"Biznes Klasa" to nowy program money.pl, który można oglądać w serwisie YouTube. Redaktor naczelny money.pl Łukasz Kijek rozmawia w nim z prezesami największych firm – o ich życiu, biznesie, zarobkach i wielu innych rzeczach. Gościem drugiego odcinka był Michał Sapota, właściciel Heritage Real Estate Investment Trust SA (HREIT), jednej z największych firm na rynku deweloperskim w Polsce.
Jestem wariatem, ale nie jestem wyjątkowy
Rozmowa zaczęła się od przypomnienia słów sprzed lat. Michał Sapota określił siebie samego mianem "wariata" w tym sektorze. Dziś podtrzymuje tę tezę. – Jestem wariatem, ale nigdy nie mówiłem, że jestem wyjątkowy – ocenia.
"Wariatem" jest dlatego, że nie boi się podjąć decyzji inwestycyjnych, których wielu innych by nie podjęło, gdyż określiliby je mianem "kontrowersyjnych" czy "niestandardowych".
Ostatnie lata to jest taki kołowrotek. Ten "wariat" wziął się z tego, że w mojej poprzedniej firmie weszliśmy w jakieś takie, powiedzmy, niepopularne lokalizacje pod kątem deweloperki mieszkaniowej. Takie, w których trzeba było stworzyć przestrzeń w ogóle na inwestycję, gdzie czołowi deweloperzy od takich lokalizacji się trzymali z daleka, bo oni woleli lokalizacje gotowe, najlepiej w dużych miastach – opowiada Michał Sapota w programie "Biznes Klasa".
Zauważa przy tym, że podejście konkurentów zaczęło się zmieniać w czasie pandemii. Teraz także i oni przychylniej spoglądają na tego typu lokalizacje. – Ja się nie boję tego, co przeraża większość osób, że z perspektywy inwestycyjnej wchodzimy w jakąś tam łąkę i budujemy tę przestrzeń. Wskazujemy, że to się też nadaje do zamieszkania, a nieruchomości da się w ten sposób taniej budować. A na marże i tak nie narzekamy – tłumaczy nasz rozmówca.
"Kontrowersyjne" marże
W ten sposób rozmowa przeszła właśnie na kwestię marż na rynku deweloperskim, które wzbudzają duże emocje. Z wrześniowego raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że ich poziom wynosił od 14 do nawet 28 proc. Jednak rozmówca Łukasza Kijka zaznacza, że kwestia ta nie jest tak czarno-biała, jak może wynikać z dych danych.
– Marże na pewno budzą emocje i są kontrowersyjne. Natomiast jeżeli kupiłeś działkę, musiałeś uzyskać decyzję WZ (decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – przyp. red.), później pozwolenie na budowę, na którą trzeba czekać dłużej i decyzję środowiskową. To trwa wszystko kilka lat, a później wchodzisz w sam proces budowlany, który też w zależności od wielkości inwestycji trwa 2-4 lata. I dopiero wtedy pokazujesz wyniki. To jak policzysz marże, stopę zwrotu na konkretnym projekcie pojedynczym przez cały czas jego trwania, to nie wychodzi 28 proc. – stwierdza Michał Sapota.
Jeżeli zatem jest mieszkanie, które jego firma sprzedaje za 500 tys. zł, to ile ma z tego zysku?
Po 4-5 latach zaangażowania w ten projekt powinno mi z tego zostać "na czysto" 100 tys. zł. Nie mówię, że cierpimy, czy coś takiego, tylko trzeba wziąć pod uwagę cały proces, wszystkie ryzyka z nim związane. Poza tym ja mówię o sytuacji teoretycznej, że tak powinno być, ale to nie jest tak, że taki zysk jest zawsze. W 20 proc. celujemy. Ale często-gęsto jest tak, że z różnych powodów te inwestycje się przedłużają, więc to już nie jest 20 proc., tylko np. 13 proc. – tłumaczy właściciel HREIT.
Dodaje też, że ostatni okres pokazał, że firmy deweloperskie potrzebują swoistego "bufora", by w ogóle zapewnić, że nowe mieszkania będą pojawiać się na rynku. Trudno było bowiem przewidzieć np. lockdowny, wojnę, wzrost stóp procentowych z poziomu 0,1 proc. do 6,75 proc. w 11 miesięcy, czy nawet zmianę rekomendacji S przez KNF, która, jak ocenił, "wycięła z rynku 70 proc. potencjalnych klientów".
Na pierwszym mieszkaniu może sporo zarobić
Całą rozmowę, z której dowiecie się m.in. dlaczego ceny mieszkań nie będą spadać wbrew zapewnieniom niektórych ekspertów, a wręcz będą wciąż drastycznie rosnąć, możecie odsłuchać na kanale "Biznes Klasa" na YouTube. Zachęcamy do subskrybowania kanału i zostawiania komentarzy – nowy odcinek już w kolejną niedzielę.
A skoro już mowa o cenach mieszkań, Łukasz Kijek zapytał swojego rozmówcę o to, za ile zakupił swoje pierwsze "M" i ile ono jest dziś warte.
– Pierwsze swoje mieszkanie kupiłem na Zagórzu w Sosnowcu w bloku z wielkiej płyty. Nie miałem zdolności kredytowej, to jeszcze dziewczyny w banku w Radomsku zrobiły mi gotówkowe długi, żebym mógł je nabyć. Kupiłem je za 70 tys. zł ponad 20 lat temu. Nie inwestycyjnie, ale na swoje potrzeby, bo dostałem robotę na Śląsku, a na Zagłębiu było taniej niż w Katowicach, więc dojeżdżałem do niej autobusem i wychodziło mi wszystko taniej. I do dzisiaj płacę za nie 328 zł raty miesięcznie. Natomiast teraz to mieszkanie jest warte z 350 tys. zł – wylicza Michał Sapota.