Odbiór mieszkania, które nie posiada pozwolenia na użytkowanie

Odbiór mieszkania to odbiór techniczny, który jest uprawnieniem dla kupującego lokal, wynikającym z przepisów ustawy deweloperskiej. To inaczej ocena stanu technicznego przeprowadzana przed podpisaniem ostatecznej umowy z deweloperem, przenoszącej własność nieruchomości. Nabywca sprawdza wówczas, czy deweloper wywiązał się z wcześniej podpisanej umowy. 

Wiesz już, co to jest odbiór mieszkania. Ważnym dokumentem jest też pozwolenie na użytkowanie lokalu. Dotyczy ono wszystkich obiektów, których inwestor musiał pozyskać wcześniej pozwolenie na budowę lub zgłosić budowę w odpowiednim urzędzie. Po zakończeniu inwestycji inwestor musi uzyskać urzędową decyzję o pozwolenie na użytkowanie – dla całego obiektu lub konkretnych części. Wydawane jest ono przez wojewódzki lub powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. 

Pozwolenie na użytkowanie lokalu przygotowywane jest na wniosek inwestora, do którego powinien on dołączyć odpowiednie załączniki, takie jak:

• wypełniony dziennik budowy,
• projekt techniczny,
• rysunki,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności przeprowadzonych prac zgodnie z projektem dokumentacji geodezyjnej,
• dokument potwierdzający przeprowadzenie odbioru przyłączy,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.

Na tej podstawie nadzór budowlany sprawdza kompletność wniosku i wyznacza termin kontroli obiektu. 

Zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie deweloperskiej właściwy odbiór mieszkania może odbyć się dopiero wówczas, gdy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku czy lokali. 

W ustawie tej wskazano, że przeniesienie na nabywcę prawa własności powinno być poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To następuje dopiero po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. 

Najpierw deweloper powinien uzyskać pozwolenie na użytkowanie, a dopiero później może nastąpić odbiór mieszkania. Na co zwrócić uwagę? Jeśli deweloper nie chce Ci przedstawić pozwolenia na użytkowanie, nie podpisuj dokumentu dotyczącego odbioru technicznego mieszkania. 

Deweloper już na etapie podpisywania z klientem umowy powinien zgodnie z ustawą zobowiązać się do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w odpowiednim terminie. 

Jeśli już taki etap został zakończony, deweloper zaprosi Cię na odbiór techniczny mieszkania. W przypadku gdy zaproponowany termin Ci nie pasuje, możesz zwrócić się z prośbą o jego zmianę i wyznaczenie nowej daty. Uwaga! Poinformuj dewelopera o tym, jeśli nie Ty będziesz przeprowadzać odbiór mieszkania, a Twój pełnomocnik. Powinien on zabrać ze sobą pisemne upoważnienie oraz dokument tożsamości, na podstawie którego będzie można sprawdzić, czy dana osoba jest tym, za kogo się podaje. 

Jeśli dokonujesz odbioru mieszkania od dewelopera, to na co musisz zwrócić szczególną uwagę? Z pewnością na wszystkie ustalenia zawarte w umowie i na ich realne wykonanie. Jeśli przy odbiorze wykryjesz jakiekolwiek wady nabytego lokalu, powinieneś je zaznaczyć w protokole z odbioru. Kupującemu przysługują żądania:

• usunięcia istniejących wad,
• wymiany przedmiotu umowy na nowy, który będzie pozbawiony wad,
• obniżenia ceny przedmiotu umowy.

Jedynie wtedy, gdy wada lokalu jest istotna, tj. utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości oraz obniża jej wartość, kupujący będzie miał prawo do odstąpienia od umowy. 

Dobrym pomysłem przy odbiorze mieszkania od dewelopera jest zaangażowanie do niego fachowca, który będzie w stanie rzetelnie sprawdzić, czy wszystko jest w porządku. To istotne, by skontrolować szczegółowo, czy oddawane mieszkanie jest zgodne zarówno z dokumentacją umowną, jak i z prawem, obowiązującymi normami i sztuką budowlaną. Fachowiec z pewnością będzie dysponował ogromną wiedzą techniczną i doświadczeniem, dlatego odbiór mieszkania zostanie wykonany odpowiednio, co pozwoli na zabezpieczenie Twoich interesów. 

Fachowiec sprawdzi w zakresie swoich kompetencji wszystkie instalacje, płaszczyzny, zachowanie kątów prostych, prawidłowe poprowadzenie pionów czy też jakość stolarki okiennej i drzwiowej. 

Na podkreślenie zasługuje fakt, że wydanie przez urzędników decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku jest formalnym potwierdzeniem zakończenia budowy oraz tego, że obiekt przeszedł wszystkie niezbędne kontrole. Dopiero wtedy deweloper ma możliwość rozpoczęcia procedur wiążących się z prowadzeniem odbiorów technicznych mieszkań, a nabywcy nie powinni decydować się na wykonanie takiego odbioru wcześniej. 

Grozi to tym, że w razie późniejszego sporu w sądzie z deweloperem nie będziesz mógł skutecznie powoływać się na protokół odbioru.