Flipping – co to takiego i jakie niesie konsekwencje dla rynku mieszkaniowego?

Flip mieszkaniowy, czyli house flipping, wciąż jest w Polsce tematem nowym. Na przełomie lat 2016 i 2017 był popularną formą krótkoterminowego inwestowania w nieruchomości, by później zaistnieć jako sposób zarobku dostępny dla każdego, kto ma odpowiedni wkład pieniężny w odkupienie oraz remont domu.

Flipy mieszkaniowe polegają na nabyciu mieszkania po niskiej cenie i jego droższej sprzedaży. Ważny jest tutaj czas inwestycji, który wynosi zazwyczaj ok. 20 tygodni. Na celowniku flipperów są najczęściej mieszkania z drugiej ręki: do remontu, zadłużonych właścicieli, sprzedawane przez osoby nieświadome cen na rynku nieruchomości. Takie oferty najczęściej trafiają na portale z ogłoszeniami. Ale mogą być to także lokalne na rynku pierwotnym, w tym obciążone prawnie, oferowane na licytacjach komorniczych czy przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Po zakupie flipper wprawia w ruch maszynę marketingową, której najnowsze techniki pomogą mu sprzedać mieszkanie za jak najwyższą cenę. Przygotowuje lokal w celu podwyższenia wartości nieruchomości: remontuje, uatrakcyjnia (według zasad tzw. home stagingu), nierzadko dzieli mieszkanie na większą liczbę pokoi, by zarobić na wynajmie lokalu (choć taka praktyka zdarza się rzadziej). Pieniądze zarobione na inwestycji pozwolą flipperowi zainwestować w kolejny flip mieszkaniowy.

Czytaj też: Mieszkań cały czas przybywa, ale ich ceny nie spadają. Eksperci tłumaczą powód

Flipping mieszkań to, zaraz obok kryptowalut czy "weź kredyt, wybuduj bliźniaka", nowa złota rada youtuberowych ekspertów i mentorów od szybkich wzbogaceń. Kilka lat temu, za sprawą rozgłosu medialnego, zjawisko flippingu zaczęło być szeroko komentowane i popularyzowane w kanałach branżowych. Powstawały specjalnie szkolenia czy podręczniki, jak szybko zarobić na odsprzedaży mieszkań. Zachęcano wysokimi kwotami oraz obietnicami szybkiego i niezawodnego zarobku w wysokości 30 proc. wartości nieruchomości czy od 10 do 40 tys. zł na jednym flipie.

Należy jednak wziąć pod uwagę koszty związane z remontem i odnowieniem nieruchomości. Według badań zawartych w artykule "Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym" transakcja flippingowa wynosi cenę ⅔ wyższą od ceny zakupu mieszkania. Po odjęciu ewentualnych kosztów remontu czy przebudowy można przyjąć, że zysk wyniesie ok. 20 proc. w skali roku. Może być on jednak znacznie wyższy, sięgający nawet połowy ceny zakupu, w zależności od stanu mieszkania. Niewielkie odświeżenie to wydatek w wysokości kilku tysięcy, a generalny remont czy przebudowa z pomocą architekta to kilkadziesiąt tysięcy złotych albo więcej.

Wiele osób, nie tylko profesjonalnych flipperów, decyduje się na kupowanie i odsprzedawanie mieszkań. Jest to jednak lukratywny biznes tylko, jeśli w odpowiedni sposób rozpozna się okazje. We flippingu najczęściej specjalizują się osoby fizyczne. Tylko mała części prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Większość nie formalizuje swojej działalności, a więc nie ponosi wysokich kosztów, które można odliczyć. Tylko co piąty flipper reprezentuje firmę.

Czytaj też: W 2020 r. na każdego mieszkańca Polski przypadało 1,2 pokoju. To fatalny wynik na tle UE

Skąd więc flipperzy biorą pieniądze na przeprowadzanie transakcji? Kapitał pochodzi albo z jednoosobowej działalności gospodarczej flippera, albo od inwestorów pasywnych. Nie zawsze jednak flip mieszkaniowy musi przynieść zysk. W przypadku 6 proc. inwestycji mieszkania sprzedawane są taniej, niż je zakupiono. Flipperzy muszą więc zabezpieczać się u inwestorów, np. w postaci wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Autorzy badań "Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym" zauważają, że strategia flipu mieszkaniowego zaczęła się upowszechniać między 2016 a 2017 rokiem. Z nadejściem roku 2017 udział flipów w całościowej liczbie sprzedanych mieszkań przekroczył 3 proc., a w 2019 roku przekroczył 5,9 proc. Spowolnienie nastąpiło wraz z nadejściem pandemii, jednak nie na długo. W 2021 roku wskaźnik ponownie osiągnął ok. 6 proc. udziałów w sprzedaży nieruchomości. Flipping cieszy się największą popularnością w dużych miastach Polski, takich jak Wrocław, Katowice, Bydgoszcz czy Kraków.

Flip nie dotyczy jednak wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego i odkupywania lokali z drugiej ręki. Tzw. flip na pierwotnym oznacza odkupywania lokali deweloperskich nieatrakcyjnych ze względu na zły stan, aranżację, nieodpowiednie rozmieszczenie pokoi. Z pomocą architektów flipperzy przebudowują lokal i sprzedają klientom wymagającym wyższego standardu. Niska jakość inwestycji deweloperskich, budowanie z użyciem tanich materiałów, czyli obecnie dużym problemem na polskim rynku mieszkaniowym sprawiają, że taka metoda inwestowania wśród flipperów może się nasilać.

"Młoda para kupi za gotówkę mieszkanie w tej okolicy. Może być do remontu" – ulotki z takimi tekstami często lądują w skrzynkach pocztowych wielu mieszkańców dużych i małych miast. Metodą pracy flipperów jest wykorzystywanie niewiedzy sprzedającego nieobeznanego w aktualnych cenach mieszkań na rynku nieruchomości. Dlatego tak często ofiarami ich działań stają się osoby starsze, którym zależy na szybkiej sprzedaży za gotówkę, a także często dają się złapać na haczyk młodego małżeństwa, które kupuje mieszkanie z pomocą finansową rodziców. Biorąc je na litość, flipperzy mają szansę załapać się na jeszcze niższą cenę za nieruchomość. Wyremontowany, zadbany, dobrze prezentujący się lokal będzie rzecz jasna sprzedany z o wiele większym zyskiem. Mentorzy flippingu nazywają to premią znalazcy. 

Jak się uchronić przed działaniem flipperów? Najlepiej przed sprzedażą mieszkania zorientować się w panujących cenach, aby nie dać się przekonać zbyt niską propozycją wykupu. Ale na flipperów trzeba uważać również, kupując mieszkanie. Często praktyką jest kuszenie potencjalnych klientów adnotacją "cena do negocjacji". Otwiera to jednak drzwi do wielu manipulacji oraz nadużyć ze strony sprzedającego.

W Polsce zauważalny jest kryzys mieszkaniowy spowodowany rosnącymi cenami na rynku nieruchomości niedostosowanymi do zarobków Polaków. Swój grosz dokłada także prawie całkowity brak budownictwa społecznego w kraju. W takiej sytuacji nadmierne działanie flipperów może powodować jeszcze większy wzrost cen ponad ich wartość fundamentalną oraz zagrozić stabilności rynku nieruchomości, co dodatkowo pogłębi kryzys. Przykładem są Stany Zjednoczone, w których działania flipperów doprowadziły do powiększenia bańki cenowej na rynku mieszkaniowym na początku XXI wieku.

Flipperzy, szukając tanich mieszkań o niższej cenie fundamentalnej i "korygując" je, sprzedając drożej, pełnią funkcję cenotwórczą. Wpływają na średnie ceny mieszkań, zawyżając je. Zagrożenie to jest faktyczne dopiero przy nadmiernej aktywności tego typu transakcji, jednak patrząc na popularyzację flipów mieszkaniowych, ich negatywne skutki mogą być odczuwalne.

W czasach głodu mieszkaniowego jeszcze bardziej wzrasta przeświadczenie, że nieruchomości są najlepszą lokatą kapitału. Niestety, idące za tym inwestycje we flipy mieszkaniowe przyczyniają się do jeszcze większego pogłębienia problemu.