Flipy mieszkaniowe – jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości?

Flipowanie nieruchomości czy z języka angielskiego house flipping to rodzaj strategii, w ramach której inwestor wyszukuje atrakcyjne cenowo oferty sprzedaży mieszkań, które znajdują się na ogół w stanie do remontu. Następnie przeprowadza na własną rękę lub zleca wykonanie wymaganych prac, doprowadzając do zwiększenia obiektywnej wartości nieruchomości, a na koniec sprzedaje mieszkanie z zyskiem. Ten rodzaj inwestowania cieszy się zainteresowaniem głównie z uwagi na ograniczone ryzyko i stosunkowo wysokie zyski.  

Pierwszym, co trzeba wziąć pod uwagę jest źródło pieniędzy na inwestycję. Najlepiej by było, gdybyś dysponował oszczędnościami. Masz wówczas stabilną, silną pozycję negocjacyjną przy kupowaniu mieszkań. Sprzedający może być skłonny do większych ustępstw, jeśli chodzi o ostateczną cenę za lokal, jeśli będzie mógł otrzymać od razu płatność gotówką, nie zaś czekać na spływ kredytu hipotecznego, który być może zostanie Ci udzielony.

Jeśli jednak Twoje możliwości środki nie są wystarczające, by skutecznie flipować mieszkaniami, powinieneś zorientować się w alternatywnych, zewnętrznych formach finansowania. Zalicza się do nich głównie:

• kredyt hipoteczny,
• pozyskanie inwestora i podzielenie się z nim zyskami,
• pożyczkę od znajomych lub rodziny.

Jednak pożyczanie pieniędzy wiąże się z koniecznością poniesienia wyższych kosztów. 

Ile można zarobić na flippowaniu nieruchomościami? To zależy, za ile kupisz mieszkanie, jakie środki będą Ci potrzebne na jego remont i wyposażenie oraz za jaką cenę będziesz w stanie sprzedać lokal. Trzeba dobrze skalkulować koszty. Do wydatków tych zalicza się cenę nabycia, obciążenia podatkowe, a także koszty remontowe i towarzyszące sprzedaży mieszkania.

Dobry plan finansowy, rzetelnie przygotowany, według obiektywnych kwot i założonego marginesu bezpieczeństwa finansowego, pomoże w ocenie opłacalności inwestycji.

Najważniejszą kwestią jest dotarcie do atrakcyjnej oferty sprzedażowej. Znalezienie tzw. flipu nie jest łatwe. Możesz zacząć współpracę z pośrednikami, którzy będą przekazywać Ci ciekawe oferty, zanim te trafią na wolny rynek, albo na własną rękę – poszukiwać ich wśród przyjaciół i znajomych. Ostatecznie możesz też posłużyć się tradycyjnymi, papierowymi ogłoszeniami i w pożądanych lokalizacjach rozlepić je np. na klatkach schodowych, by bezpośrednio móc skontaktować się z potencjalnym sprzedającym.

Szukaj takich nieruchomości pod flipowanie, by można było stosunkowo łatwo zwiększyć ich wartość i sprzedać z zyskiem. Nie kupujesz mieszkania dla siebie, dlatego musisz myśleć nad tym, co podoba się potencjalnym nabywcom. 

Kiedy już znajdziesz nieruchomość w niższej cenie, niż wskazywałaby na to średnia na rynku, zwykle musisz jeszcze przeprowadzić remont. Warto wyremontować ściany i podłogi, naprawić wszelkie niedociągnięcia, które mogłyby przykuć uwagę kupujących, oraz kupić meble – nowoczesne, ale proste, minimalistyczne, które pasują do każdego wnętrza, a przy okazji są stosunkowo tanie. Pamiętaj, by dobrze wyposażyć mieszkanie, niekoniecznie w najdroższe sprzęty, ale takie, które będą efektownie się prezentować. Ogólny wygląd odnowionego mieszkania – flipa mieszkaniowego – powinien zachęcać do dokonania zakupu za pożądaną cenę. 

Kosztem związanym z flippingiem nieruchomości są podatki. Pierwszym jest PIT, czyli podatek dochodowy. Obowiązek powstaje od daty powstania przychodu, czyli daty sprzedaży nieruchomości. 

Jeśli flippowanie będzie dla Ciebie zajęciem stałym, generującym dochód, wykonywanym w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, będziesz musiał otworzyć działalność gospodarczą. Wówczas należy rozliczać przychód uzyskany ze sprzedaży flipa na mieszkanie jako z działalności gospodarczej. 

W przypadku gdy flipping dokonywany jest rzadko, wręcz okazjonalnie, mamy do czynienia z okazjonalną sprzedażą dokonywaną przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności lub przedsiębiorców. Opodatkowana jest ona stawką w wysokości 19 proc., zgodnie z ustawą o PIT. Podstawą jest dochód podatnika. Do kosztów tych zalicza się udokumentowane:

• koszty nabycia nieruchomości,
• nakłady zwiększające wartość nieruchomości,
• nakłady na sprzedaż nieruchomości, np. pośrednictwa.

Jeśli sprzedaż nieruchomości w ramach flippingu dokonywana jest przez czynnego podatnika VAT, trzeba ją opodatkować według stawki 23 proc., a wartość tego podatku jest odliczana od przychodu uzyskanego z transakcji przed opodatkowaniem PIT. 

Każdy chce jak najwięcej zarobić na swoich inwestycjach, ale jednocześnie przy akceptowalnym poziomie ryzyka. Nie jest łatwo pogodzić ze sobą chęć wypracowania zysków z potrzebą bezpieczeństwa finansowego. W przypadku flipów mieszkaniowych trzeba obiektywnie spojrzeć na kupowane nieruchomości i sprawdzić, jakie są możliwości odsprzedaży z zyskiem. Nie zawsze też opłaca się kupować mieszkanie do całkowitego remontu, łącznie ze wszystkimi instalacjami, bo koszty te co prawda pozwolą na zwiększenie wartości, ale mogą przyczynić się do znacznego ograniczenia zysku.