Jeden z użytkowników Twittera opisał niedawno uroki życia na nowym, deweloperskim osiedlu renomowanej firmy. "Pod wpływem mrozu ludziom pękają szyby. Kaloryfery nie grzeją, pęknięta rura, zalany garaż, straż pożarna (para uruchomiła czujniki), z gniazdek wieje wiatr" - czytamy. Post opatrzony został tagiem "patodeweloperka", o którym to zjawisku mówi się coraz częściej.
Gdy wpiszemy w wyszukiwarkę wspomniane hasło, pojawią się nam inne historie lokatorów, którzy wprowadzili się do drogich mieszkań pełnych usterek. W wynikach nie brakuje też wprawiających w osłupienie ofert firm zajmujących się nowymi budowami. Przykład z Warszawy: nowe mieszkanie, cena tylko 120 tys. zł, ale powierzchnia to 6,7 mkw. Ktoś pomyśli sobie, że to żart, ale nie. To oferta na poważnie.
- Usterki nie muszą być winą samego dewelopera, ale na przykład generalnego wykonawcy. Otwarta pozostaje kwestia, jak deweloper do tego wszystkiego podchodzi. Jeśli jest skłonny pomóc, szukać przyczyny, badać problem, to wygraliśmy los na loterii. Większość liczy niestety na to, że problem sam zniknie – mówi money.pl Wiktor Hałabiś, inżynier budownictwa, który zajmuje się odbiorami mieszkań, a o swoich doświadczeniach opowiada na kanale "Podcast o budownictwie".
Hałabiś działa w branży od 13 lat. Zaczynał będąc jeszcze uczniem technikum. Jak opowiada, na początku jego zadaniem była inwentaryzacja. O tym, że zaczął się zajmować odbiorami, przesądził zbieg okoliczności. Podczas odbioru jednego z segmentów kierownik budowy popadł w konflikt z deweloperem. Wtedy Hałabiś został zaproszony do dokończenia zlecenia.
- Okazało się, że potrafię być bardzo asertywny podczas spotkań, w czasie których czasem dochodzi do kłótni z deweloperami. Pamiętam, jak jeden z nich bardzo próbował wyprowadzić mnie z równowagi, ale nie udało mu się to. Niestety, nie pozwolił też sprawdzić wszystkich usterek, które tego dnia powinny już zostać naprawione. Uznałem, że taki obiór nie może być wykonany. Następnie jeszcze przez półtora roku spotykałem się z właścicielami budynku, obserwując, jak dom przecieka im z każdej strony – tłumaczy.
Jak dodaje, sprawa zakończyła się polubownie na drodze przedsądowej, a deweloper ostatecznie naprawił błędy. Nasz rozmówca ocenia, że był to nie tylko jeden z jego pierwszych, ale równocześnie jeden z najbardziej skomplikowanych odbiorów, z jakimi miał do czynienia.
- Dobry deweloper to rzadkość. Mało jest takich osób, które są w stanie stanąć na głowie, zadowolić kupującego, poprawić usterkę, szczególnie, gdy taka usterka jest na granicy normy - mówi z kolei pani Kamila, inspektor nadzoru budowlanego z Krakowa.
Nasza rozmówczyni od dziesięciu lat zawodowo tropi przeróżne absurdy budowlane, z kolei od pięciu zajmuje się odbiorami budów. Zmieniliśmy jej imię, bo kobieta nie chce podawać swoich prawdziwych personaliów. Nie chce popaść w konflikt z deweloperami, których z jednej strony punktuje za przeróżne usterki, a z drugiej szkoli, jak poprawnie układać relacje z klientami.
- Coraz częściej klienci przychodzą na odbiór ze specjalistą. Część jednak woli przyjść z wujkiem-złotą rączką, który kiedyś coś zbudował czy naprawił, ma w torbie poziomicę i kątownik, nie zna do końca norm budowlanych, ale wydaje mu się, że i tak wie dużo. Potem mówi, że coś jest krzywe, i faktycznie coś może być krzywe, ale w granicach przewidzianych przez normy budowlane – wyjaśnia pani inspektor.
Podczas inspekcji, czyli szukania usterek, specjalista przynosi ze sobą sprzęt: kamerę termowizyjną, przeróżne mierniki oraz drabinę. Błędy, jak słyszymy, bardzo często pojawiają się przy oknach. Częstym problemem jest ich nieszczelność. Inne wyzwanie to niedziałające gniazdko. Zdarza się też, że niektórzy monterzy instalują je w bardzo nietypowych miejscach, np. za kaloryferem. I temat rzeka (nomen omen), czyli przecieki.
- Moje ulubione zdanie z wymówką, które słyszę, to "a tu się coś wylało". Wiem, że to przeciek np. z nieszczelnego balkonu i wiem, że taki deweloper po prostu "ściemnia". Taki przeciek to poważna sprawa, która może grozić zawilgoceniem ścian w domu. A znalezienie przyczyny tego problemu nie jest proste. Czasem to kwestia braku odpowiedniej hydroizolacji – tłumaczy pani Kamila.
Jaka jest skala usterek na przykładzie średniej wielkości mieszkania? Nasi rozmówcy tłumaczą, że zaczyna się od dziesięciu, a czasem kończy na 70. Bywa też tak, że błędów jest niewiele, ale są one bardzo poważne. Z czego się biorą? Często z braku dokładności pracowników. Deweloperzy budują dużo i szybko. W takich warunkach ciężko o precyzję. Zdarza się też, że firmy zatrudniają za mało kierowników czy inspektorów inwestorskich, którzy nie są w stanie wszystkiego upilnować.
Zauważenie usterki to jedno. Osobną kwestią jest to, czy deweloper ją uzna. Tu często zaczynają się schody. Dla dewelopera czas to pieniądz. Jak słyszymy, część takich przedsiębiorców nie uznaje usterek używając argumentu "nie, bo nie". Inni odsuwają ewentualne naprawy w czasie.
- Rękojmia (jedna z podstaw składania reklamacji – red.) za wady jawne trwa pięć lat, a ukryte - dziesięć. Mało osób o tym wie. Deweloper liczy na to, że sprawa się przeciągnie, a jak już będzie musiał wysyłać kogoś do naprawy, to zrobi to w piątym roku po budowie. W tym wszystkim chodzi o pieniądze – tłumaczy Hałabiś.
Dlaczego deweloperzy sobie na to pozwalają? Mówiąc brutalnie: bo mogą. Na rynku trwa boom, jest duże zapotrzebowanie na usługi budowlane. Zdaniem analityków taka sytuacja może potrwać jeszcze przez co najmniej kilka najbliższych lat. Wpływają na to m.in. niskie stopy procentowe. Wielu inwestorów lokuje też swoje środki w nieruchomościach, licząc na zarobek na wynajmie.
- Wielu deweloperów myśli sobie: nieważne, jak kiepskie mam mieszkanie, i tak ktoś je kupi. Część deweloperów to tacy "Janusze biznesu", którzy kupili działkę lub ją dostali, potem chcą wybudować mieszkania najtańszym sposobem i je sprzedać. Następnie coś takiego, jak obsługa posprzedażowa, nie istnieje – tłumaczy nasz rozmówca.
I przytacza historię swojej klientki, która w domu miała przecieki, ale była skłonna zrzec się rękojmi. Powód? Idealny układ wnętrz, a do tego dobra droga do pracy i przedszkola.
- Większość firm, z których pracami się zetknęłam, oceniłabym jako średnie. Jest kilku dobrych deweloperów, a ok. 30 proc. to czarne owce. I nie chodzi tu tylko o usterki, które popełniają, ale o bezczelność wobec klientów. Są to ludzie, którzy potrafią wziąć kilka milionów złotych za mieszkanie, a potem nie chcą uwzględnić rękojmi – wyjaśnia pani Kamila.
- Zdarza się, że podczas odbioru pojawia się prezes firmy lub ktoś z jego rodziny. Taka osoba potrafi bezczelnie powiedzieć klientowi, że jak coś się nie podoba to może rozwiązać umowę, bo jest kolejka chętnych. Wtedy klient bierze mnie na stronę i pyta, czy nie machnąć ręką na te usterki, bo "pan deweloper się zezłościł". W takim momencie muszę tupnąć nogą i przypomnieć klientowi o jego prawach - dodaje.
- Dla mnie to jest właśnie kwintesencja hasła "patodeweloperka", gdy deweloper gra na emocjach klienta, który wpłacił pieniądze i latami czeka na to, aż dziura w ziemi stanie się jego domem – podsumowuje.
Na co wobec tego uważać podczas wyboru dewelopera, który wybuduje nam lokum? Jak tłumaczy Wiktor Hałabiś, przede wszystkim sprawdzić, z kim robimy biznes, kim jest przedsiębiorca, któremu chcemy powierzyć swoje pieniądze – będące niekiedy oszczędnościami życia.
- Ustawa deweloperska chroni nas w dużym zakresie, ale o wielu sprawach decydują niuanse. Jeśli komuś zostawiamy zadatek, a nie zaliczkę, to możemy go nie odzyskać. Ludzie nie mają o tym pojęcia. Ponadto mieszkania potrafią mieć mnóstwo usterek, które wychodzą znacznie później - mówi Hałabiś.
- Trzeba pamiętać też o tym, że jako nabywcy mamy pełne prawo wglądu do dokumentacji. Niestety, mało kto o tym pamięta. A jeśli już pojawia się taki dociekliwy delikwent, to często jest to osoba z branży. Deweloper woli wtedy wycofać się z interesu, niż mieć trudnego klienta – kwituje.