Mieszkania potanieją? Paliwo do wzrostu cen wciąż się nie wyczerpało [ANALIZA]

Niewiele tematów budziło w 2024 r. tyle kontrowersji, co ceny mieszkań. Media rozpisywały się o tym, że nieruchomości w Polsce drożały najszybciej w Europie, a w dużych miastach – najszybciej na świecie. Przykładowo, w ostatnich dniach pojawiły się wyliczenia firmy eXp Realty, wedle których Kraków odnotował największą zwyżkę cen mieszkań wśród 30 objętych analizą metropolii.

Na podsumowanie roku jest jednak wciąż za wcześnie. W II połowie 2024 r. wzrost cen wyhamował, co może zmienić nieco obraz całego roku. Ale wiarygodne dane kończą się na III kwartale, definiowanym w bazach NBP jako okres od czerwca do sierpnia. Już wtedy mieszkania (na rynku pierwotnym) w siedmiu największych miastach podrożały o niespełna 1 proc. kwartał do kwartału. Podobna zwyżka cen w tym samym okresie po raz ostatni wystąpiła w 2016 r., a istotnie mniejsza – w 2012 r.

W poprzednich kilku kwartałach mieszkania drożały nawet w tempie 6 proc. z kwartału na kwartał, wskutek czego w II kwartale były już o 21 proc. droższe (za metr kwadratowy) niż rok wcześniej. To najwyższy wynik od IV kwartału 2007 r., gdy na rynku nieruchomości powstawała bańka, z której powietrze schodziło przez kilka kolejnych lat. W III kwartale ceny transakcyjne były wciąż o 17 proc. wyższe niż rok wcześniej.

Ale gdyby w ostatnim kwartale roku wzrost cen kwartał do kwartału całkowicie ustał – co oznaczałoby, że w siedmiu największych miastach Polski metr kwadratowy mieszkania kosztowałby około 14,1 tys. zł - to w całym 2024 r. mieszkania podrożałyby o 10,7 proc. – nieco mniej niż w poprzednich dwóch latach (odpowiednio 11,9 proc. w 2022 r. i 11,2 proc. w 2023 r.) i wyraźnie mniej niż w 2021 r. (15,5 proc.).

Na pierwszy rzut oka nawet taką zwyżkę trudno byłoby uznać za przejaw normalizacji, bo cały okres po pandemii był na rynku nieruchomości gorący. To właśnie galopada cen mieszkań i wysokie oprocentowanie kredytów skłoniły rząd PiS do uruchomienia programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", który miał pomóc młodym ludziom w zakupie pierwszego lokum. Wbrew intencjom, ale zgodnie z ostrzeżeniami wielu analityków, doprowadził on do jeszcze większych podwyżek cen.

Fakt, że dwucyfrowe tempo wzrostu cen nieruchomości utrzymuje się od czterech lat, sugeruje, że dopłaty do kredytów nie były jedyną – ani najważniejszą – jego przyczyną. Ważniejsza była inflacja. To wniosek, do którego prowadzi porównanie sytuacji na różnych europejskich rynkach. W dłuższym horyzoncie ceny mieszkań idą w parze z cenami w całej gospodarce. Nie inaczej było w Polsce.

Dane z Eurostatu, które pozwalają na porównanie trendów na wszystkich europejskich rynkach mieszkaniowych, kończą się na II kwartale 2024 r. – czyli okresie, w którym zwyżki cen w Polsce rok do roku były rekordowe. Wtedy rzeczywiście w UE nie mieliśmy sobie równych. Nieruchomości nad Wisłą podrożały o 17,7 proc. rok do roku, podczas gdy w UE średnio o niespełna 3 proc. (różnica między tymi danymi a danymi NBP wynika z tego, że obejmują zwyczajowo rozumiany kwartał i cały rynek nieruchomości, a nie tylko mieszkania na rynku pierwotnym w największych miastach).

Na drugim miejscu była Bułgaria ze wzrostem cen mieszkań o 15,1 proc. rok do roku, a dalej Chorwacja i Czechy ze zwyżkami w okolicy 10 proc.

W II kwartale 2024 r. ogół towarów i usług konsumpcyjnych w Polsce podrożał o 3 proc. rok do roku. Kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań był więc zupełnie oderwany od tendencji cenowych w całej gospodarce. Ale patrząc w szerszej perspektywie, zależność była wyraźna. Inaczej mówiąc, ceny mieszkań reagują na inflację, ale z pewnym opóźnieniem. Dzieje się tak m.in. dlatego, że podwyżki płac, które wpływają na koszt budowy, też są względem inflacji opóźnione.

Drugim mechanizmem, który może tu działać, są ceny materiałów budowlanych. Choć nie są uwzględniane w pomiarach inflacji, często drożeją w tym samym czasie, co towary i usługi konsumpcyjne. Trzeci zwornik cen mieszkań i inflacji to traktowanie mieszkań przez zamożnych inwestorów jako formę ochrony kapitału przed utratą realnej wartości.

Biorąc pod uwagę minionych pięć lat, czyli okres od II kwartału 2019 r. do II kwartału 2024 r., mieszkania nad Wisłą podrożały o 70 proc. To również sytuowało nas w czołówce państw UE, ale już nie na pierwszym miejscu. Większe zwyżki cen w tym okresie odnotowały Litwa (78,5 proc.), Węgry (74,8 proc.) oraz Estonia (72,2 proc.).

A sięgając dalej w przeszłość, Polska jest jeszcze dalej za tym niechlubnym podium. W ciągu dekady – od II kwartału 2014 r. – mieszkania podrożały u nas o 107 proc. Wyprzedziło nas siedem państw UE spośród 26 uwzględnionych w zestawieniu (Eurostat nie publikuje danych dla Grecji). Rekordzistą były Węgry, gdzie ceny nieruchomości podskoczyły aż o 240 proc. Kolejne miejsca zajęły Litwa, Estonia, Czechy, Portugalia, Bułgaria oraz Irlandia.

Wszystkie te kraje, oprócz Portugalii i Irlandii, charakteryzowała też w minionej dekadzie – a w szczególności w minionych pięciu latach - znacznie wyższa inflacja niż pozostałe państwa UE. Wszędzie też ceny mieszkań wzrosły bardziej niż ogólne koszty życia (wyrażone inflacją), ale w Polsce różnica była stosunkowo niska. W ujęciu realnym, czyli po korekcie o inflację, mieszkania nad Wisłą podrożały przez 10 lat o 41 proc. Większe zwyżki odnotowało 10 krajów, a prym wiodły znów Węgry.

To, że nawet w ujęciu realnym, tzn. po korekcie o inflację, ceny mieszkań mocno wzrosły przede wszystkim w tych krajach, które charakteryzowały się wysoką inflacją, nie powinno dziwić. Wysoka inflacja przez dłuższy czas utrzymywać może się tylko tam, gdzie wynagrodzenia nadążają za cenami. W przeciwnym wypadku dochodzi do zubożenia gospodarstw domowych i spadku konsumpcji, co wygasza inflację – i tłumi zwyżki cen mieszkań.

Polska jest dobrym przykładem tego zjawiska. Pomijając cztery kwartały z przełomu 2022 i 2023 r., wynagrodzenia nad Wisłą stale rosną szybciej niż ceny towarów i usług konsumpcyjnych. W minionych pięciu latach (do II kwartału 2024 r., aby zachować porównywalność z danymi o cenach mieszkań) przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej zwiększyło się o 66 proc., a w minionych 10 latach aż o 115 proc. To oznacza, że siła nabywcza przeciętnego wynagrodzenia wzrosła – odpowiednio o 17 i 45 proc. Co więcej, w horyzoncie 10 lat wzrost płac przekroczył też wzrost cen mieszkań.

Uprzedzając zarzut, że przeciętne wynagrodzenia ciągną w górę najlepiej zarabiający pracownicy, warto podkreślić, że medianowa płaca (taka, od której połowa płac jest niższa, a połowa wyższa) jest niższa od średniej, ale rosła równie szybko.

Rozważania o związku cen mieszkań z innymi procesami cenowymi w gospodarce pozwalają wyciągnąć pewne wnioski na przyszłość. W II kwartale 2024 r. w kilku krajach UE – Luksemburgu, Finlandii, Francji, Niemczech, Austrii i Szwecji - nieruchomości potaniały w ujęciu rok do roku. Pomijając Luksemburg, żadne z tych państw nie borykało się w poprzednich latach z gwałtownym wzrostem cen mieszkań.

Żadne nie wyróżniało się też na tle UE wysoką inflacją. Przeciwnie, we wszystkich tych państwach poziom cen rósł dość wolno. To sugeruje, że przecena mieszkań następuje głównie tam, gdzie ogólnie presja na wzrost cen jest słaba, m.in. za sprawą stagnacji siły nabywczej wynagrodzeń. To bowiem na ogół przejaw ogólnie słabej koniunktury.

Czy to oznacza, że w Polsce, gdzie wynagrodzenia wciąż szybko rosną, a inflacja dwukrotnie przewyższa cel NBP, nie ma szans na zniżkę cen nieruchomości? Część analityków, np. z Banku Pekao, dostrzega taką możliwość. Tyle że zniżki nie będą duże i będzie to raczej efekt wysokiej bazy odniesienia z pierwszych kwartałów 2024 r. niż faktycznego wyczerpania się paliwa do zwyżek cen, którym jest wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych. Istnieje więc ryzyko, że będzie to raczej krótki epizod, a nie początek długotrwałej tendencji spadkowej, jak w latach 2008-2012.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl