Na koniec grudnia 2021 r. średnia 24-miesięczna liczba oddanych mieszkań osiągnęła poziom 18 987 szt. To wzrost o 16,1 proc. w stosunku do grudnia 2019 r., czyli tuż przed wybuchem pandemii COVID-19. Ale wzrosty są widoczne nawet w czasie, gdy gospodarka otrzymała potężne uderzenie ze strony skutków koronawirusa. W całym 2021 r. oddano do użytkowania 234 tys. 718 mieszkań, czyli o 6,3 proc. więcej niż w pandemicznym 2020 r.
Dlaczego zatem ceny mieszkań nie spadają? "Wynika to z faktu, że dynamika oddanych mieszkań w niektórych z największych miast jest o wiele słabsza niż w przypadku średniej dla całej Polski" - podkreślają eksperci Cenatorum w najnowszym raporcie.
Coraz więcej oddawanych mieszkań
Dla przykładu, w Warszawie średnia 24-miesięczna liczba oddanych mieszkań spadła o 6,3 proc. do poziomu 1759 lokali w grudniu 2021 r. Podobnie było w Krakowie, gdzie spadek wyniósł 10,4 proc. do 845 mieszkań. "Natomiast wzrosty odnotowaliśmy w pozostałych miastach, z tym że tylko w Poznaniu były one większe niż średnia dla całego kraju" - czytamy w raporcie.
Eksperci sprawdzili też, jak wygląda liczba wydawanych nowych pozwoleń na budowę w porównaniu z liczbą oddawanych do użytku mieszkań w ostatnich 24 miesiącach.
Tu wnioski są bardzo niepokojące, bo dla Warszawy, Wrocławia i Krakowa liczba wydawanych pozwoleń na budowę lokali jest mniejsza niż liczba oddawanych lokali. Natomiast jeśli chodzi o Poznań oraz Gdańsk i Gdynię, to sytuacja jest w miarę stabilna - ostrzegają autorzy raportu.
Jak wyliczają, najgorsza sytuacja jest w Warszawie i Wrocławiu, gdzie ten wskaźnik kształtuje się na poziomie 0.82x oraz 0.84x odpowiednio, nieznacznie lepiej jest w Krakowie, gdzie wyniósł on w grudniu 2021 r. 0.94x.
Wniosek jest taki, że w żadnym z tym miast nie widzimy szans na istotny wzrost liczby budowanych i oddawanych do użytkowania mieszkań. Być może stoją za tym nie tylko biurokratyczne przeszkody, ale również poważne ograniczenia urbanistyczne, które nie pozwolą na wzrosty tych poziomów - napisano dalej.
W oparciu o te dane eksperci uważają, że rynek warszawski będzie cenowo rósł mocniej niż inne duże miasta. "Sądzimy, że bieżący rok przyniesie na tym rynku wzrost cen na poziomie ok. 12 proc. Jest to uzasadnione tym, że dostępność gruntów inwestycyjnych w relacji do popytu jest tu najniższa i nic nie wskazuje na to, żeby ta sytuacja uległa zmianie" - napisali w raporcie.
"Dodatkowo obserwujemy na rynku nowe zjawisko w postaci przejmowania giełdowych deweloperów, dysponujących dużym bankiem ziemi, szczególnie w Warszawie, przez prywatne podmioty" - dodają analitycy Cenatorium.
Co wpływa na ceny mieszkań?
Zaznaczają przy tym, że dla dynamiki cen mieszkań na danym rynku duże znaczenie ma również poziom wynagrodzeń w konkretnym mieście. To właśnie w Warszawie wynagrodzenia w skali kraju są najwyższe. "Niemniej średnie wynagrodzenia w Warszawie rosły w okresie ostatnich 15 lat najwolniej spośród największych miast – na poziomie 4,7 proc. rocznie. Dla porównania we Wrocławiu było to 5,8 proc. rocznie" - dodano. Z drugiej strony to Warszawa pozostaje najbardziej dynamicznym miastem, gdy chodzi o dochód rozporządzalny, czyli środki, które mieszkańcom pozostają do faktycznej dyspozycji.
Według analityków, czynnikiem, który może okazać się istotny, jest również starzenie się mieszkań i stopniowa wymiana starej budowy. Remonty mogą przedłużać ich "żywotność", ale do czasu. "Do tej pory ten problem był marginalizowany, jako że najstarsze bloki pochodziły z lat 50-tych, a więc aktualnie są w użytkowaniu od ponad 70 lat. Zbliżamy się do momentu, kiedy poziom wyeksploatowania może w części przypadków uniemożliwić ich zamieszkiwanie" - napisano.
Ostatni element to imigracja do Polski, która pomimo pandemii bardzo mocno rośnie szczególnie w takich miastach jak Warszawa. Nie jesteśmy do końca w stanie przełożyć tego procesu na popyt na mieszkania, ale przyrost osób ubiegających się o stały pobyt w Polsce o ok. 26 tys. pomiędzy 2021 a 2020 r. dla samej Warszawy może oznaczać wzrost popytu na mieszkania o ok. 1500 szt - czytamy w raporcie.