"To rewolucja". Unia wzięła się za nieruchomości. Poczujemy to w portfelach

W marcu ma dojść do ostatecznego głosowania Parlamentu Europejskiego nad nowelizacją dyrektywy o charakterystyce energetycznej budynków (EPBD). W praktyce oznacza to przełomowe zmiany dla budownictwa w całej UE. Od 2030 r., wszyscy inwestorzy będą zobowiązani do budowy wyłącznie zeroemisyjnych budynków.

Nieformalne porozumienie w tej sprawie zostało przyjęte pod koniec 2023 r. Już w tym roku zostało ono oficjalnie zatwierdzone podczas posiedzenia Komisji Przemysłu, Badań Naukowych i Energii (ITRE) Parlamentu Europejskiego. Teraz nowelizacja dyrektywy została skierowana do głosowania. Przyjęcie przepisów w uzgodnionym wcześniej kształcie to już tylko formalność.

Znowelizowana dyrektywa EBD zakłada redukcję emisji w budownictwie o co najmniej 60 proc. w ciągu niecałych sześciu lat. Z kolei osiągnięcie pełnej neutralności klimatycznej ma nastąpić do 2050 r. To oznacza, że wszystkie nowe budynki, które będą wybudowane od 2030 r., muszą być bezemisyjne. Do 2040 r. planowane jest także całkowite wycofanie kotłów na paliwa kopalne.

Paweł Lachman, prezes Polskiej Organizacji Rozwoju Technologii Pomp Ciepła (PORT PC) w rozmowie z money.pl nie ukrywa, że "czeka nas rewolucja".

Nowy standard budynków przełoży się na znacznie wyższe wymogi izolacyjne i wskaźniki efektywności energetycznej, niż posiadają te aktualnie budowane - wyjaśnia Paweł Lachman.

Przepisy zakładają m.in. zwiększenie odnawialnych źródeł energii w budynkach, czyli instalacji fotowoltaicznych i pomp ciepła. Ma to bilansować system energetyczny. Dotyczy to także kotłów na biomasę o bardzo niskiej emisyjności.

Dodatkowo czeka nas rozwój sieci ciepłowniczych tzw. wysokiej efektywności z coraz większym udziałem energii OZE lub ciepła odpadowego (niewykorzystana energia cieplna, która jest "oddawana" do otoczenia). W praktyce każda nowa sieć ciepłownicza będzie musiała być dostosowana do nowego standardu budynków.

Po co nam te zmiany?

To dla nas korzystne z wielu powodów. Po pierwsze musimy się uniezależnić od wzrostu cen paliw kopalnych. Kolejnym czynnikiem, który przyspiesza transformację energetyczną w budynkach jest system ETS2 dla budynków, który wejdzie w życie już za trzy lata - wyjaśnia prezes PORT PC.

System ETS nakłada na część sektorów obowiązek nabycia uprawnień do emisji dwutlenku węgla. W tej chwili wykupują je wytwórcy energii elektrycznej i ciepła, a także przemysł. W 2021 r. w ramach "Fit for 55" KE zaproponowała objęcie nim także emisji z transportu i budownictwa. Propozycja ta nosi nazwę właśnie ETS2. Nowy system dla budownictwa ma wejść w życie w UE (a zatem i w Polsce) już w 2027 r. Co to oznacza?

Właściciele budynków, które nie emitują zanieczyszczeń do środowiska, odczują to w swoich portfelach (w praktyce nie zapłacą za uprawnienia do emisji, czyli ETS2 - przyp. red). Takie budynki będą także tańsze w eksploatacji. W przeciwieństwie do nich starsze, nieocieplone nieruchomości będą kosztowne w utrzymaniu. Bycie ekologicznym będzie się opłacać. Inwestowanie w termomodernizację będzie z kolei jedynym rozwiązaniem, aby płacić mniej - tłumaczy Paweł Lachman.

Innego zdania jest Aleksander Śniegocki, prezes Instytutu Reform. Uważa on, że w nowej unijnej dyrektywie, nie ma zapisanego przymusu renowacji dla gospodarstw domowych. - To poszczególne rządy będą wybierały narzędzia, które mają osiągnąć ten efekt - może to być zarówno zachęta, taka jak program "Czyste Powietrze", jak i nakaz. Regulacje unijne nie rozstrzygają tej kwestii - podkreśla. 

Według niego cele dla budynków mieszkalnych w Polsce nie są także przesadnie ambitne i nie wykraczają poza zapisy krajowej Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków (DSRB). Są też spójne ze strategią szybkiej wymiany kopciuchów w polskich budynkach. Zaznacza, że ich osiągnięcie będzie możliwe przy utrzymaniu rządowych programów wsparcia.

Załóżmy jednak, że przepisy unijne rzeczywiście wymuszą renowację starszych budowli. Co mają zrobić gospodarstwa domowe, których nie będzie stać na termomodernizację? Zdaniem prezesa PORT PC nie zostaną bez pomocy.

- Osoby najuboższe, które mieszkają w budynkach określanych "wampirami energetycznymi" (starsze budynki, które nie spełniają obecnych standardów energetycznych - red.), będą objęte wsparciem w pierwszej kolejności - informuje. Wyjaśnia, że takie rodziny będą mogły liczyć na dotacje nawet w wysokości do 100 proc. dofinansowania inwestycji.

Część z tych pieniędzy będzie pokrywać tzw. Społeczny Fundusz Klimatyczny. W założeniu ma on wesprzeć gospodarstwa domowe w państwach członkowskich, które dotknięte będą tzw. ubóstwem energetycznym. Dla Polski przewidziano najwyższy udział tej pomocy (ok. 20 mln euro w latach 2026-2032), jednak plan wydatkowania tych funduszy musi być zatwierdzony przez Komisję Europejską (tak jak w przypadku KPO).

Według Tomasza Błeszyńskiego, eksperta rynku nieruchomości, dostosowanie się do nowych unijnych przepisów może być sporym wyzwaniem.

Nie wszyscy polscy deweloperzy są gotowi na tego typu inwestycje. Trzeba liczyć się także z tym, że będą one kosztowniejsze niż prowadzone obecne projekty, co przełoży się także na cenę finalną mieszkań. Na rynku wtórnym może się z kolei pojawić problem, skąd wziąć środki na modernizacje starych budynków. Przypominam, że do dnia dzisiejszego nie udało się do końca uporać z tzw. kopciuchami. W tym wypadku zakładam, że będą to bardziej kompleksowe inwestycje niż wymiana pieca - zaznacza.

Nasz rozmówca dodaje, że nie wiadomo, jak na te zmiany zareaguje rynek nieruchomości.

- Czy Polacy będą chcieli płacić więcej pieniędzy za energooszczędne i ekologiczne domy czy mieszkania? Czy nasze społeczeństwo jest na tyle świadome, że uzna, że jest to ekonomicznie korzystne? Poza tym nie wszystkich będzie stać na takie inwestycje. Trzeba także liczyć się z tym, że w przypadku starszych nieruchomości i braku modernizacji, będzie to miało wpływ na spadek cen takich budynków - wyjaśnia.

Ekspert uważa także, że pytań, na które dziś nie znamy odpowiedzi, jest więcej. - Pojawia się coraz więcej doniesień, że np. nie wszystkie pompy ciepła działają właściwie. Termomodernizacja na pewno jest konieczna, ale nie może być tak, że Polacy dzisiaj często inwestują pieniądze w niesprawny sprzęt, który nie zapewnia standardu, jaki wynika z deklaracji handlowców - podkreśla.

Błeszyński ma także wątpliwości, czy Polacy zaadoptują się do nowych zmian.

- Uchwalenie nowelizacji dyrektywy EPBD to jedno, a jej implementacja w Polsce to drugie. O wszystkim zdecyduje kwestia ekonomii. Każdy właściciel nieruchomości będzie musiał więc odpowiedzieć sobie na pytania: ile na tym zaoszczędzę, czy opłaca mi się ta modernizacja? Czy mnie na to stać? - podsumowuje.

Ze wspomnianej DSRB - przyjętej przez poprzedni rząd dwa lata temu - wynika, że w Polsce jest 14,2 mln budynków, z czego niemal 40 proc. to budynki mieszkalne jednorodzinne. Znaczna część z nich cechuje się niską efektywnością energetyczną, co oznacza, że w do 2050 r. będzie wymagała termomodernizacji. Dotyczy to nawet 7,5 mln budynków.

Do tej pory kluczowym programem, który służył poprawie standardu budynków w Polsce, było "Czyste Powietrze". Niedawno okazało się, że wyczerpały się w nim pieniądze na dopłaty. Według danych Polskiego Alarm Smogowy i Fundacji Instrat, do końca lutego kwota niewypłaconych pieniędzy w programie wyniesie blisko 700 mln zł.

Obie organizacje zaapelowały więc do premiera Donalda Tuska o pilne przeznaczenie 2 mld zł z 22 mld zł zaliczki z programu RePower EU - którą niedawno Polska otrzymała z KPO - na tego cele programu.

"Czyste Powietrze" prowadzi Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) i udziela dopłat do wymiany starych kotłów i ocieplenia domów. Od 2018 r. liczba wniosków sięgnęła wyniosła 754 tys. Obecnie do wymiany pozostało jeszcze około 2,7 mln kotłów.

W programie złożono ponad 758 tys. wniosków na kwotę dofinansowania przekraczającą 21 mld 675 mln zł. Podpisano też ponad 647 tys. umów na ponad 17,1 mld zł dofinansowania, a beneficjentom wypłacono ponad 8,5 mld zł. Nie na wszystkie wnioski jest jednak zabezpieczenie finansowe.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl