieszkaniowych – 9,9 tys. lokali, czyli o 6,9 proc. mniej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku.

Początek 2021 roku pokazuje, że deweloperzy zaczęli budowę 22,3 tys. mieszkań i jest to najlepszy wynik za dwa pierwsze miesiące roku w historii. GUS donosi, że w lutym firmom deweloperskim wydano ponad 18,1 tys. pozwoleń na budowę. Jest to rezultat o ponad połowę lepszy niż przed rokiem oraz drugi wynik w historii – lepszy pod tym względem okazał się tylko grudzień 2020 roku.

To już czwarty miesiąc z rzędu, w którym GUS informuje o wysokiej liczbie wydawanych pozwoleń dla deweloperów, co może sugerować, że firmy te szykują się na wysoki popyt na mieszkania w najbliższej przyszłości. Innym wyjaśnieniem takiej sytuacji może być to, że deweloperzy odbijają sobie zaległości z 2020 roku.

Boom na budowy indywidualne

Nie tylko w sektorze inwestycji deweloperskich widoczny jest wzmożony ruch. Podobny trend jest obserwowany w zakresie inwestycji indywidualnych, czyli budowania domów na własny użytek. Na początku pandemii – w kwietniu czy w maju 2020 roku – Polacy szukali działek budowlanych, a następnie projektów domów, ekip budowlanych czy też występowali do odpowiednich urzędów o pozwolenie na budowę domu oraz dokonywali zgłoszeń wraz z projektem domu.

Wszystkie formalności z tym związane trwają nawet kilka miesięcy, dlatego w statystykach GUS dopiero pod koniec 2020 roku widoczny jest wyraźny wzrost liczby wydawanych pozwoleń i rozpoczynanych budów. Co ciekawe, w lutym 2021 roku w zakresie inwestycji indywidualnych do użytku oddano ponad 11 proc. lokali mieszkalnych. O ponad 20 proc. zmniejszyła się liczba lokali, których budowę rozpoczęto indywidualnie, w stosunku rok do roku, ale w tym samym czasie niemal o 25 proc. wzrosła liczba wydawanych w takich przypadkach pozwoleń.

W efekcie wielu z nas ubiega się o pozwolenie na budowę domu lub zgłasza taką budowę, ale nie rozpoczyna jej od razu po załatwieniu formalności. Może być to związane z niepewną sytuacją gospodarczą, która jest następstwem niekończącej się pandemii, bądź też brakiem wolnych ekip budowlanych, które byłyby skłonne podjąć się realizacji zlecenia.