Koszt budowy domu mocno w górę. Mamy wyliczenia

Tekst został opracowany na podstawie kwartalnych raportów kosztów budowy, które są regularnie przygotowywane przez Sekocenbud. Prezentowane w nim kwoty nie uwzględniają podatku VAT.

Do omówienia zmian, które zaszły w kosztach budowy domów w I kwartale 2024 roku, posłużą nam wydatki związane z postawieniem budynku jednorodzinnego o konkretnych parametrach:

• Powierzchnia użytkowa 151,60 m kw;
• garaż jednostanowiskowy;
• obiekt wzniesiony w technologii bloczków silikatowych.

Według aktualnych preferencji Polaków to jeden z większych domów. Na początku 2024 r. częściej stawiamy na mniejsze budynki w przedziale 100-120 m kw. Jednak trend stawiania mniejszych domów uległ odwróceniu - zapewne stało się tak dzięki dofinansowaniu kredytów hipotecznych.

Na początku roku najwyższy wzrost kosztów budowy odnotowano na Podkarpaciu. Poniższe wyliczenia mają charakter wyłącznie informacyjny i nie obejmują kosztów zakupu działki, jej zagospodarowania ani podłączenia mediów. Każda budowa charakteryzuje się indywidualną specyfiką, na przykład warunkami gruntowymi czy klimatycznymi, co bezpośrednio wpływa na koszt poszczególnych prac. Prezentowane dane są uśrednione.

Liczby podane przy poszczególnych pozycjach to koszty netto na IV kwartał 2023 r. oraz I kwartał 2024 r.

Stan zerowy:

• Roboty ziemne;
• fundamenty;
• ściany podziemia;
• izolacje fundamentów i ścian podziemia.

Koszt stanu zerowego na koniec 2023 r. wyniósł 58 290 zł, a w 2024 r. już 59 915 zł. To zmiana o 1625 zł (2,79 proc.).

Stan surowy (otwarty):

• Ściany nadziemia;
• stropy, sklepienia, schody, podesty;
• dach – konstrukcja;
• dach – pokrycie;
• podłoża i kanały wewnątrz budynku;
• izolacje nadziemia;
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego w IV kwartale 2023 r. to 270 661 zł, a na początku 2024 r. już 284 705 zł. Jest to skok o 14 044 zł (5,19 proc.).

Stan wykończeniowy wewnętrzny:

• Tynki i oblicowania;
• okna i drzwi zewnętrzne;
• drzwi i okna wewnętrzne;
• ścianki działowe w technologiach suchych;
• roboty malarskie;
• posadzki;
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Tutaj koszt pod koniec 2023 r. wyniósł 233 500 zł, a na początku 2024 r. wzrósł do 237 836 zł. Jest to wzrost o 4366 zł (1,86 proc.).

Stan wykończeniowy zewnętrzny:

• Elewacje;
• różne roboty zewnętrzne.

W tej sytuacji koszty wzrosły z 98 229 zł do 100 573 zł. Jest to zmiana o 2344 zł (2,39 proc.).

Budowa domu w woj. podkarpackim, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, na koniec 2023 r. kosztowała 660 415 zł. Na początku 2024 kwota skoczyła o 22 340 zł (3,38 proc.) do 682 755 zł. Natomiast rok do roku odnotowano wzrost o 7,13 proc. To poziom zbliżony do wskaźników inflacji za 2023 rok i drugi najwyższy przyrost roczny w kraju. Wyższy odnotowałem tylko na Lubelszczyźnie.

Tak wysokie wzrosty kosztów budowy nieco mnie zaskoczyły. W styczniu prognozowałem, że będą one na poziomie równym inflacji albo nieco niższe. O ile te przewidywania sprawdziły się dla całego kraju, o tyle w przypadku Podkarpacia okazały się niedoszacowane. Być może stoi za tym wyjątkowo ciepła zima, która sprzyjała pracom budowlanym. To mogło przełożyć się na zwiększony popyt na materiały budowlane i wzrost ich cen. Wysokie koszty energii niezbędnej przy produkcji wapna, stali czy cementu, również nie pozostały bez znaczenia.

Koszt instalacji wewnętrznych w 2024 r.:

• Wodociągi;
• kanalizacja;
• gaz.

Tutaj łączna kwota wyniosła 35 641 zł, a następnie 36 216 zł. Jest to zmiana o 575 zł (1,61 proc.). Dodatkowo koszt instalacji centralnego ogrzewania to 37 595 zł, a na początku roku 37 906 zł. To zmiana o 311 zł (0,83 proc.).

Natomiast wentylacja mechaniczna to w 2024 r. wydatek rzędu 33 191 zł. To jedyna pozycja, w której cena spadła (z 33 381 zł - 0,57 proc.).

Montaż instalacji elektroenergetycznych:

• Tablice rozdzielcze;
• instalacja oświetleniowa;
• instalacja gniazd wtykowych;
• instalacja odgromowa i uziemiająca.

Koszt instalacji elektroenergetycznych wyniósł 29 607 zł oraz 30 165 zł. To oznacza wzrost w 2024 r. o 558 zł (1,88 proc.).

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej:

• Instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji;
• instalacje strukturalne.

Wspomniane instalacje kosztowały 1748 zł w IV kwartale zeszłego roku. Natomiast na początku 2024 r. cena skoczyła o 9 zł (0,52 proc.).

W ostatnim kwartale 2023 r. omawiany dom na Podkarpaciu wyposażony już w komplet instalacji kosztował 798 388 zł. Już w 2024 r. kwota wzrosła o 23 603 zł, czyli 821 990 zł (2,96 proc.). Biorąc pod uwagę koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o niecałe 156 zł - z 5 266 zł/m kw. w 2023 r. do 5 422 zł/m kw. w 2024 r.

Z największym wzrostem kosztów budowy mieliśmy do czynienia w woj. lubelskim (8,79 proc.). Najmniejsze wzrosty odnotowano na Śląsku (0,58 proc.) i w Zachodniopomorskiem (0,19 proc.). W Warszawie koszty wzrosły o 1,07 proc. W połączeniu ze wzrostem o 1,59 proc. w najtańszym woj. warmińsko-mazurskim, zaowocowało to dalszym ujednoliceniem kosztów budowy na terenie całego kraju. Obecnie różnica ta wynosi już mniej niż 11 proc.

Jedną z metod jest zawarcie umowy na budowę z producentem domów gotowych. Drugą – kompleksowe zlecanie prac generalnemu wykonawcy. W obu przypadkach cena ustalana jest indywidualnie, dostosowana do potrzeb i wymagań zleceniodawcy, co pozwala na szybszą budowę. Dodatkowo odpowiednie zapisy w umowie zabezpieczają przed nieprzewidzianymi wzrostami kosztów, co minimalizuje ryzyko finansowe całej inwestycji.

Co miesiąc grupa PSB podaje dane dotyczące zmian cen materiałów budowlanych. W lutym 2024 r. odnotowano o ok. 1 proc. wzrost cen w kategoriach: cement, wapno, sucha zabudowa oraz ściany i kominy. Przekłada się to na wzrost kosztów budowy w początkowych etapach. O ile ceny globalne spadają średnio około 3 proc. rok do roku, to w tych istotnych z punktu widzenia budżetu inwestycji kategoriach wciąż rosną, co znajduje odzwierciedlenie w kosztach budowy domów.

Najwyższe wzrosty kosztów budowy pomiędzy IV kwartałem 2023 r. a I kwartałem 2024 r. odnotowujemy na ścianie wschodniej, graniczącej z Ukrainą Białorusią i obwodem kaliningradzkim. W woj. lubelskim jest to 8,79 proc., podkarpackim 7,13 proc., podlaskim 6,50 proc. i warmińsko-mazurskim 5,20 proc. Tylko ta ostatnia wartość jest poniżej średniej dla całego kraju, która wynosi 5,26 proc. To pokazuje, że przynajmniej na razie informacje o tym, że inwestorzy obawiają się budowy domów we wschodnich rejonach kraju, są nieco przesadzone. Proces wyludniania Podlasia dotyczy konkretnych gmin, ale wiązałbym go raczej z sytuacją demograficzną, która powodują odpływ młodych ludzi z tamtych regionów do Białegostoku i innych dużych miast, co skutkuje spadkiem ludności terenów wiejskich. Jednak ten problem był już znany i zdiagnozowany na kilka lat przed gwałtownym zaognieniem się sytuacji za naszą wschodnią granicą.

Prognozując wzrosty kosztów budowy domów w tym roku, należy wziąć pod uwagę różnice między poszczególnymi regionami. W zależności od lokalizacji wzrosty te będą oscylować od około 6 do nawet 10-12 proc. Niższy ze wskaźników jest zbliżony do prognozowanej inflacji na ten rok, a wyższy to połowa prognozowanego wzrostu cen mieszkań w największych miastach Polski. Przewiduję, że cena netto metra kwadratowego domu jednorodzinnego pod koniec roku wynosić będzie od 5500 do ok. 6000 zł. Wyjątkiem może być Warszawa, gdzie ceny są najwyższe i zapewne przekroczą 6000 zł za 1 m kw. Biorąc pod uwagę, że ceny ofertowe za 1 m kw. mieszkania w największych miastach sięgają już kilkunastu tysięcy zł, a za kawalerki w Warszawie płaci się nawet ponad dwadzieścia tysięcy, to budowa własnego domu jest jeszcze bardziej interesującą alternatywą niż była rok temu.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl