Czym jest rentowność najmu i jak wpływa na rynek mieszkaniowy?

Rentowność najmu to miara stosowana do oceny rentowności inwestycji. Pokazuje ona dochód netto z wynajmu danej nieruchomości w skali roku po odliczeniu wszelkich kosztów inwestycji. Znając rentowność danego mieszkania czy lokalu, można również porównać ją z innymi nieruchomościami i wybrać tą o najbardziej opłacalnej prognozowanej stopie zwrotu. Obecnie dużą popularnością cieszą się również tzw. "gotowce inwestycyjne", czyli wynajęte już mieszkania przeznaczone na sprzedaż, które przez określony czas trwania umowy z lokatorami, gwarantują określoną rentowność. 

Rentowność najmu szacowana jest za pomocą kilku miar, w zależności od tego, czy nieruchomość została zakupiona za gotówkę, czy na kredyt. Wysokość stopy zwrotu będzie zaś wahać się w zależności od lokalizacji, miasta oraz atrakcyjności mieszkania. Przykładowo może ona wynosić od ok. 4 proc. w mniejszych miastach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach do 9 proc. w skali roku w dużych miastach, w atrakcyjnym położeniu.

Rentowność najmu (ROI-Return on Investment) oblicza się dzieląc przez siebie dochód netto z wynajmu danej nieruchomości przez całkowite nakłady inwestycyjne pomnożone przez 100 proc. Dochód netto z kolei oblicza się mnożąc miesięczny dochód z mieszkania przez liczbę miesięcy, przez które nieruchomość będzie wynajmowania. Przy obliczaniu ROI wykorzystuje się poniższy wzór:

ROI = zysk netto z wynajmu nieruchomości / całkowite nakłady finansowe * 100 proc.

Przykładowo nieruchomość, która generuje przychód z najmu w wysokości 6,5 tys. zł miesięcznie (78 tys. zł rocznie) i została zakupiona za 950 tys. zł, ma rentowność na poziomie ok. 8,2 proc.

Podczas szacowania rentowności należy również uwzględnić poniesione koszty miesięczne, takie jak koszty podatku, ubezpieczenia nieruchomości, opłaty za media, administracyjne lub za zarządzanie nieruchomością itp. 

Jeżeli nieruchomość pod wynajem została sfinalizowana kredytem, wtedy do obliczenia rentowności najmu wykorzystujemy wskaźnik ROE (Return on Equity). W tym przypadku stopę zwrotu liczyć będziemy wyłącznie w odniesieniu do poniesionego wkładu własnego. Aby obliczyć ROE, zysk netto dzielimy przez nakłady finansowane kapitałem własny. Od zysku netto natomiast musimy odjąć wszelkie koszty, włącznie z miesięcznymi ratami kredytu.

Przykładowo, jeżeli wpłaciłeś 15 proc. wartości mieszkania kupionego za 750 tys. zł, Twój wkład własny wyniósł 112,5 tys. zł. Z najmu mieszkania z kolei uzyskujesz 4 tys. zł miesięcznie, a więc odejmując od niego 1,8 tys. zł (przykładowa rata kredytu), uzyskujesz 2,2 tys. zł miesięcznie za wynajem. Przy tym założeniu roczny zysk z mieszkania na wynajem wyniesie 26,4 tys. zł rocznie. Daje to rentowność na poziomie 3,5 proc. 

Współcześnie inwestowanie w nieruchomości, w szczególności pod wynajem jest jednym z najlepszych sposobów na ochronę swoich oszczędności przed rosnącą inflacją. Inwestycja w nieruchomości staje się również popularna ze względu na to, że daje możliwość jednoczesnego czerpania zysku z wynajmu. W przypadku dużego miasta i atrakcyjnej lokalizacji zysk ten może być bardzo wysoki.

Rentowność najmu zależna będzie też od tego, czy nieruchomość wynajmowana jest krótko, czy długoterminowo. W przypadku najmu krótkoterminowego można liczyć na wyższą rentowność, ale warto mieć na uwadze, że rynek krótkoterminowy nie gwarantuje wynajmu przez cały rok. Ponadto jest on podatny na czynniki zewnętrzne, czego przykładem jest okres pandemii, który na kilka miesięcy całkowicie zamroził rynek wynajmu krótkoterminowego. Rentowność najmu długoterminowego natomiast może być niższa, ale jednocześnie zapewnia ona stały zysk na czas trwania umowy z wynajmującym. 

Wzrost rat kredytów spowodowany podniesieniem stóp procentowych w 2022 roku spowodował, że wielu właścicieli kredytowanych mieszkań było zmuszonych podnieść ceny czynszu. Wszystko to przełożyło się na ogólny wzrost cen wynajmu mieszkań. Zmiany te są jednak korzystne dla osób, które dokonały inwestycji w nieruchomości za gotówkę, bowiem wzrost cen czynszu zapewnił im wyższą rentowność najmu niż w ostatnich latach.

Warto dodatkowo wspomnieć o tym, że luka mieszkaniowa w Polsce szacowana jest na 2 mln mieszkań, co potwierdza raport PwC Polska. Wobec tego popyt na mieszkania nieustannie rośnie, wzrastają czynsze najmu, a tym samym rentowność i opłacalność inwestycji. 

Brak rentowności najmu był dużym wyzwaniem dla właścicieli mieszkań i lokali usługowych w okresie pandemii. Wówczas zmniejszył się popyt na wynajem nieruchomości, w szczególności w dużych miastach, gdzie każdego roku mieszkania wynajmowało wielu studentów. Na pandemii ucierpiał jednak nie tylko rynek najmu długoterminowego, ale i krótkoterminowego, którego rentowność w pandemii zupełnie spadła. Wielu właścicieli nieruchomości na wynajem nie podnosiło czynszów, a nawet decydowało się na obniżenie kosztów, aby zatrzymać lokatorów.

W rzeczywistości ciężko przewidzieć, jak i jakie czynniki zewnętrzne wpłyną na rentowność najmu. Przed zakupem nieruchomości pod wynajem warto jednak przeanalizować wszelkie możliwe opcje i obliczyć rentowność najmu, co pozwoli oszacować potencjalne zyski i jednocześnie straty jeszcze przed zakupem mieszkania.