Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
aktualizacja

Mieszkanie z licytacji komorniczej. Warto kupić?

30
Podziel się

Od lat ważną część krajowego rynku nieruchomości stanowią mieszkania oferowane na licytacjach komorniczych. Czy publiczne licytacje to miejsce, w którym znajdziemy najlepsze mieszkania z drugiej ręki, i to w dobrej cenie?

Mieszkanie z licytacji komorniczej. Warto kupić?
(East News, Krzysztof Kaniewski/REPORTER)
bDZpCNiZ

W ostatnich latach corocznie wolumen mieszkań, które znajdowały nowego właściciela za pośrednictwem oferującego je na licytacjach komornika, osiągał poziom rzędu 8-10 tys. lokali. Czy to dużo? Niezależnie od punktu odniesienia należy uznać taką liczbę za znaczącą, a tego typu sposób zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych niezmiennie popularny wśród rodaków.

To z kolei może sugerować, że mieszkaniowe transakcje „komornicze” są dla zwycięskich licytantów ze wszech miar opłacalne, a same licytacje to doceniana alternatywa dla tradycyjnego sposobu nabywania mieszkań z rynku pierwotnegoczy wtórnego.

Nie wszystko złoto, co się świeci…

Tymczasem jednak, jak zwykle zresztą w przypadku wszelkiej maści transakcji nieruchomościowych, należy również w przypadku mieszkań „od komornika” trzymać się zasady ograniczonego zaufania. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl najlepiej i najbezpieczniej jest więc przyjąć, że tak jak „nie wszystko złoto, co się świeci”, tak i nie każda nieruchomość wystawiana na licytację przez komornika to życiowa i niepowtarzalna okazja.

bDZpCNjb

Nieruchomość, zanim trafi na licytację, musi zostać wyceniona przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Bywa jednak, że rzeczoznawca bardziej polega na subiektywnych przesłankach, czy osobistym doświadczeniu, aniżeli na wiarygodnym zestawieniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, którym najczęściej nie dysponuje. Co gorsza, nierzadko zdarza się sytuacja, że wycena przeznaczonego do licytacji mieszkania dokonywana jest bez możliwości jego wizytacji przez rzeczoznawcę.

Zobacz także: Obejrzyj: Mieszkanie zamiast lokaty. Polacy inwestują w nieruchomości

Transakcje ograniczonego ryzyka

Szczęśliwie zagrożeń w rodzaju zakupu na licytacji komorniczej mieszkania z wadami prawnymi, czy innych tego typu kłopotów nie należy się specjalnie obawiać. Jak tłumaczą eksperci RynekPierwotny.pl komornik jest bowiem, podobnie jak notariusz, zawodem zaufania publicznego. Co najważniejsze, nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym - kupujemy zatem nieruchomości bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika.

bDZpCNjh

Nie oznacza to jednak, że pomysł zakupu mieszkania z komornikiem w roli pośrednika jest całkowicie pozbawiony jakichkolwiek zagrożeń. Poza problemem nieprecyzyjnej, a co za tym idzie zawyżonej wyceny lokalu przez rzeczoznawcę, można doszukać się jeszcze kilku innych ryzykownych sytuacji.

Istnieją trzy główne ryzyka zakupu nieruchomości od komornika. Podstawowe, a więc najbardziej prawdopodobne, to kupno mieszkania lub domu z lokatorem. Jeżeli mieszkanie jest obciążone umową dożywocia lub choćby tradycyjnego najmu, to publiczna licytacja tego typu nieruchomości nie powoduje automatycznego rozwiązania kontraktów. Bywa też, że sam dotychczasowy właściciel nie kwapi się do wyprowadzki ze zlicytowanego lokum. W takim wypadku konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie, a więc z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego czy tymczasowego, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Niestety zazwyczaj jest to procedura czasochłonna.

bDZpCNji

Drugie ryzyko to prawo dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Czyli nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia zlicytowanego poprzedniego właściciela. A to może potrwać miesiące a nawet lata.

I wreszcie trzecia kwestia – ryzyko zakupu nieruchomości bez niezbędnej wizytacji i obejrzenia mieszkania bądź domu, a to dlatego, że właściciel skutecznie to uniemożliwił.

Przed dwoma pierwszymi przypadkami trudno się zabezpieczyć, bardzo rzadko bowiem licytowane lokum pozostaje wolne i już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli. Co zaś do trzeciego przypadku, musimy założyć, że mieszkanie jest wręcz zdewastowane, a wiec z kwalifikacją do kapitalnego remontu, którego koszty należy wkalkulować jeszcze przed przystąpieniem do licytacji.

Czy lokum od komornika to gra warta świeczki?

Dość trudno jest na tak postawioną kwestię odpowiedzieć jednoznacznie. Biorąc jednak pod uwagę statystyki Krajowej Rady Komorniczej, według których od roku 2013, czyli początku boomu na rodzimym rynku mieszkaniowym, za sprawą publicznych licytacji właściciela zmieniło grubo ponad 50 tys. nieruchomości, ta forma ich nabywania cieszy się w Polsce wciąż niesłabnącą popularnością. Stąd prosty wniosek, że tego rodzaju transakcje zazwyczaj w większym lub mniejszym stopniu są bądź przynajmniej wydają się być intratne dla licytantów. W przeciwnym razie nie miałyby bowiem większego sensu, a co za tym idzie także racji bytu. Tak czy inaczej aby lokum od komornika opłacało w pełnym słowa tego znaczeniu, a nie tylko teoretycznie, muszą być spełnione określone warunki.

bDZpCNjj

Wg portalu RynekPierwotny.pl cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania. Ta z kolei powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, choć, jak już wyżej wspomniano, bywa z tym różnie. Co bardzo istotne, machina komornicza działa poza własnym interesem, czyli przede wszystkim w interesie zadłużonego, a więc komornik obowiązkowo dąży do uzyskania jak najwyższej ceny przedmiotu licytacji.

Tym samym zawsze należy podchodzić ostrożnie do ceny oszacowania jako być może mniej lub bardziej zawyżonej. Jeżeli więc na pierwszej licytacji od ceny wywołania aktywność kilku licytantów podbije cenę do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania, to w skrajnym przypadku nabycie mieszkania poprzez licytację może okazać się kupnem nawet powyżej ceny rynkowej. Największe okazje i pewność, że nie przepłacamy jest wtedy, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji. O takie sytuacje jest jednak coraz trudniej.

bDZpCNjk

W sumie więc ten sposób nabywania nieruchomości, ze szczególnym wskazaniem na mieszkaniowe, jest jak najbardziej godny polecenia. Z tym jednak zastrzeżeniem, że dedykowany jest raczej osobom co najmniej dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko ciekawe, oryginalne w formie, i często korzystne dla poszukujących własnego lokum uzupełnienie.

Autor: Jarosław Jędrzyński - ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

bDZpCNjC
Źródło:
rynekpierwotny.pl
KOMENTARZE
(30)
Art B
10 miesięcy temu
Czytam te komentarze, i nie wierzę! Ludzie jaka mafia, jaki niejasny stan prawny? jakie kupowanie z długiem? Po pierwsze cena: zazwyczaj w licytacji jak coś jest warte to osiąga 1,5 do 2 razy ceny oszacowania i nigdy nie doczeka drugiej licytacji chyba że licytowany jest udział. Po drugie licytacja przebiega w sądzie pod nadzorem sędziego a nie pod kioskiem. Chyba, że uproszczona to w kancelarii gdzie dokumenty i tak wędrują do sądu. Po trzecie: dział III i IV Kw się wykreśla a w dziale II wpisuje się siebie jako właściciela. Po czwarte: można od razu wejść do mieszkania tylko trzeba złożyć wniosek o wprowadzenie w posiadanie po otrzymaniu prawomocnego przysądzenia własności. Po piąte: nie ma możliwości nie podania do publicznej wiadomości terminu i miejsca licytacji, ponieważ skarga na czynności komornika w tym przypadku za każdym spowodowałaby unieważnienie przybicia.
Obserwator
2 lata temu
Po pierwsze nie cena ze sprzedaży tylko biorą cenę z ogłoszeń - czyli cena znacznie zawyżona. Po drugie co to znaczy 50 tysięcy? Podajcie w procentach a nie w liczbach. Od lat przeglądam ogłoszenia komornicze i około 90% jest ponawianych z niższą ceną, bo pierwotna cena jest zawyżona.
na nieszczęśc...
2 lata temu
nie wybudujesz szczęścia....cwaniak, którzy żerują na cudzym jak zyd
bDZpCNjD
Uważny
2 lata temu
Gregory naucz się pisać bo nic z twoich wypocin nie rozumiem.
ronin755
2 lata temu
Komornik niby jest zawodem zaufania publicznego - totalna ściema. Mafia pod parasolem naszego prawa. Sprzedają mieszkania, domy itp. nawet nie podając wiadomości o licytacji. Mają swoich stałych klientów, którzy działają na rynku nieruchomości i kupują mieszkania po bardzo zaniżonych cenach. Bazują na nieszczęściu ludzi spowodowanym sytuacją losową np. kredyt we frankach lub utrata dobrej pracy lub firmy. Każdy uczciwy człowiek powinien się głęboko zastanowić czy warto iść na współpracę z lichwiarzem jakim jest komornik. Bardzo często jest tak, że na bruk wyrzucane są uczciwe rodziny bo nasze państwo o nich zapomina.
...
Następna strona