Czy opłaca się inwestować w nieruchomości?

Inwestować w nieruchomości na wynajem można na dwa sposoby: krótkoterminowo lub długoterminowo. Pierwsza opcja świetnie sprawdzi się w turystycznych lokalizacjach, które przyciągają turystów z całego świata. Apartamenty czy domy na wynajem cieszą się obecnie większą popularnością niż hotele. W związku z tym można liczyć na wysoki wzrost inwestycji.

Wynajem krótkoterminowy jest jednak rynkiem podatnym na zdarzenia losowe. Przykładem może być tutaj pandemia koronawirusa, która na kilka miesięcy całkowicie zamroziła rynek, a tym samym jakikolwiek dochód. Ponadto inwestowanie krótkoterminowe wiąże się z dużą rotacją gości, a więc trzeba być przygotowanym na częstszą wymianę sprzętu i konieczność odnawiania lokalu. 

Inwestycja w nieruchomości na wynajem długoterminowy to natomiast jedna ze strategii, która obecnie uznawana jest za najbardziej opłacalną. Wówczas inwestor zapewnia sobie stały dochód pasywny. W tym przypadku również trzeba wybrać dogodną lokalizację, która zachęci najemców. Obecnie w ofertach biur nieruchomości możemy znaleźć tzw. inwestycyjne gotowce sprzedawane wraz z "najemcami", dzięki czemu mieszkanie od samego początku samo na siebie zarabia. 

House Flipping polega na zakupie nieruchomości w niskiej cenie, w której inwestor przeprowadza remont, co podnosi jej wartość. Celem flippu mieszkaniowego jest następnie sprzedaż nieruchomości z większym zyskiem. Uzyskany w ten sposób dochód może wynieść nawet 20 lub 30% włożonych środków. House Flipping wymaga jednak od inwestora wiedzy, która umożliwi mu wybór zyskownej nieruchomości. W tym przypadku trzeba także liczyć się z tym, że inwestycja może nie przynieść zysku od razu. 

Inwestowanie w powierzchnie użytkowe do wynajęcia to jedna z najtrudniejszych form inwestowania, która wymaga dużej wiedzy. Przedsiębiorcy wynajmujący takie powierzchnie najczęściej konstruują umowy na kilka, a nawet kilkanaście lat, co daje inwestorowi pewność, że zysk uzyskiwany będzie długoterminowo. 

Rentowność nieruchomości komercyjnych może być też znacznie wyższa niż mieszkań na wynajem. Rynek ten, podobnie, jak wynajem krótkoterminowy jest niestety podatny na zdarzenia losowe. 

Nieruchomości zakupione pod inwestycje, czy to na cele mieszkalne zyskują na wartości wraz z biegiem lat. Ceny mieszkań cały czas wzrastają, w związku z czym inwestowanie w nie wiąże się z niskim, a nawet znikomym ryzykiem spadku wartości i utracie zainwestowanego kapitału. 

Co jeszcze wpływa na wzrost wartości nieruchomości? Nieustannie rosnąca inflacja, która redukuje wartość pieniądza. Wobec tego jest to również jeden z najlepszych sposobów na ochronę oszczędności przed spadkiem ich wartości. 

Inwestowanie w nieruchomości to także dobry sposób na uzyskanie stałego zysku z wynajmu, w szczególności w przypadku lokali z wysoką rentownością.

Jedną z głównych wad tej formy inwestycji jest przede wszystkim konieczność posiadania wysokiego kapitału na start. Ponadto mimo tego, że House Flipping może wydawać się szybkim sposobem na uzyskanie zwrotu ze sprzedaży, w rzeczywistości inwestor nie ma pewności, że nieruchomość sprzeda się od razu. 

Nieruchomości kupowane do wynajęcia nie bez powodu również nazywane są długoterminowymi. Uzyskanie całkowitego zwrotu takiej inwestycji może potrwać nawet kilkanaście lat. Co więcej, od 2022 roku inwestorzy nie mają możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, jeżeli nieruchomość została zakupiona po 1 stycznia 2022 roku. 

Taką nieruchomością trzeba także zarządzać. Obecnie jednak można to zlecić firmom zarządzającym, ale taka opcja będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami. 

Zarówno osoba prywatna, jak i przedsiębiorca muszą pamiętać o podatku od wynajmu mieszkania. Do 2022 roku osoby prywatne mogły rozliczać wynajem na podstawie zasad ogólnych. Wraz ze zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład osoby te nadal mogą kontynuować rozliczanie na tych samym zasadach, jednak wyłącznie do końca 2022 roku. 

Od 1 stycznia 2023 roku wynajem będzie mógł być rozliczany wyłącznie na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu dla rocznych przychodów z najmu do 100 tys. zł wynosić będzie 8,5%, natomiast dla najmu powyżej 100 tys. zł 12,5%. Wówczas podstawę ryczałtu stanowi przychód, co nie pozwala właścicielom mieszkań odliczania kosztów uzyskania przychodu od podstawy opodatkowania. Ponadto przy ryczałcie nie można skorzystać z kwoty wolnej od podatku. 

Osoby prowadzące działalność gospodarczą, które kupują mieszkanie na firmę, mogą z kolei opodatkować uzyskane przychody z wynajmu skalą podatkową lub podatkiem liniowym. Dodatkowo mają oni prawo do odliczania wydatków na nieruchomość od kosztów uzyskania przychodu. 

Wybuch pandemii koronawirusa w 2020 roku przyczynił się do poważnego kryzysu na rynku nieruchomości. W 2021 roku zaś zaobserwowany został silny trend wzrostowy. Wówczas inwestorzy coraz chętniej inwestowali kapitał w mieszkania i lokale.

Podwyżki stóp procentowych i inflacja dochodząca do 9 proc. sprawia, że nieruchomości są dobrą inwestycją chroniącą oszczędności przed spadkiem ich wartości. Eksperci wskazują na to, że dalszy wzrost cen jest nieunikniony. Ze względu na niedobór surowców, rosnące kursy walut i wysoki popyt na mieszkania, wzrastać będzie również wartość nieruchomości.

Tendencja wzrostowa obserwowana jest także na rynku najmu. Jak podaje PKO BP stawki wynajmu w ciągu ostatnich 2 tygodni wzrosły bardziej niż przez cały rok. We Wrocławiu najem był droższy o aż 33%, a w Krakowie o 26% niż 2 tygodnie temu. 

Rynek nieruchomość jest zatem cały czas świetnym miejscem na ulokowanie kapitału. Opłacalność danej nieruchomości zależna będzie jednak od posiadanej wiedzy oraz planu inwestora.