Deweloperzy biją własne rekordy, eksperci ostrzegają przed przegrzaniem rynku. "Pozostaje nadzieja, że to strachy na lachy"

Koniunktura na rynku nowych mieszkań trwa już ósmy rok z rzędu. Pandemia jej nie zaszkodziła, wręcz przeciwnie, rynek mieszkaniowy jest rozpędzony jak nigdy dotąd.

Świadczy o tym m.in. liczba ponad 91 tys. nowych pozwoleń na budowę wydanych w pierwszym półroczu tego roku, co stanowi wzrost o ponad 58 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem.

Wzrosła także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, w okresie od stycznia do maja tego roku wystartowało blisko 72 tys. nowych mieszkaniowych inwestycji. To więcej o ponad 64 proc. niż rok wcześniej.

Rekordowy popyt na nowe mieszkania przekłada się m.in. na świetne wyniki deweloperów, a zwłaszcza giełdowych. Z danych wynika, że tylko w drugim kwartale tego roku szesnastu największych deweloperów giełdowych zakontraktowało (czyli sprzedało lub rezerwowało) blisko 7,2 tys. lokali. W porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku to wzrost aż o 72 proc. Są to zarazem najwyższe wyniki w historii tych spółek.

- Popyt na rynku mieszkaniowym rzeczywiście znajduje się na bardzo wysokim poziomie. Jeżeli dobre wyniki deweloperów z drugiego i trzeciego kwartału utrzymają się, wówczas będzie to rekordowy rok w historii branży deweloperskiej - komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Według niego najnowsze wyniki deweloperów giełdowych pokazują dwa zjawiska. - Swoje wyniki poprawili głównie deweloperzy, którzy mieli co sprzedawać. Pozostała część ma problem z uzupełnieniem oferty. Powodem jest fakt, że uzyskiwanie decyzji poprzedzających budowę jest tak długie i trudne, że deweloperzy nie są w stanie nadążyć z uzupełnianiem swojej oferty - wyjaśnia.

Tymczasem, jak wynika z danych GUS dotyczących liczby nowych pozwoleń na budowę, deweloperzy budują więcej niż w poprzednich latach. Dlaczego więc nie mogą nadążyć z ofertą?

- Powód jest prosty. Firmy deweloperskie budują więcej nowych inwestycji, ale jednocześnie Polacy kupują więcej mieszkań niż kiedyś. Od kilku lat popyt rośnie szybciej niż podaż. Deweloperzy nie nadążają z budową nowych mieszkań, bo sprzedają je szybciej niż budują - dodaje dyrektor PZFD.

Jego zdaniem w efekcie dochodzi do takich sytuacji, że np. w niektórych miastach po pierwszym kwartale tego roku oferta mieszkań w sprzedaży była najniższa od 13, a nawet 14 lat.

Na razie nic nie wskazuje jednak na to, aby dobra koniunktura miała się załamać.

- Zestawienie ze statystykami z okresu poprzedzającego wybuch pandemii nie pozostawia już złudzeń co do trwałości i siły obecnej prosperity. Mamy nie tylko powrót do koniunktury sprzed pandemii, ale wręcz znaczące przyśpieszenie - komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jego zdaniem powodem do niepokoju są jednak rosnące ceny usług budowlanych, które systematycznie pną się do góry. - Generalni wykonawcy borykają się już od kilku lat z problemami kadrowymi, co winduje koszty robocizny. Jest coraz gorzej, bo pracowników nie przybywa w stopniu adekwatnym do dynamiki boomu inwestycyjnego w mieszkaniówce - wyjaśnia.

W efekcie już dziś dochodzi do sytuacji, że wielu dużych deweloperów organizuje własne ekipy wykonawcze i nie zleca robót, ale to tylko częściowo neutralizuje problem. - Na koszty wykonawstwa mają wpływ rosnące niemal z dnia na dzień ceny materiałów budowlanych, dopiero w drugim rzędzie koszty robocizny, ale i one w coraz bardziej odczuwalnym stopniu - dodaje Jarosław Jędrzyński.

Według niego poważnym zagrożeniem są także sygnały o braku dostępności niektórych materiałów budowlanych, co jest sytuacją bez precedensu od lat. Konsekwencje rynkowe długotrwałego deficytu materiałów mogą okazać się opłakane w skutkach.

- Trudno przewidzieć, czy jest to stan przejściowy, czy wręcz przeciwnie, będzie się pogłębiać. Jeśli przyjąć mniej optymistyczne założenie, to problemy z dostawą na czas odpowiednich materiałów mogą dotknąć nawet największych deweloperów. Na szczęście na razie prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest znikome - ocenia ekspert.

Niepokojące są jednak galopujące ceny nowych mieszkań, które rosną trzeci miesiąc z rzędu i chwiejna równowaga popytu z podażą, pomimo wysokiej aktywności deweloperów. Pojawiają się także symptomy tzw. owczego pędu do zakupów nowych mieszkań.

- Potwierdza to świetną koniunkturę, ale ostrzega przed jej przegrzaniem. Pozostaje nadzieja, że to przysłowiowe "strachy na lachy", i że popyt niebawem odpuści w reakcji na szybujące ceny, a sytuacja się w miarę szybko ustabilizuje - podsumowuje Jarosław Jędrzyński.