Rama H, czyli co?
Wznoszenia budynków w technologii ramy H sięga swoją historią lat pięćdziesiątych ub. wieku i dotyczy zarówno mieszkaniówki, jak i wszelkich form budownictwa komercyjnego. Samo określenie "rama H" obrazuje metodykę powstawania konstrukcji, polegającej na jej oparciu o prefabrykowaną żelbetonową ramę w kształcie przypominającym rozciągniętą w poziomie literę H.
Następnie tak wzniesiony szkielet był wypełniany cegłami bądź częściej pustakami. Najwięcej tego typu budynków powstało w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych minionego stulecia.
To co wyróżnia technologię ramy H, to właśnie, jak zresztą sama nazwa wskazuje, żelbetonowy szkielet w kształcie litery H pełniący rolę konstrukcji nośnej. Stąd znakiem rozpoznawczym, choć zarazem i zasadniczym mankamentem mieszkań w takich budynkach, są często widoczne elementy konstrukcyjne w postaci słupów i podciągów (poziomych belek), na których spoczywają płyty stropowe, niestety zazwyczaj nisko zawieszone.
W efekcie w budynkach z ramą H nie występują ściany nośne, co pozwala na dowolną aranżację mieszkalnych wnętrz niezależnie od wieku budynku.
W sumie budownictwo z zastosowaniem konstrukcji ramy H uznaje się de facto za pokrewne temu tradycyjnemu z cegły, co też ma być jego głównym atutem. Poza wspomnianymi możliwościami aranżacyjnymi, cenionymi zaletami tej formy budownictwa jest efekt trwałości, optymalne walory akustyczne czy termoizolacyjne, pozytywnie wpływające na koszty eksploatacji.
Co ciekawe, rama H doczekała się współczesnej kontynuacji w postaci coraz bardziej popularnej wśród deweloperów odmiany technologii monolitycznej, bazującej na szkieletowej konstrukcji żelbetonowej realizowanej na miejscu budowy. Można więc powiedzieć, że w pewnym sensie wyprzedzała swoją epokę i była rozwiązaniem przyszłościowym.
Wielka płyta z problemami
Technologia wielkiej płyty to w Polsce powszechnie znana i stosowana na wielką skalę w minionej epoce ustrojowej metoda wznoszenia budynków z gotowych prefabrykatów betonowych, produkowanych przez fabryki domów. Okres jej największej świetności przypada na lata siedemdziesiąte, kiedy to zanotowano historyczne rekordy wolumenów budowy mieszkań w Polsce.
Na systemy wielkopłytowe składały się nie tylko całe ściany zewnętrzne i elementy stropowe mocowane za pomocą tzw. kotew do żelbetonowego szkieletu, ale także ściany działowe, nośne, szyby windowe, schody, a nawet gotowe bloki sanitarne.
Czytaj także: Wielkie badanie wielkiej płyty. Jeśli te bloki się nie zawalą, staną się domami przyszłości?
Problemem budownictwa wielkopłytowego była i wciąż pozostaje jego niska jakość i mała precyzja wykonania, skutkująca nieszczelnościami na złączach miedzy płytami, a więc słabą termoizolacją, wilgocią i grzybem. Jednak najbardziej newralgicznym elementem wielkiej płyty po dziesiątkach lat jej eksploatacji są kotwy mocujące płyty elewacyjne.
W sytuacji wysokiego ryzyka ich przerdzewienia i degradacji konieczne są okresowe kontrole i ewentualne remonty. Jeszcze niedawno w wątpliwość podawano też trwałość wielkiej płyty, która pierwotnie szacowana była na zaledwie 50-60 lat, a więc okres, który w większości przypadków tego typu budynków już upłynął.
Zakończone niedawno kilkuletnie badania przeprowadzone przez Instytut Techniki Budowlanej (ITB), wykryły cały katalog wad, uszkodzeń i nieprawidłowości wielkiej płyty, kwalifikując je jednak jako możliwe do usunięcia. Natomiast w żadnym wypadku nie potwierdziły obaw o ograniczony czas eksploatacji takich budynków, które powinny jeszcze służyć mieszkańcom przez kolejne dziesięciolecia. Czy jednak aby na pewno raport ITB wyeliminował wszelkie wątpliwości, które od lat narastały wokół technologii wielkopłytowej?
Wyższość ramy H oczywista?
W świetle powyższego wyższość ramy H nad wielką płytą wydaje się oczywista. W warunkach rynkowych nie widać jednak wyraźnego rozgraniczania obu systemów budowy osiedli mieszkaniowych, które przez długie lata były ze sobą utożsamiane i niejako wrzucane do jednego worka.
Niezaprzeczalną zaletą ramy H jest zapewne jej nieporównywalnie lepszy stan techniczny i bezdyskusyjny, praktycznie nieograniczony okres eksploatacji. Wadą zaś nie tylko wspomniane powyższej eksponowane w pokojach słupy i podciągi, ale przede wszystkim dominująca w tego typu budynkach ograniczona do dopuszczalnego minimum wysokość pomieszczeń rzędu 250 cm, w blokach z płyty wyższa zazwyczaj o 20-25 cm. A to obok najczęściej kompaktowych powierzchni lokali znakomicie obniża komfort zamieszkiwania w ramie H do poziomu korespondującego z podróżowaniem maluchem.
Poza tym na dziś dzień praktycznie trudno już spotkać blok z wielkiej pyty, który nie przeszedłby powszechnej w latach ubiegłych termomodernizacji połączonej z gruntownym remontem części wspólnych, wymianą wind, instalacji czy starannym zagospodarowaniem bezpośredniego otoczenia. A to istotnie zaciera różnice pomiędzy oboma technologiami budowy, a tym samym ogranicza atuty przewagi ramy H. Co więc decyduje o tej przewadze, a więc także cenach lokali?
Jak zwykle w nieruchomościach po trzykroć lokalizacja, która w przypadku budynków z płyty czy ramy H budowanych dziesiątki lat temu, najczęściej nie pozostawia wiele do życzenia. A tuż za nią bardzo liczy się stan techniczny budynku i mieszkania, panorama z okien, doświetlenie, głośność i wreszcie funkcjonalność.
W sumie więc ceny mieszkań w obu rodzajach technologii budowy nie różnią się istotnie tylko i wyłącznie za sprawą różnic konstrukcyjnych. Zarówno rama H jak i wielka płyta mają swoją charakterystykę, lepsze i gorsze jej strony. I to one powinny decydować o wyborze jednej z opcji przez potencjalnego nabywcę lokum, zgodnie z przyjętymi preferencjami.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
