Rynek instytucjonalnego najmu nazywany w skrócie rynkiem PRS (z angielskiego Private Rented Sector) to nowy segment rynku nieruchomości. Polega na tym, że mieszkania na wynajem oferowane są przez specjalistyczne firmy należące często do zagranicznych funduszy. W Polsce to nowość, ale za granicą np. w Niemczech takie mieszkania stanową duży procent rynku nieruchomości. Ostatnio takich inwestycji przybywa też w Polsce.
Niedawno rząd chciał jednak ukrócić działalność zagranicznych podmiotów na polskim rynku nieruchomości, wprowadzając m.in. przepisy ograniczające im kupno mieszkań w Polsce. Jako argument podawał, że na aktywności funduszy traci statystyczny Kowalski, bo fundusz kupuje mieszkanie, które w normalnej sytuacji trafiłoby na rynek. Ogranicza to także podaż nowych mieszkań zwłaszcza w dużych miastach.
Rząd chciał to zablokować, ale potem się wycofał. Tymczasem dziś zdaniem ekspertów NBP prowadzi politykę, która jest prawdziwym prezentem dla tego sektora.
Polityka NBP nakręci boom na najem
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości nie ma wątpliwości, że skutkiem ostatnich decyzji RPP o kolejnych podwyżkach stóp procentowych będzie "zamrożenie" rynku nieruchomości.
Z ostatnich zapowiedzi RPP wynika, że to nie koniec, do wiosny stopy mogą być podniesione jeszcze co najmniej dwa razy. Spodziewam się, że w tej sytuacji cześć klientów na dobre zrezygnuje z zakupu mieszkań m.in. ze względu na pogarszającą się zdolność kredytową i wyższe raty. W konsekwencji będą szukać innej alternatywy i zasilą rynek najmu. Zamiast więc brać coraz droższe kredyty, aby kupić mieszkanie zaczną je wynajmować. Na pewno ucieszy to fundusze inwestujące w segment wynajmu. W efekcie NBP nakręci im koniunkturę - komentuje ekspert.
Jego zdaniem można się także spodziewać wzrostu czynszów za najem mieszkań, zwłaszcza, że rosną także koszty eksploatacji lokali, m.in. drożeje prąd i gaz.
- Prywatne osoby posiadające na wynajem kilku mieszkań nie będą więc w stanie konkurować cenowo z zagranicznymi funduszami, które mają w ofercie setki mieszkań na wynajem. Dodatkowo funduszowi będzie łatwiej optymalizować koszty. W efekcie taki podmiot może zaoferować mieszkania po atrakcyjnych czynszach i tym samym zdobyć przewagę rynkową - prognozuje Tomasz Błeszyński.
Duże ochłodzenie w hipotekach
Efekty ostatnich podwyżek stóp procentowych są także widoczne w spadku liczby chętnych na kredyt hipoteczny, co potwierdza m.in. ostatni raport NBP. Z kolei z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w styczniu tego roku o kredyt mieszkaniowy ubiegało się o 25,9 proc. osób mniej niż rok wcześniej, a średnia kwota kredytu była wyższa o 12,1 proc. Zdaniem BIK spadek liczby wnioskujących o kredyty mieszkaniowe będzie się jeszcze pogłębiał.
- Osoby, które już utraciły swoją zdolność kredytową nie będą miały wyboru i będą musiały zainteresować się rynkiem najmu, tym bardziej, że profesjonalizacja tego rynku będzie stanowiła duży potencjał rozwoju tego rynku - komentuje Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w firmie Cenatorium.
Jego zdaniem wzrost zainteresowania najmem mieszkań jest widoczny od jesieni 2021. Skutkuje to wzrostem stawek najmu w największych miastach. Ekspert potwierdza zarazem, że ten trend to szansa dla rozwoju nowego rynku nieruchomości w Polsce. - Wiele funduszy nie tylko międzynarodowych, które inwestowały w nieruchomości komercyjne tj. galerie handlowe czy biura, teraz szuka sobie alternatywy do inwestowania na rynku mieszkań na wynajem - dodaje.
Sytuacja w mieszkaniówce odzwierciedla politykę rządu
Możliwy wzrost popularności najmu nie dziwi Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, prezesa Fundacji Rynku Najmu. Jego zdaniem to naturalne zjawisko, że popularność najmu rośnie zawsze w trakcie spowolnienia gospodarczego.
Jest to spowodowane jego większą elastycznością i możliwością dostosowania wysokości wydatków na mieszkanie do możliwości finansowych każdej osoby. Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym odzwierciedla także politykę fiskalną rządu. Wyższe stopy procentowe zmniejszą dostępność kredytów hipotecznych, a w efekcie więcej osób pozostanie na rynku najmu zamiast decydować się na zakup mieszkania - ocenia prezes Fundacji Rynku Najmu.
Jego zdaniem rozwój profesjonalnego rynku najmu w Polsce przyniesie jednak wiele korzyści. - Lokale wynajmowane od firm są z reguły utrzymane w lepszym standardzie i mają wyższą jakość obsługi. W krajach Europy Zachodniej jest to normą, natomiast w Polsce dopiero powoli zaczynamy rozróżniać najem indywidualny (od prywatnych właścicieli) od instytucjonalnego (profesjonalnych firm) - zauważa.
Dodaje, że nie należy spodziewać się jednak jakiejś rewolucji na rynku. – Wzrost stóp procentowych nie przyczyni się znacząco do wzrostu sektora najmu instytucjonalnego kosztem ograniczenia dostępności do zakupu mieszkań. Realizacja takich inwestycji to wieloletni proces, a budynki na wynajem często powstają na gruntach, na których nie mogą np. stanąć mieszkania na sprzedaż - informuje.
Jednocześnie ekspert spodziewa się jednak, że spadnie aktywność prywatnych inwestorów, którzy posiłkując się kredytem kupowali w ostatnich latach mieszkania, aby je następnie wynajmować, co ograniczało zarazem dostępność mieszkań na rynku dla przeciętnego Kowalskiego.
Polski rynek na celowniku funduszy
Na razie polski PRS dopiero raczkuje, zwłaszcza na tle innych europejskich krajów, gdzie ten sektor jest już rozwinięty. Z danych firmy JLL wynika, że obecnie w ramach takich projektów oferowanych jest 6,1 tys. mieszkań a w budowie jest blisko 25 tys. lokali.
Dla porównania w krajach Europy Zachodniej ten rynek obejmuje nawet od 30 do nawet 80 proc. rynku nieruchomości. Potencjał polskiego rynku jest więc ogromny, co kusi zagraniczne fundusze.
W efekcie Polską zainteresowali się najwięksi światowi gracze. W ubiegłym roku na polskim rynku nieruchomości zadebiutowała m.in. szwedzka firma Heimstaden Bostad, która zakupiła od Marvipol i Eiffage pakiet mieszkań w Warszawie oraz blisko 2,5 tys. mieszkań od Budimexu Nieruchomości za około 1,4 mld zł.
Jednocześnie firma YIT, czyli największy deweloper w Finlandii, podpisał umowę z funduszem NREP inwestującym w nieruchomości w krajach nordyckich. W ramach niej fiński deweloper wybuduje dla NREP w stolicy ponad 1 tys. mieszkań na wynajem. Lista podmiotów działających na polskim rynku stale się więc wydłuża.
Najem już jest tańszy niż rata
Tymczasem koszty najmu mieszkań w Polsce rosną. Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io przygotowanego pod koniec ubiegłego roku wynika, że najmocniejszy wzrost dotyczył dużych mieszkań o powierzchni powyżej 60 mkw. Pod koniec 2021 roku stawki w tym segmencie były średnio o 7,6 proc. wyższe niż przed rokiem. W przypadku średnich i małych mieszkań wzrost cen wynosi nieco ponad 6 proc.
W dodatku najem już jest tańszy niż rata kredytu w większości dużych miast. Expander podaje, że największa różnica na korzyść najmu dotyczy Krakowa. Wynajęcie 70-metrowego mieszania jest w tym mieście aż 1 820 zł tańsze w porównaniu z ratą kredytu. W przypadku mieszkań o innym metrażu w Krakowie ta różnica średnio wynosi 1000 zł.
Z kolei najbardziej zbliżone stawki najmu i raty kredytu występują w Szczecinie, gdzie w przypadku małych mieszkań różnica pomiędzy najmem i ratą kredytu wynosi tylko 24 zł na korzyść najmu. Podobnie jest w Częstochowie, gdzie różnica wynosi około 31 zł.
Zdaniem ekspertów Expandera takie porównania mogą być jednak mylące, bo ich zdaniem zaciągnięcie kredytu jest opłacalne dopiero w długoterminowej perspektywie. Zwracają także uwagę na minusy najmu. Mieszkanie kupione na kredyt można sprzedać w każdej chwili i dzięki temu można odzyskać włożone pieniądze. Takich możliwości nie mamy w przypadku najmu. Poza tym ich zdaniem warto pamiętać, że po okresie wzrostu stóp procentowych, po jakimś czasie one znów spadają, a wraz z nimi raty.