Podatek od najmu to rodzaj daniny, którą płaci wynajmujący czerpiący zysk z wynajmu mieszkania, podnajmu, dzierżawy itp. Każdy, kto uzyskuje przychód z tego tytułu, musi rozliczać się z Urzędem Skarbowym na określonych zasadach.
Formy opodatkowania najmu mieszkania
Polski Ład wprowadził wiele zmian w życiu społeczno-gospodarczym, nie omijając w tym nieruchomości. Nowe reformy podatkowe zmieniają sposób opodatkowania najmu prywatnego. Do końca 2021 roku wynajmujący mógł wybrać spośród dwóch stawek podatku od wynajmu mieszkania. Były to podatek ryczałtowy – 8,5% i 12,5% oraz podatek na zasadach ogólnych rozliczany na podstawie łącznej kwoty dochodów w ciągu roku według stawki 17% lub 32%.
Po wejściu w życie Polskiego Ładu jedynym możliwym sposobem rozliczania podatku od wynajmu mieszkania jest ryczałt przychodów ewidencjonowanych. Jeśli kontynuujesz wynajem, a twoim sposobem rozliczania był ten na zasadach ogólnych, możesz zachować tę formę do końca 2022 roku. Z początkiem 2023 roku jednak obowiązkiem będzie rozliczanie się z wynajmu mieszkania wyłącznie w formie ryczałtu.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania w 2022 roku?
W 2022 roku właściciele mieszkań mają ostatnią szansę rozliczać się na zasadach ogólnych. Obowiązują wówczas dwa progi dochodowe. 17% podatku, jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie do 120 tys. zł lub 32%, jeśli więcej, ale tyczy się to tylko nadwyżki tej kwoty. Warto również pamiętać, że Polski Ład wprowadził wyższą kwotę wolną od podatku – aż 30 tys. zł oraz wyższy próg podatkowy – aż 120 tys. zł. Pamiętaj jednak, że w tym przypadku podatek rozliczasz na podstawie dochodu. Od przychodu możesz odjąć koszty utrzymania nieruchomości.
Jak wygląda rozliczanie się za wynajem mieszkania na ryczałcie? Jest to metoda, która już niedługo będzie jedyną dostępną dla wynajmujących. Ryczałt jest wygodniejszą i prostszą metodą rozliczenia najmu. Wybierając go, nie możesz jednak odliczać kosztów oraz skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Możesz wybrać sposób rozliczenia co miesiąc lub co kwartał. Jakie są stawki ryczałtu w 2022 roku? 8,5%, jeśli twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie i 12,5%, jeżeli przekroczą 100 tys. zł rocznie. Podatek 12,5% płacisz jednak od nadwyżki środków.
Pamiętaj także, że nie wszystko, co otrzymujesz od najemcy, jest przychodem. Masz możliwość, by w umowie najmu rozróżnić kwotę za czynsz od np. kwoty opłat eksploatacyjnych. Pomoże ci to uniknąć zwiększenia kwoty przychodu, od której naliczany jest podatek.
Jak zgłosić i rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?
Zgodnie z obowiązującymi zasadami właściciel mieszkania powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 14 dnia od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Za pierwszy dzień najmu uznaje się dzień oddania lokalu do użytku najemcy, nie zaś dzień podpisania umowy. W przypadku najmu tradycyjnego nie ma takiego obowiązku. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest przez urząd traktowana jako wybór formy opodatkowania.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania? Podatnicy, którzy w 2021 roku uzyskiwali przychody z najmu opodatkowane w formie ryczałtu, są zobowiązani rozliczyć się na deklaracji PiT-28. Na rozliczenie deklaracji był czas do 28 lutego. Osoby, które rozliczają się na zasadach ogólnych, powinny złożyć deklarację PIT-36. W tym przypadku ostateczny termin przypada dopiero 2 maja.
Pamiętaj, że polskie przepisy dają podatnikowi możliwość skorygowania rozliczenia rocznego, czyli złożenia korekty zeznania podatkowego.
Musisz złożyć PIT, nawet jeśli twoje dochody nie przekroczyły kwoty wolnej od podatku. Będzie to wówczas PIT zerowy. Należności przelewasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Odliczanie kosztów od podatku
W związku ze zmianą zasad i możliwością wyboru wyłącznie ryczałtu od 2023 roku, wynajmujący nie będzie mógł korzystać z kwoty wolnej od podatku ani odliczać kosztów. Rok 2022 to ostatni, w którym można rozliczać się na zasadach ogólnych oraz odliczyć wydatki od przychodu. Jak to zrobić?
Po pierwsze musisz zliczyć miesięczne przychody z danego roku. Będą to kwoty czynszu, które otrzymujesz od najemcy. Następnie odejmij od sumy wydatki, które były związane z zabezpieczeniem przychodów z najmu. Mogą to być m.in. część odsetkową raty spłacanego kredytu hipotecznego, zakupy wyposażenia do mieszkania, koszty remontu itp. Mogą to być również opłaty do spółdzielni, koszty niewielkich napraw, ubezpieczenie lokalu czy opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet (jeśli nie są one przeniesione na najemcę). Wówczas, po odjęciu wydatków, otrzymasz podstawę do opodatkowania.
Konsekwencje braku rozliczenia. Kary z urzędu skarbowego
Co grozi podatnikowi w przypadku braku rozliczenia z fiskusem za wynajem mieszkania, za który pobierał dochód? Ważne, aby pilnować terminów oraz wypłacać należne sumy, bo w przeciwnym wypadku urząd skarbowy może określić rodzaj oraz wysokość kary. Będzie to rzecz jasna wyrównanie niezapłaconego, zaległego podatku wraz z zaległymi odsetkami. To jednak nie wszystkie kary, jakie skarbówka może zastosować.
Inne konsekwencje prawne zapisane są w Kodeksie karnym skarbowym, czyli KKS. Wysokość kary zależy od wysokości niezapłaconego podatku. Wynajmujący może usłyszeć wówczas zarzuty za wykroczenie skarbowe lub nawet za przestępstwo. Wielkość czynu zabronionego uzależniona jest od wysokości niezapłaconego podatku od wynajmu liczonej w wielokrotności stawek dziennych wynagrodzenia minimalnego.
Urzędnik może jednak nie naliczyć dodatkowej kary, jeśli podatnik skorzysta z tzw. czynnego żalu, czyli dobrowolnego przyznania się do naruszenia przepisów podatkowych, i jak najszybciej zapłaci za zaległy podatek oraz należne odsetki.
Od 1 stycznia 2023 roku zasady dotyczące rozliczania podatku od wynajmu mieszkania ulegną uproszczeniu. Od wtedy wszystkie umowy najmu będą opodatkowane ryczałtem. Niesie to jednak ze sobą spore straty dla osób, które rozliczając się na zasadach ogólnych miały możliwość odliczenia od przychodu kosztów związanych z wydatkami.