Koronawirus szaleje, ale mieszkań się nie ima. Zaskakujący raport cenowy

Wzrost zadłużenia Polski, dwukrotny lockdown kilkunastu ważnych branż, miliardy włożone w ratowanie gospodarki – to obraz tego, co dzieje się w 2020 roku. A co na to deweloperzy? Nic. Po prostu nie podnoszą cen. Nawet w praktycznie zamkniętej listopadowej gospodarce koszt zakupu mieszkania się nie zmienił.

- Identycznie jak przed miesiącem w czterech z sześciu monitorowanych miast różnice cen były bliskie zeru – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Co na pozostałych dwóch? W Gdańsku ceny spadły, a we Wrocławiu niewiele wzrosły. W skrócie więc: bez zmian. O tym, że deweloperzy kryzysu nie mają się co bać świadczyć mogą też wyceny giełdowych spółek. Akcje Dom Development, Ronson, JW Construction czy Archicom są dużo droższe niż przed pademią. Tylko stosunkowo niewielkie straty ma Echo Investment czy Atal.

- Po czteroletnim okresie nieprzerwanej hossy na rynku mieszkań deweloperskich wejście w podobną do obecnej stabilizację powinno być podręcznikową wskazówką nadchodzącej korekty cen ofertowych. Na razie jednak wśród uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje optymizm, by nie powiedzieć euforia – twierdzi ekspert RynekPierwoty.pl.

Jak dodaje, sytuację na rynku uspokajać będzie szczepionka na Covid-19 i powolne wychodzenie z pandemii. Według Jędrzyńskiego wprawdzie gospodarka jeszcze długo będzie odrabiać "straty" wywołane epidemią, ale perspektywy są coraz lepsze.

Poznań płaski jak tafla jeziora Maltańskiego

Najlepszym przykładem stabilizacji cen jest Poznań. Tam od czerwca ceny praktycznie się nie zmieniły. Efekt? Na początku pandemii trzeba było za metr kwadratowy płacić w stolicy Wielkopolski 7500 zł, teraz jest to 7700 zł. A od czerwca cena praktycznie nie drgnęła.

Z najnowszego raportu cenowego money.pl oraz RynekPierwotny.pl wynika, że nie zmienia się też średnia powierzchnia oferowanych przez deweloperów mieszkań. Pół roku temu było to 56,2 mkw. A w listopadzie? Mieszkania są większe o nieco ponad 2,5 mkw.

Brak zmiany cen oraz niewielkie wahnięcie metrażu sprawia, że koszt zakupu mieszkań praktycznie się nie zmienia. W listopadzie deweloperzy w Poznaniu liczyli sobie średnio za nowe "M" około 463 tys. zł.

Warszawa na (niewielkiej) pochyłej

W stolicy praktycznie również bez zmian. Tu akurat to największe zaskoczenie, bo ceny w Warszawie rosły od lat. W listopadzie widać niewielkie przeceny, ale Kowalski musi ich szukać z lupą, żeby nie powiedzieć - pod mikroskopem.

Dotąd cenowy rekord z października -  10 584 zł - zmienił się o zaledwie… 13 zł w dół. W Warszawie w listopadzie cena za metr kwadratowy mieszkania wynosiła średnio 10 571 zł. Choć to więc szczyt mieszkaniowej hossy, to robi się na nim bardzo płasko. Ceny po prostu ani myślą spadać. Bardzo wyraźnie widać to na wykresie.

Jak Kowalski może więc zaoszczędzić na zakupie mieszkania? Oczywiście wybierając mniejszy metraż. W maju ten wynosił w stolicy średnio 63 mkw. Dziś to o dwa metry kwadratowe mniej. Mieszkaniec stolicy zaoszczędza dzięki temu ok. 21 tys. zł.

Trzeba jednak pamiętać, że proces inwestycyjny u deweloperów jest znacznie dłuższy niż czas pandemii w Polsce. Nie należy więc zmniejszenia się metrażu łączyć z efektem koronawirusa.

Kraków idzie małymi kroczkami

Stabilnie także na południu Polski. W drugim co do wielkości rynku deweloperskim w kraju, czyli w Krakowie, ceny miesiąc do miesiąca praktycznie nie zmieniły się. Wzrost o 0,49 proc. można uznać jedynie za symboliczny.

Trzeba jednak oddać, że w przypadku Krakowa takie niewielkie ruchy cenowe w górę obserwujemy od dłuższego czasu, co w sumie daje widoczną podwyżkę. W lutym cena wynosiła średnio 9100 zł, teraz jest to już 9905 zł. Tendencja wzrostowa w ostatnich miesiącach jednak wyhamowała. I to bardzo wyraźnie. Tak czy siak w Krakowie cena jest dziś najwyższa w historii.

Średnio za mieszkanie trzeba tam zapłacić już niemal 523 tys. zł. Co ważne, zmienia się też metraż. Ten od grudnia ubiegłego roku wzrósł średnio o 1 metr kwadratowy. I pod tym względem Kraków goni resztę kraju. Z analizowanych przez nas rynków, to właśnie tutaj mieszkania są jednymi z najmniejszych.

"Płaskowyż łódzki", czyli powoli w górę

Rekord cenowy mamy też w Łodzi, choć i tu wzrost cen miesiąc do miesiąca - wynoszący zaledwie ćwierć procenta - uważamy za stabilizację. Obecnie w tym mieście średnia cena metra kwadratowego wynosi 6704 zł. Od lipca koszty mieszkania nie zmieniły się tu jednak nawet o 100 zł z mkw.

Jednocześnie przez rok nieznacznie – bo o 1,5 mkw. - powiększyła się powierzchnia mieszkań. Obecnie to 57,5 mkw. Średnio więc rodzina chcąca kupić w Łodzi mieszkanie musi znaleźć około 385 tys. zł.

To sprawia, że to właśnie ten rynek jest najtańszy ze wszystkich analizowanych. Cena za metr kwadratowy w oddalonej o około 130 km Warszawie jest wyższa o prawie 4 tys. zł.

Wrocław idzie na rekord

Stolica Dolnego Śląska to jedyne miejsce na mieszkaniowej mapie Polski, gdzie widać wyraźne wzrosty. Cena metra kwadratowego znów jest bliska przekroczenia psychologicznej granicy 9 tys. zł. Obecnie brakuje tu tylko kilkudziesięciu złotych. Trzeba jednak pamiętać, że już kilka miesięcy temu deweloperzy życzyli sobie prawie 9100 zł we Wrocławiu.

Po krótkiej korekcie mamy więc znowu odbicie w górę? Nic z tego. To jedynie statystyczny efekt jednej inwestycji.

- Kolejny raz w stolicy Dolnego Śląska nastąpiło silniejsze wahnięcie stawek ofertowych, tym razem w górę o 2,8 proc. Jest to efekt wprowadzenia jednej, drogiej inwestycji typu aparthotelu Milo Apart, która wywindowała średnią listopadowych wrocławskich nowości ofertowych, bo ceny w niej to ok. 13 tys. zł/mkw. - wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Ta sama inwestycja najprawdopodobniej odpowiada też za spadek średniej wielkości mieszkania we Wrocławiu. Te wynoszą tylko 50 mkw. Nic jednak w tym dziwnego, skoro w omawianej inwestycji praktycznie wszystkie mieszkania mają od 13 do 20 mkw.

Cenowy odpływ w Gdańsku

Gdańsk to jedyne miasto z analizowanych, gdzie widać było w listopadzie przeceny. I tendencja spadkowa utrzymuje się tam od kilku miesięcy. Szczyt cenowy osiągnięto tam w czerwcu, gdy za metr trzeba było płacić średnio ponad 9600 zł. W listopadzie było to już jednak niecałe 9200 zł. Tu jednak także możemy mówić o znacznym wpływie jednej z inwestycji.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w minionym miesiącu na sprzedaż wystawiono lokale na osiedlu Przystań Letnica. I to one właśnie sprawiły, że ceny w Gdańsku spadły średnio o 3,5 proc.