Rząd skierował do Sejmu projekt ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nie jest to pomysł ostatnich dni - ustawa wprowadzająca obowiązek płacenia tej składki rodzi się od 2019 roku. Jednym z jej inicjatorów był Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Chodzi w niej bowiem o zabezpieczenie interesów osób kupujących mieszkania i domy.
- Kwestia noweli ustawy deweloperskiej ciągnie się już co najmniej od dwóch lat. Była konsultowana z deweloperami, którzy byli i pewnie są w dalszym ciągu przeciwni wprowadzaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Pandemia przedłużyła procedowanie nowej ustawy i kiedy wydawało się, że przyjdzie jeszcze na nią poczekać, Rada Ministrów nagle zaskoczyła rynek, przyjmując projekt, co oznacza uchwalenie ustawy już w niedalekiej perspektywie - mówi money.pl Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Co się zmieni?
Obecnie bezpieczeństwo klientów firm deweloperskich zapewnia tzw. ustawa deweloperska. Wprowadziła ona obowiązek korzystania przez deweloperów z rachunków powierniczych. W uproszczeniu działa to tak: klient kupujący mieszkanie od firmy deweloperskiej wpłaca pieniądze na rachunek, do którego deweloper dostanie dostęp po wybudowaniu i oddaniu kolejnych etapów inwestycji lub całości.
Są cztery rodzaje rachunków - otwarte i zamknięte, z gwarancją bankową lub bez. W przypadku rachunku otwartego deweloper dostaje pieniądze w miarę postępu prac budowlanych. W przypadku rachunku zamkniętego - wypłatę dostanie dopiero po zbudowaniu całości inwestycji.
Najczęściej wykorzystywany jest rachunek otwarty bez gwarancji bankowej - czyli teoretycznie najsłabiej chroniący klienta. "Najmocniejszy" jest rachunek zamknięty z gwarancją, ale też ma swoje wady - nie chroni nabywcy przed upadłością dewelopera.
Nowe przepisy mają zapewnić klientom możliwość skorzystania z otwartego lub zamkniętego rachunku. A deweloper będzie płacił do specjalnego funduszu do 2 proc. wartości mieszkania w przypadku korzystania z funduszu otwartego lub do 0,2 proc. przy funduszu zamkniętym.
Mowa o stawkach maksymalnych, rzeczywiste będą określane w drodze rozporządzeń. Zgromadzone środki mają pokrywać ewentualne straty poniesione przez osoby poszkodowane.
Co z cenami mieszkań?
Rodzi się jednak pytanie, czy stawka do 2 proc. wartości nieruchomości nie wpłynie znacząco na podwyższenie cen nowych lokali?
Okazuje się, że nie. Kiedy zaczynały się prace nad ustawą, deweloperzy otwarcie wyrażali zaniepokojenie wysokością proponowanych stawek. Ale były one o wiele wyższe niż obecnie zapisane w projekcie.
- Początkowo mówiło się nawet o stawce 5 proc. od ceny mieszkania. Ostatnia wersja, komunikowana około roku temu, przewidywała maksymalny poziom wysokości składki w wysokości 3 proc., co również wydawało się wartością dość problematyczną. Ostatecznie rząd przyjął projekt z wysokością maksimum 2 proc. dla rachunków powierniczych otwartych i 0,2 proc. dla zamkniętych - mówi Jędrzyński.
Taki poziom nie wydaje się już zbyt wyśrubowany, DFG nie powinien więc wpłynąć w odczuwalny sposób na ceny nowych mieszkań.
- Prawdopodobnie w normalnych warunkach wpłaty nie będą przekraczać poziomu 1 proc., a więc możliwego do odliczenia od marży deweloperskiej. W zamian jednak klienci deweloperskich biur sprzedaży zyskają już praktycznie 100-procentowe bezpieczeństwo środków wpłacanych na rachunki powiernicze, które dotychczas nie były w pełni chronione. Z całą pewnością w istotnym stopniu zwiększy to zaufanie do mieszkaniowego rynku pierwotnego, przyciągając do niego tych klientów, którzy wciąż w obawie o kupno "dziury w ziemi" od dewelopera, wybierali rynek wtórny - mówi nam ekspert portalu RynekPierwotny.pl.