Umowa przedwstępna - o czym warto pamiętać?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie sprzedającego – czyli dewelopera lub właściciela mieszkania (sprzedawcy)
- i kupującego do tego, że w przyszłości zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania lub domu (tzw. umowa przyrzeczona)
.
Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy sprzedaży, w tym informacje takie jak:

• strony umowy (kupujący i sprzedawca) - w przypadku, gdy sprzedawcą jest osoba prawna, umowa powinna zawierać takie dane jak: nazwa firmy, siedziba, NIP, REGON, numer KRS, wskazanie osób upoważnionych do podpisania umowy (zgodnie z KRS lub pełnomocnictwem) ; w przypadku osób fizycznych: imię i nazwisko, datę urodzenia, imiona rodziców, adres zamieszkania, serię i nr dowodu osobistego, PESEL
• przedmiot umowy - tj. nieruchomość, której dotyczy umowa (należy dokładnie wskazać lokalizację nieruchomości - adres i powierzchnię oraz numer księgi wieczystej)
• cenę - w umowie powinna znaleźć się cena brutto uwzględniająca wszystkie przynależne do lokalu pomieszczenia oraz informacja o tym, w jakiej sytuacji cena może ulec zmianie; należy też wskazać, w jaki sposób zostanie uregulowana płatność za mieszkanie – w transzach czy w całości oraz wskazać nr rachunku do transakcji

• postanowienia dotyczące stanu prawnego nieruchomości (sprzedawca powinien oświadczyć, że jest właścicielem mieszkania jak i również, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich)
• zobowiązania kupującego i sprzedawcy, które mają być wypełnione przed zawarciem umowy przyrzeczonej (np. dotyczące konieczności dostarczenia określonych dokumentów i zaświadczeń)
• ustaloną wysokość zadatku lub zaliczki, które w razie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej zostaną zaliczone na poczet ceny mieszkania
• przypadki uprawniające strony do odstąpienia od umowy bez konsekwencji (na przykład na skutek nieuzyskania przez kupującego kredytu mieszkaniowego)
• *termin zawarcia umowy ostatecznej * (można oznaczyć poprzez określenie konkretnej daty, bądź też zdarzenia mającego nastąpić w przyszłości)

Na życzenie stron zawierających umowę mogą znaleźć się w niej dodatkowe ustalenia.

Umowa przedwstępna w praktyce może być zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. To drugie rozwiązanie – choć wiąże się z dodatkowymi kosztami – daje kupującemu prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, w przypadku gdy sprzedawca uchyla się od tego obowiązku. Przy zawarciu umowy w zwykłej formie pisemnej kupujący może jedynie starać się o odszkodowanie (i to w tylko w odniesieniu do szkody wynikającej z faktu, że umowa nie została zawarta) oraz ewentualnie domagać się zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości bądź zaliczki, w zależności od tego, co strony przewidziały w umowie.

Choć zadatek i zaliczka w istocie pełnią odmienną funkcję, można ostatecznie zaliczyć je na poczet ceny mieszkania. Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem polega na tym, że rolą tego pierwszego jest rekompensata związana z niewywiązaniem się strony z umowy, zaliczka natomiast stanowi jedynie część umówionej ceny. O tym, czy mamy do czynienia z zaliczką czy z zadatkiem musi wyraźnie wynikać z umowy.

Jeśli umowa przewiduje zadatek, sprzedawca - w wypadku wycofania się z umowy - musi zwrócić dwukrotność kwoty wpłaconej przez kupującego. W przypadku zaliczki natomiast, będzie on zobowiązany jedynie do zwrotu wpłaconej przez nas kwoty, a nam pozostanie dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu Cywilnego. Stąd też warto zwrócić uwagę na to, co przewiduje umowa. Dla kupującego zadatek jest korzystniejszy niż zaliczka, o ile to nie on jest stroną, która chce zerwać umowę.

Piotr Kowalski, dziennikarz Money.pl