Mieszkania mocno podrożały. Oto dlaczego wzrost cen może przyspieszyć

Jak wynika z raportu firmy Cenatorium, która analizuje sytuację na rynku nieruchomości, w Polsce od 7 lat ceny dynamicznie rosną, choć są dość mocno skorelowane z poziomem wzrostu wynagrodzeń. To oznacza, że ceny na rynkach europejskich rosły szybciej niż w Polsce.

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Pomiędzy 3. kw. 2006 r. a 4. kw. 2021 r. średnia cena mieszkania w przeliczeniu na m kw. w Warszawie wzrosła aż o 107,5 proc., a w pozostałych sześciu największych miastach o 122,7 proc. W mniejszych miastach wojewódzkich, jak Szczecin czy Bydgoszcz, wzrost ten był jeszcze większy.

Jeśli chodzi o rynek wtórny, pomiędzy 3 kw. 2006 r. a 4. kw. 2021 r. średnia cena mieszkania w przeliczeniu na m kw. urosła w Warszawie o 81,1 proc., a w pozostałych 6 największych miastach o 127,1 proc.

Dlaczego w przypadku rynku wtórnego w Warszawie wzrost jest niższy niż na rynku pierwotnym? Zdaniem ekspertów Cenatorium, może to wynikać z faktu, iż stare, przedwojenne budynki stanowią bardzo mały odsetek całości zabudowy w stosunku do innych, mniej zniszczonych podczas wojny miast, jak Kraków, Wrocław czy Łódź.

Eksperci zwracają tu uwagę na jeszcze jedną ciekawą zależność. Co do zasady wzrost cen mieszkań używanych powinien być wolniejszy niż nowych, w końcu podlegają naturalnej amortyzacji. Często jednak to prawidło jest zaburzone, gdyż remontujący pod sprzedaż nie szczędzą na wyposażenie lokalu.

Tymczasem, nie licząc Warszawy, w przypadku sześciu największych miast ceny mieszkań używanych rosły szybciej niż nowych. "Być może zadziałał tu jednak efekt unikalności, bo takie miasta jak Kraków, Łódź czy Wrocław charakteryzują się w przeciwieństwie do Warszawy dużymi obszarami starej przedwojennej zabudowy. W tych miastach bardzo duże obszary zajmują właśnie stare, zabytkowe kamienice, które zostały wyremontowane i stały się atrakcyjnymi lokalami do zamieszkania lub wynajmu" – zastanawiają się eksperci w raporcie.

Co więcej, istnieje silna relacja między wzrostem cen mieszkań a wzrostem wynagrodzeń. Zasadę tę widać na wykresie, z jedynym wyjątkiem kilku miesięcy z początku pandemii, która – jak wiemy – mocno przetasowała w swojej pierwszej fazie rynek pracy.

Zdaniem ekspertów w teorii ceny nadal powinny piąć się w parze z wynagrodzeniami, lecz tu wracamy do gospodarczego kryzysu, z jakim mierzy się Polska. Wysoka inflacja i jej dalszy wzrost może tę relację zaburzyć poprzez spowolnienie wzrostu wynagrodzeń.

Jak zaburzyć? Poprzez zwiększenie dynamiki wzrostu cen. "Inwestorzy szukają schronienia dla tracących na wartości oszczędności, w sytuacji, gdy lokaty bankowe są nisko oprocentowane w stosunku do inflacji" – piszą eksperci Cenatorium.

Dodają też kolejny powód – rosnące koszty budowy, bezpośrednio powiązane z inflacją poprzez ceny materiałów, energii oraz płac. "Po trzecie, sprawdziliśmy, że na rynkach dojrzałych, takich jak USA, ceny nieruchomości w dłuższych okresach zawsze rosły szybciej niż inflacja" – czytamy w raporcie.