Mieszkanie z rynku wtórnego – na co należy zwrócić uwagę?

Rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, czyli takie, z których ktoś kiedyś korzystał. Mieszkania od dewelopera zaś są nowe i dopiero są wydawane na sprzedaż. Które wybrać? Oba wyjścia mają swoje plusy oraz minusy. Aby jednak cieszyć się z w pełni i przez lata mieszkaniem używanym, warto pamiętać o kilku niezbędnych kwestiach.

Na polskim rynku nieruchomości możemy spotkać się z pięknymi, nowymi mieszkaniami deweloperskimi. Coraz częściej zdarza się jednak, że na pierwszy rzut oka solidne lokum okazuje się mieć swoje ukryte wady, które wywodzą się z nieodpowiedniego planowania czy budowy. Często również dodatkowe koszta wykończenia mieszkania deweloperskiego przerastają niejednego kupującego. Czynniki te sprawiają, że mieszkanie z rynku wtórnego okazuje się w wielu przypadkach o wiele pewniejszą inwestycją. Wybór takich mieszkań jest też większy niż tych z rynku pierwotnego.

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego? Wybierając lokal z drugiej ręki, kupujesz bezpośrednio od poprzedniego właściciela. Najczęściej jest to osoba prywatna. Takie mieszkania mogą być również wystawiane na licytacjach komorniczych. Mieszkania deweloperskie kupowane są bezpośrednio od inwestora, najczęściej od dewelopera. Różnica w dwóch transakcjach to także rodzaj płaconego podatku.

Wybierając lokum na rynku wtórnym, kupujący zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Przy kupnie mieszkania od dewelopera należy zapłacić podatek VAT.

Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu. Zanim więc zdecydujesz się wydać duże pieniądze i zobowiązać się prawnie, zwróć uwagę na kilka bardzo ważnych kwestii i nie bój się zadawać pytań sprzedawcy.

Pierwsze, na co należy zwrócić uwagę, to otoczenie lokalu – elewacja budynku mieszkalnego, wygląd klatki schodowej, stan ścian. Zwróć uwagę także na okna. Zapytaj o nasłonecznienie. Ważna jest ocena stanu technicznego mieszkania. Czy wymaga remontu, czy tylko odświeżenia? Jeśli cokolwiek budzi wątpliwości, najlepiej zlecić ocenę specjaliście, który wykona wnikliwą wycenę i sprawdzi stan techniczny nieruchomości.

Niezbędne jest zadanie kilku pytań bezpośrednio sprzedającemu. Przed wprowadzeniem się do mieszkania warto wiedzieć, dlaczego lokum zostało wystawione na sprzedaż? Czy meble i wyposażenie wchodzą w zakres sprzedaży? Ile wynosi czynsz oraz opłaty administracyjne? Najlepiej jakby sprzedający udostępnił do wglądu rachunek za poprzedni okres rozliczeniowy. Odpowiedzi na te pytania mogą stwarzać pole do negocjacji.

Niezwykle istotne są również kwestie prawne lokalu. Od jak dawna sprzedający jest właścicielem lokalu? Kto był poprzednim jego właścicielem? Należy ustalić, czy właściciel mieszkania ma do niego pełne prawa i poprosić o wgląd do potwierdzających ten fakt dokumentów, np. aktu notarialny czy postanowienia o nabyciu spadku. Można dodatkowo zapytać o dokument ze spółdzielni, który potwierdzi, że właściciel nie zalega z żadnymi opłatami. Nie jest to kwestia podejrzliwości, a transparentny sposób przeprowadzenia transakcji.

Inną bardzo ważną kwestią jest, czy lokal posiada księgę wieczystą. Jeśli tak to należy poprosić o jej numer. Dlaczego sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania jest tak istotne? Dzięki temu kupujący zyska pewność, że praw do mieszkania nie mają osoby trzecie. Sprawdzi również, czy wszystkie przeszłe umowy najmu, jeśli takie istniały, na pewno zostały rozwiązane.

Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania? Obciążenia hipoteczne można sprawdzić online, wchodząc na stronę Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Jest ona dostępna za darmo. Ewentualne hipoteki będą wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Po zakupie mieszkania warto jednak zadbać o wpisanie do takiej księgi, co będzie kosztowało 200 zł.

Jeśli kupujący zdecydował się na dane mieszkanie, otwierają się przed nim dodatkowe formalności do wypełnienia. Nabywca, aby zyskać prawa do mieszkania, musi uiścić opłatę notarialną za sporządzenie umowy, opłatę za odpis aktu notarialnego, księgę wieczystą, podatek. Jeśli kupujący zaciąga kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego, musi się liczyć dodatkowo z kosztami takimi jak wycena nieruchomości czy ubezpieczenie lokalu.

Zanim to jednak nadejdzie, należy podpisać tzw. umowę przedwstępną. Najczęściej przy jej podpisywaniu praktykuje się wpłatę określonej kwoty zabezpieczającej transakcję. Suma ta, która najczęściej wynosi ok. 10 proc. wartości nieruchomości, nazywana jest zaliczką lub zadatkiem. Są jednak znaczące różnice między nimi. Nieznajomość definicji może nawet skutkować utratą całej sumy wpłaconej na rzecz sprzedającego.

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są formą przedpłaty. Różnice widoczne są jednak w przypadku, gdy jedna ze stron zerwie umowę przedwstępną. Jeśli nie zostanie finalnie zawarta, zaliczka jest zwracana niedoszłemu kupującemu w takiej samej kwocie, w jakiej została wpłacona. Zadatek zaś może pociągnąć dwie strony do odpowiedzialności finansowej za niedotrzymanie umowy.

Jeśli kupujący z własnej winy nie podpisze umowy, traci całą kwotę. Natomiast jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, zwraca kupującemu podwójną wartość zadatku. W praktyce więc zadatek na mieszkanie stosuje się częściej niż zaliczkę, ponieważ motywuje to obie strony do finalnego wypełnienia ustaleń.

Po spełnieniu powyższych procedur mieszkanie jest własnością kupującego. Rzadko oznacza to jednak wprowadzenie się następnego dnia. W ogromnej większości przypadków mieszkanie zakupione na rynku wtórnym wymaga remontu lub odświeżenia. Są to więc dodatkowe koszta, które należy mieć na uwadze. Plusem jest jednak, że nie trzeba przeznaczać pieniędzy na wykończenie.

Dodatkowe koszta wiążą się również z zapłatą podatku, który jest wyższy niż ten w przypadku mieszkania prosto od dewelopera. Do wad lub zagrożeń należy doliczyć także możliwe oszustwa, które mają miejsce w przypadku transakcji na rynku wtórnym. Sprzedażą często zajmują się flipperzy, którzy sztucznie zawyżają ceny mieszkań. Wykupują je od osób trzecich, remontują, by sprzedać za o wiele wyższą cenę.

Często do wad mieszkań z rynku wtórnego zalicza się także niezbyt atrakcyjną architekturę, złe rozmieszczenie pomieszczeń, małe pokoje czy balkony. Obecnie, patrząc na trend szybkiego budownictwa deweloperskiego, które nierzadko odznacza się bylejakością, wykorzystywaniem tanich materiałów budowlanych, budowaniem bez poszanowania planów zagospodarowania przestrzennego, można stwierdzić, że osiedla mieszkań z rynku wtórnego są bardziej przyjazne do życia niż osiedla deweloperskie.

Co prawda istnieją problemy z miejscami parkingowymi, jednak kupując lokal z rynku wtórnego, istnieje większa szansa, że w niedalekiej odległości będą do dyspozycji tereny zielone czy lokale usługowe. Istnieją one zaś na osiedlach, które już mają zapewnioną odpowiednią infrastrukturę oraz odznaczają się lepszą komunikacją.

Nie można zapomnieć także o cenie. Gdzie na rynku znajdziemy najtańsze mieszkania? Mimo wysokich dodatkowych kosztów, mieszkania z rynku wtórnego potrafią być tańsze nawet o kilkanaście procent od mieszkań deweloperskich, a nierzadko są już wyposażone. W większości są także dostępne od ręki. Nie trzeba się obawiać, że budowa i formalności związane z oddaniem do użytku mieszkania się przedłużą.

Znane są zaś przypadki, w których na odbiór mieszkania od dewelopera trzeba czekać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Ponadto transakcje na rynku wtórnym dopuszczają negocjacje, co podczas rozmów z deweloperem raczej jest niemożliwe.

Rynek nieruchomości wtórnych jest duży, dlatego trzeba poświęcić sporo czasu i uwagi, by wybrać najlepszy lokal. Nie licząc kilku niedogodności, takich jak dodatkowe formalności, taki zakup będzie idealny dla osób, którym zależy na szybkim wprowadzeniu się do domu oraz cenią sobie wygodę i przyjazną infrastrukturę.