Ceny mieszkań biją rekordy, a deweloperzy nie nadążają z ofertą. Czy grozi nam bańka cenowa?

Mimo rosnących cen lokali Polacy masowo ruszyli na mieszkaniowe zakupy. Duży popyt w połączeniu z malejącą ofertą dostępnych lokali spowodował, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy ceny mieszkań w polskich miastach mocno podskoczyły. W efekcie w maju stawki za metr kwadratowy mieszkań w sześciu największych aglomeracjach osiągnęły historyczne wartości.

Z najnowszego raportu ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, przygotowanego specjalnie dla money.pl, wynika, że w poprzednim miesiącu najbardziej podrożały mieszkania w Warszawie. W ciągu ostatniego miesiąca ceny lokali w stolicy wzrosły o blisko 4 proc. O niewiele mniej podrożały w tym czasie mieszkania w Łodzi. Inne miasta również zanotowały wzrosty. Kraków o 2,66 proc., Wrocław o 1,85 proc., a Gdańsk o 1,29 proc. Na tym tle najmniej wzrosły ceny w Poznaniu, gdzie urosły one o blisko 1 proc.

Najwięcej zapłacimy obecnie za mieszkanie w stolicy, gdzie trzeba się liczyć z wydatkiem w wysokości średnio 11 125 zł za metr kwadratowy. Jeszcze miesiąc temu było to około 10 700 zł. Średni metraż mieszkań kupowanych w Warszawie wynosi obecnie ponad 58 metrów kwadratowych.

Za stolicą plasuje się Kraków. Średnia stawka za metr kwadratowy w tym mieście wynosi 10 508 zł. Średni metraż mieszkania w stolicy Małopolski jest jednak nieco mniejszy niż w Warszawie i wynosi 53 metry kwadratowe.

Od wiosny tego roku drożeją także nowe lokale we Wrocławiu. Od marca ten wzrost wyniósł średnio ponad 3 proc. Za metr kwadratowy mieszkania w stolicy Dolnego Śląska trzeba zapłacić dzisiaj około 9 398 zł. Co ciekawe, jeszcze w lutym tego roku na tutejszym rynku doszło do niewielkich spadków cen, ale już w marcu nastąpiło odbicie i wzrost do ponad 9 tys. zł.

Łódź jak ziemia obiecana

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl Warszawa, Kraków i Gdańsk to rynki z największym potencjałem zarówno w kontekście popytu, jak i wzrostu cen. Na tym tle prawdziwą "ziemią obiecaną" jest jednak Łódź.

- To miasto ma wiele atutów. Należą do nich atrakcyjny rynek pracy i dobra komunikacja z resztą kraju. Metropolia znajduje się również blisko Warszawy, a ceny mieszkań na tle innych miast są tutaj na razie relatywnie niskie - komentuje.

Ceny mieszkań w Łodzi szybko nadrabiają dystans cenowy dzielący je od innych miast. Tę dynamikę widać na zwłaszcza na tle ostatniego półrocza. W styczniu tego roku średnia cena mieszkania w Łodzi wynosiła jeszcze 6 700 zł za metr kwadratowy a obecnie 7 266 zł. Od początku tego roku ceny nowych lokali wzrosły tutaj o ponad 8 proc.

Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że do dużych wzrostów cen doszło także w Gdańsku. Jeszcze w styczniu średnia cena metra kwadratowego mieszkania w tym mieście wynosiła ponad 9 tys. zł. Obecnie nabywający lokal muszą się tutaj liczyć z wydatkiem w wysokości 9 773 zł za metr kwadratowy.

Najbardziej stabilnym rynkiem jest obecnie Poznań. Średnia cena metra w stolicy Wielkopolski wynosi 7 767 zł za metr kwadratowy. W porównaniu do ceny z początku roku wynoszącej 7 750 zł za metr kwadratowy wzrost cen jest więc minimalny.

Deweloperzy nie nadążają z ofertą

Jarosław Jędrzyński tłumaczy, że do tej pory przyczyną zmian cen w poszczególnych lokalizacjach były konkretne nowo wprowadzone inwestycje wyceniane powyżej lub poniżej cenowej średniej. - Obecnie również można wymienić inwestycje z górnej lub wyższej półki, których ceny wpłynęły w maju na windowanie średniej stawki metra kwadratowego - dodaje.

Jego zdaniem w Warszawie taką realizacją jest np. inwestycja na Wilanowie - Piechoty 38, w Krakowie Apartamenty Wybickiego, a we Wrocławiu Nowy Grabiszyn III. - Jednak jest to jednak niewystarczający argument tłumaczący tak znaczny wzrost cen i to w ciągu miesiąca - komentuje.

Według Jarosława Jędrzyńskiego w maju doszło do przyspieszonej wyprzedaży najtańszych mieszkań, a ich w miejsce nie pojawiła się żadna nowa oferta. Ponadto na rynku od trzech miesięcy występuje nierównowaga pomiędzy popytem i podażą. - Do niedawna rynek mieszkaniowy znajdował się w równowadze, a deweloperzy nadążali z ofertą w odpowiedzi na zapotrzebowanie. Jednak od trzech miesięcy sytuacja zmieniła się. Przewaga popytu nad dostępną ofertą zaczyna rosnąć, co jest niepokojące - dodaje.

Jak podaje RynekPierwotny.pl, w marcu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży łącznie we wszystkich sześciu miastach 3 367 nowych mieszkań, a w tym czasie sprzedali 5 992 lokali. Z kolei w maju na rynku pojawiło się tylko 2 tys. nowych lokali, a w tym czasie deweloperzy sprzedali 4300 mieszkań. To oznacza, że sprzedano dwa razy więcej, niż wprowadzono na rynek.

- Jeżeli sytuacja się nie zmieni i wybór mieszkań będzie coraz mniejszy, dojdzie do kolejnego wzrostu cen. Zjawisko jest o tyle niebezpieczne, że gdy ceny rosną szybciej niż płace, może dojść do zjawiska tzw. cenowej bańki. Jeżeli sytuacja powtórzy się w kolejnym miesiącu, nie wspominając o następnych, to sytuacja na rynku nowych mieszkań zacznie przypominać tę z lat 2006-2007, a chyba nikomu nie trzeba tłumaczyć, co to oznacza - ostrzega ekspert.