Rynek mieszkaniowy wreszcie się przegrzał? Eksperci: spadków cen nie będzie

W ubiegłym roku zbudowano najwięcej mieszkań od 1979 roku. Łącznie oddano do użytku prawie 235 tys. domów i mieszkań o łącznej powierzchni 21,8 mln mkw. To najwyższy wynik od ponad czterech dekad. Wprawdzie w latach 70-tych budowano więcej, ale przeciętna nieruchomość miała niecałe 64 mkw. a dziś to prawie 93 mkw.

Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Większość nowych lokali zbudowali deweloperzy. Jak wynika z danych firmy HRE Investments w całym ubiegłym roku dostali pozwolenia na realizację prawie 213 tys. mieszkań. To wynik o 23,9 proc. lepszy niż w 2020 roku, gdy wydano prawie 172 tys. takich pozwoleń.

Dodatkowo w ubiegłym roku Polacy pożyczyli na zakup mieszkań najwięcej w historii. Zadłużyliśmy się, jak wynika z BIK na prawie 89 mld zł. To o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Daje to lepszy wynik niż w najbardziej rekordowym pod tym względem 2008 roku, gdy wzięliśmy kredyty na blisko 70 mld. zł.

Dlaczego ubiegły rok był tak rekordowy? Zdaniem ekspertów HRE Investments Polacy ruszyli po kredyty, bo banki poluzowały kredytową politykę. Zaczęły ponownie przyjmować wnioski od osób mających niski wkład własny. Dodatkowo kredyty zaciągnęły osoby, które planowały to zrobić w 2020 roku, ale wtedy zrezygnowały z powodu obostrzeń związanych z pandemią.

W efekcie już w marcu 2021 roku banki zanotowały rekordowe wyniki. Na przykład w maju, jak podaje HRE Investments wypłacały każdego dnia kredyty mieszkaniowe o wartości prawie 400 mln zł. Dało to łączną sumę wypłat na poziomie 7,5 mld złotych w ciągu miesiąca. Kolejne miesiące były jeszcze lepsze. W okresie od lipca do października banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę ponad 8 mld zł miesięcznie.

Rekordowe wyniki zanotowali też deweloperzy. - Bazując na danych dotyczących liczby rozpoczynanych inwestycji szacujemy, że łączna liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w całym 2021 roku wyniosła około 165 tys. lokali, co stanowi historyczny rekord - komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Chętnych na mieszkania było jednak dużo więcej niż dostępnych lokali, w efekcie deweloperzy nie nadążali z uzupełnieniem oferty. Wpłynęło to na wzrosty cen. W rezultacie, jak wynika z danych PZFD pod koniec 2021 roku klienci mogli wybierać mieszkania z puli nowych 37,4 tys. lokali, czyli mniej aż o 20 proc. niż rok wcześniej.

- Niestety zrealizował się scenariusz prognozowany wcześniej zarówno przez nas, jak i ekspertów z JLL, gdy mówiliśmy, że do największego wzrostu cen dojdzie w miastach, w których zabraknie nowej podaży - informuje Konrad Płochocki.

Z danych PZFD wynika, że w ubiegłym roku w Warszawie oferta nowych mieszkań skurczyła się do zaledwie 10 tys. mieszkań. Z tego powodu średnia cena lokali wprowadzonych do oferty w czwartym kwartale ubiegłego roku była wyższa w porównaniu z 2020 rokiem aż o 33 proc.

Czytaj także: Czegoś takiego na rynku mieszkaniowym jeszcze nie było

Nad rozgrzanym rynkiem nieruchomości powoli zbierają się jednak czarne chmury. Może o tym świadczyć m.in. słabsza końcówka ubiegłego roku. Z danych HRE Investments wynika, że w grudniu 2021 roku wydano decyzje o pozwoleniu na budowę dla ponad 23,5 tys. mieszkań. To o 7,1 proc. mniej niż w grudniu 2020 roku.

Popyt na mieszkania ostudziły też kolejne podwyżki stóp procentowych. W efekcie wzrosły raty kredytów i zmalała zdolność kredytowa. Doszła do tego niepewność związana z oczekiwaniem na kolejne podwyżki stóp procentowych.

Wyniki deweloperów z końcówki ubiegłego roku również nie napawają optymizmem. W ostatnim kwartale 2021 roku sprzedaż nowych mieszkań u deweloperów notowanych na giełdzie spadła wobec poprzedniego kwartału aż o prawie 14 proc. Zdaniem analityków banku Pekao to najgorsze dane od blisko 10 lat.

- Wzrost stóp procentowych może przełożyć się na mniejszą ilość udzielonych kredytów i w efekcie spadek popytu na mieszkania. Wiele zależy jednak od skali kolejnych podwyżek stóp procentowych. W pesymistycznym scenariuszu popyt na mieszkania może zmaleć o 25 do 30 proc. już w drugim kwartale 2022 roku - komentuje Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w firmie Cenatorium.

Jak to wpłynie na ceny? W ubiegłym roku ceny mieszkań, domów i gruntów zanotowały dwucyfrowe wzrosty w ciągu roku. - W tym roku nieruchomości nie będą już drożały w takim tempie. Moim zdaniem będą rosły średnio 5 proc. rocznie, ale pod warunkiem, że nie dojdzie do nieprzyjemnych niespodzianek w gospodarce - ocenia ekspert.

Z kolei zdaniem Konrada Płochockiego z PZFD, w 2022 roku wzrost cen mieszkań wyniesie od 7 do 10 proc. i będzie utrzymywać się powyżej inflacji. Dodatkowo w tym roku jego zdaniem deweloperom nie uda się już powtórzyć rekordowych wyników z 2021 roku. 

Mariusz Kurzac do negatywnych czynników zalicza m.in. dalszy wzrost inflacji i stóp procentowych oraz cen energii. - Może się to przełożyć na zwiększenie wydatków gospodarstw domowych średnio od 800 do 1 tys. zł miesięcznie. Tarcza antyinflacyjna może okazać się niewystarczająca, co tylko podgrzeje presję na wzrost wynagrodzeń. - dodaje.

Według niego, jeżeli dojdzie do splotu wielu negatywnych czynników, może to spowolnić wzrost cen nawet w najlepszych lokalizacjach. Nieruchomości gorzej położone, w tym na rynku wtórnym, czeka wówczas korekta. - Na znaczne spadki cen nie ma jednak, co liczyć, brak dostępności gruntów inwestycyjnych i rosnące koszty budowy oraz materiałów budowlanych powodują, że nie ma szans na to, aby ceny nieruchomości zaczęły spadać - dodaje.

Eksperci zwracają uwagę także na pozytywne czynniki, do których zaliczają m.in. start rządowego programu, tzw. kredytu bez wkładu własnego.

Przypomnijmy, nowe przepisy, które wchodzą w skład Polskiego Ładu przewidują, że państwo za pośrednictwem BGK będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, ale nie więcej niż 100 tys. zł. BGK będzie jednorazowo spłacać część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka.

- Rządowy program powinien pozytywnie wpłynąć na popyt na kredyty. Jego start jest planowany na końcówkę maja. O tym, jak duży będzie miał on wpływ na rynek, zadecyduje jaką ofertę dla takich długów przygotują czołowe banki - ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Zgadza się z nim Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Część osób zainteresowanych kupnem własnego mieszkania może z tego skorzystać - przewiduje. Jego zdaniem może być to remedium na chwilowe osłabienie popytu na mieszkania spowodowane wzrostem oprocentowania kredytów.

Ekspert przewiduje także, że inwestycyjna aktywność deweloperów utrzyma się w pierwszym i drugim kwartale tego roku. - Deweloperzy mają zgromadzone banki ziemi i gotowe pozwolenia na budowę. Ruszyła także budowa wielu nowych mieszkań, które niebawem pojawią się na rynku. Aktywność deweloperów utrzyma się więc na podobnym poziomie, jak przed rokiem, przez co najmniej dwa pierwsze kwartały roku - ocenia.

Czytaj także: Kredyty bez wkładu własnego, niższa zdolność kredytowa i wyższe raty. Zmiany od nowego roku

Mariusz Kurzac dodaje, że zagrożeniem dla rynku nieruchomości może być jednak potencjalny konflikt militarny na Ukrainie. Według niego możliwe są wówczas dwa scenariusze. Jeśli potrwa krótko, dwa, trzy miesiące, wtedy jej wpływ na rynek nieruchomości w Polsce będzie niezauważalny.

Drugi scenariusz zakłada, że będzie to dłuższy konflikt, czego efektem może być m.in. zablokowanie dostaw gazu przez Rosję do Europy Zachodniej. W takim wypadku rozwój sytuacji będzie bardziej pesymistyczny. - Jeśli wzrosną ceny gazu i w efekcie stanie część fabryk w Europie i Polsce oraz wzrośnie inflacja, efektem może być m.in. gwałtowny spadek polskiego PKB, wtedy wpływ tej sytuacji na rynek nieruchomości może być nieprzewidywalny. Grozić nam będą spadki cen oraz korekta dla całego rynku - podsumowuje.