Stan surowy, wykończenie, elektryka. Ile dzisiaj kosztuje budowa domu?

Opieramy się na danych regularnie publikowanych przez Sekocenbud w "Biuletynie cen regionalnych w budownictwie". To jedno z najlepszych źródeł wiedzy na temat kosztów budowy domów w Polsce. Dzięki regularnym publikacjom można śledzić trendy i zmiany zachodzące w cenach na rynku budowlanym.

Ile obecnie kosztuje budowa domu i jak zmieniła się w latach 2020-2023? Prześledziliśmy nakłady związanych z budową określonego budynku jednorodzinnego:

• o powierzchni użytkowej 151,60 m kw.
• z garażem jednostanowiskowym w bryle budynku,
• domu wzniesionego w technologii bloczków silikatowych.

Warto wspomnieć, że w dzisiejszych realiach rynku domów jednorodzinnych analizujemy dość duży budynek – obecnie większym powodzeniem cieszą się obiekty o zdecydowanie mniejszej powierzchni, czyli 80-110 m kw.

Ze względu na różne możliwości odliczania ulg podatkowych i podatku VAT przez poszczególnych inwestorów wszystkie przedstawione w tekście koszty są kwotami netto.

Zacznijmy od drugiego wątku, czyli: jak zmieniły się koszty budowy domu w ostatnich latach. By odpowiedzieć na to pytanie, zestawiliśmy koszty budowy opisanego wyżej domu w IV kwartale 2020 i IV kwartale 2023 r. w województwie łódzkim. Dlaczego właśnie tam? To wybór nieprzypadkowy, bo zmiana kosztów budowy w regionie łódzkim była zbliżona do średniej krajowej w omawianym okresie.

Oczywiście wszystkie te wyliczenia należy traktować wyłącznie informacyjnie. Są one oparte na danych statystycznych, a każda budowa ma swoją specyfikę, warunki gruntowe i klimatyczne. Każda ekipa wykonawcza ma własny cennik. Informacje są uśrednione, by lepiej pokazać zmiany, które zaszły w krajowym budownictwie jednorodzinnym.

Zacznijmy od omówienia najbardziej kosztownych prac związanych ze wzniesieniem bryły budynku, a następnie przejdziemy do prac wykończeniowych.

Kwoty przy poszczególnych pozycjach to koszty według Sekocenbudu. Jak wspomnieliśmy, sprawdziliśmy IV kwartał 2020 r. i ten sam okres 2023 r. Kolejne dane dotyczą zmiany kosztów – podajemy je najpierw kwotowo, potem procentowo.

Stan zerowy – prace na tym etapie obejmują: 

• roboty ziemne,
• fundamenty,
• ściany podziemia,
• izolacje fundamentów i ścian podziemia.

Koszt stanu zerowego w IV kwartale 2020 r. wynosił 40 450 zł, a w IV kwartale 2023 r. wzrósł do 57 215 zł. To zmiana o 16 765 zł, czyli 41,45 proc. To druga najwyższa procentowo zmiana w tym zestawieniu.

Stan surowy (otwarty) – to etap budowy pochłaniający zdecydowanie najwięcej czasu i pieniędzy. Prace obejmują:

• ściany nadziemia,
• stropy, sklepienia, schody, podesty,
• dach – konstrukcja,
• dach – pokrycie,
• podłoża i kanały wewnątrz budynku,
• izolacje nadziemia,
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego (otwartego) w IV kwartale 2020 r. wynosił 186 283 zł, a w IV kwartale 2023 r. było to 269 120 zł. To zmiana to 82 837 zł, czyli o 44,47 proc. – zdecydowanie największa w tym zestawieniu, zarówno kwotowo jak i procentowo.

Stan wykończeniowy wewnętrzny to drugi najdroższy etap budowy domu. Prace obejmują:

• tynki i oblicowania,
• okna i drzwi zewnętrzne,
• drzwi i okna wewnętrzne,
• ścianki działowe w technologiach suchych,
• roboty malarskie,
• posadzki,
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego to odpowiednio 165 124 zł w IV kwartale 2020 r. oraz 225 540 zł w IV kwartale 2023 r. Zmiana to 60 416 zł, czyli 36,59 proc.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku. Na tym etapie wykonywane są:

• elewacje,
• różne roboty zewnętrzne.

Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w IV kwartale 2020 r. wynosił 68 473 zł. W IV kwartale 2023 r. wzrósł do 96 821 zł. W tym przypadku zmiana o 28 348 zł, czyli 41,40 proc.

Postawienie przykładowego budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych kosztowało odpowiednio 460 145 zł w IV kw. 2020 r. i 648 437 zł w IV kw. 2023 r. Koszty wzrosły zatem aż o 188 292 zł, czyli 40,92 proc.

Jak widać największy wzrost w ujęciu rocznym nastąpił na najbardziej "kosztochłonnym" etapie budowy części nadziemnej do stanu surowego (otwartego). Mamy tutaj do czynienia ze wzrostem o niemal 45 proc. w porównaniu do nieco ponad 37,5 proc. dla całości kosztów budowy.

Duży wpływ miały na to podwyżki cen materiałów budowlanych. Co prawda ich wzrost wyraźnie hamuje, ale wysokie ceny pozostaną z nami na dłużej. Wynika to głównie z wysokiej energochłonności procesów produkcyjnych większości materiałów budowlanych.

Po zamknięciu bryły domu można przystąpić do wykonania prac wyposażeniowo-instalacyjnych we wnętrzu.

Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe, które zakładane są na tym etapie to:

• instalacja wodociągowa,
• instalacja kanalizacyjna,
• instalacja gazowa.

Koszt prac tych w IV kwartale 2020 r. wynosił 27 797 zł, a w IV kwartale 2023 r. już 34 924 zł. Zmiana to 7 127 zł (o 25,64 proc.).

Koszt prac instalacyjnych dla centralnego ogrzewania w IV kwartale 2020 r. sięgnął natomiast 33 394 zł. A w IV kwartale 2023 r. było to już 36 925 zł. Mamy tu zmianę o 3 531 zł – inwestor musiał wydać więcej o 10,57 proc.

To najniższa procentowo zmiana w zestawieniu, niższa niż poziom średniorocznej inflacji w jednym tylko 2022 roku (14,4 proc.).

Wentylacja i prace nad jej montażem uszczupliły budżet inwestora w IV kwartale 2020 r. o 24 214 zł, a w IV kwartale 2023 r. o 32 386 zł. Tu zmiana wyniosła 8 173 zł (33,75 proc.).

Instalacje elektroenergetyczne to niezbędne w każdym domu:

• tablice rozdzielcze,
• instalacja oświetleniowa,
• instalacja gniazd wtykowych,
• instalacja odgromowa i uziemiająca.

Elektryka kosztowała odpowiednio 21 868 zł w IV kwartale 2020 r. i 28 813 zł w IV kwartale 2023 r. Zmiana to 6 945 zł, czyli o 31,76 proc.

• instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji,
• instalacje strukturalne.

To nieduża w perspektywie całej budowy kwota, zaledwie 1 395 zł w IV kwartale 2021 r., w IV kwartale 2023 r. – 1 731 zł. Mamy więc zmianę o 337 zł (24,13 proc.).

Podsumowując:

• w IV kwartale 2020 r. omawiany dom, wyposażony już w komplet instalacji, kosztował inwestora ok. 568 817 zł,
• a w IV kwartale 2023 r. już ok. 783 219 zł, czyli o 214 402 zł więcej (wzrost o 37,69 proc.)

Przeliczając to na koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, to wzrost niemal o 1 414 zł – z 3 752 zł/m kw. w IV kwartale 2020 r. do 5 166 zł/m kw. w IV kwartale 2023 r.

Oznacza to, że koszt budowy domu o powierzchni 100 m kw., który zdecydowanie częściej wybierają dziś Polacy, wzrósł o 141 400 zł – z 375 200 zł do 516 600 zł.

Z największymi wzrostami mieliśmy do czynienia w województwie mazowieckim. Tu koszt budowy domu wzrósł aż o 45,61 proc. Natomiast najmniejsze podwyżki zanotowano w Wielkopolsce – o 27,57 proc.

Dla analizowanego przez nas budynku kwotowo daje to przyrost odpowiednio o 265 042 zł na Mazowszu i 173 266 zł w Wielkopolsce.

Z czego to wynika? Mazowsze jest naturalnym wyborem dla osób wyprowadzających się poza Warszawę, stąd szybkie wzrosty kosztów w tym regionie. Natomiast Wielkopolska startowała z dość wysokiego pułapu początkowego i to spowodowało, że procentowo podwyżki były tam najniższe.

Największy wzrost pojedynczego etapu budowy w latach 2020-2023 to stan surowy otwarty na Dolnym Śląsku – 55,05 proc. A najmniejszą różnicę widać przy koszcie instalacji c.o. w stolicy – to zaledwie 5,26 proc.

Sytuacja na krajowym rynku budowlanym wciąż jest bardzo dynamiczna, m.in. za sprawą programu Bezpieczny kredyt 2 proc. W tej chwili zakończono już nabór wniosków i czekamy na kontynuację w postaci nowej inicjatywy rządu, czyli programu Mieszkanie na start.

Z drugiej strony powoli powraca sezonowy cykl zmian cen materiałów budowlanych, np. stali. A coraz więcej deweloperów rozpoczyna realizację inwestycji, które wcześniej były zamrożone z powodu niskiego popytu na lokale na rynku.

Analitycy PKP BP uważają, że Polacy w tym roku mogą ruszyć z budową domów. Powody? Zmieniające się przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, stabilizacja cen materiałów budowlanych, polityka środowiskowa UE i nowy program dopłat kredytów korzystny dla rodzin z co najmniej trójką dzieci.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl