Podatek katastralny a kondycja gospodarki. Były premier ma obawy. Ale niesłusznie [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Były premier Marek Belka w programie "Sto pytań do" emitowanym na antenie TVP Info zapytany o pomysł wprowadzenia podatku katastralnego stwierdził, że regulacja mogłaby spowodować "poważne zakłócenie na rynku mieszkaniowym". - Ucieszyłoby nas, że spadną ceny mieszkań. Ale nie jestem pewien, czy nas - jako gospodarkę - ucieszyłaby zapaść na rynku budowlanym - stwierdził Belka. Spróbujmy przyjrzeć się bliżej tej wypowiedzi. Na początku przypomnijmy jednak, czym jest podatek katastralny.

Obecnie w Polsce w przypadku mieszkań płacimy podatek od powierzchni. Jego stawki są ustalane przez gminy, jednak maksymalny pułap daniny wyznacza co roku rząd. W 2024 roku górny poziom podatku od budynków mieszkalnych wynosi 1,15 zł od metra kwadratowego. Jak nietrudno się domyślić, gminy starają się ustanawiać podatki na najwyższym możliwym poziomie. W tym roku więc podatek od samego 50-metrowego mieszkania wynosi maksymalnie niecałe 60 zł rocznie. Nie jest to zawrotna kwota.

Warto zauważyć, że podatek ma charakter degresywny - wraz ze wzrostem wartości mieszkania stanowi on coraz mniejszą cząstkę ceny lokum. Taką samą bowiem daninę płaci osoba posiadająca 50-metrowe mieszkanie na obrzeżach Piotrkowa Trybunalskiego, które może być warte - dajmy na to - 300 tys. zł, co osoba będąca właścicielem takiego zbliżonego metrażu w nowym budownictwie w Śródmieściu Warszawy. Wartość tej drugiej nieruchomości może sięgać 1,5 mln zł lub więcej.

Podatek katastralny z kolei jest płacony od wartości mieszkania. Jeżeli byłby wprowadzony na poziomie 1 proc. rocznie, to - przywołując wcześniejszy przykład - właściciel mieszkania w Piotrkowie płaciłby 3500 zł rocznie, a posiadacz warszawskiej nieruchomości 15 tys. zł rocznie. Może się to wydawać ogromnym wzrostem w porównaniu do dzisiaj uiszczanych danin, ale na ten moment nikt nie proponuje takiego rozwiązania obejmującego wszystkie mieszkania. Raczej mówi się o podatku, który miałby być płacony od trzeciego, czy nawet czwartego lokalu.

Jaka jest logika takich propozycji? Otóż nie chodzi o cel fiskalny (podatek katastralny obowiązuje w wielu krajach, między innymi w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Francji, Belgii, Hiszpanii, Szwecji, na Łotwie i Litwie; tam jednak spełnia wspomniany cel fiskalny), tylko o zniechęcenie do inwestowania w nieruchomości.

Obecnie bowiem istnieje grupa bardzo zamożnych osób, które posiadają kilka, kilkanaście, lub nawet kilkadziesiąt mieszkań. Wśród nich są również posłowie. Według zestawienia, którego dokonał portal oko.press poseł Krzysztof Śmiszek z Lewicy jest właścicielem 7 mieszkań, Agnieszka Soin z PiS posiada akt własności 8 lokali, posłanka KO Małgorzata Niemczyk posiada 10 nieruchomości. Parlamentarny rekordzista, poseł KO Robert Kropiwnicki - jak wynika z ostatniego oświadczenia majątkowego - ma aż 12 mieszkań.

Dlaczego właściwie państwo miałoby odwodzić bogatych od inwestowania w nieruchomości? Ponieważ w tak ukształtowanym systemie zwykli Kowalscy, którzy chcą kupić lokal w celach mieszkaniowych, muszą konkurować z nieporównywalnie zamożniejszymi od siebie. Ci ostatni mogą z łatwością przelicytować ogromną większość osób z klasy średniej. I rynek robi korektę o tę zasobność głębokich portfeli. Inaczej mówiąc, osoby bogate inwestując w mieszkania, podbijają ceny lokali. Zwłaszcza w najatrakcyjniejszych lokalizacjach.

W zamyśle jego entuzjastów podatek katastralny od trzeciej lub czwartej nieruchomości miałby powodować ograniczenie opłacalności tego typu inwestowania. Działoby się tak ponieważ do ceny wynajmu byłoby trzeba dorzucić wysokość podatku. To - przynajmniej teoretycznie - wywindowałoby ceny tak wysoko w stosunku do mieszkań nieobciążonych podatkiem, że nikt nie chciałby wynajmować takich lokali. Ewentualnie spowodowałoby spadek rentowności przedsięwzięcia. Kapitał zachomikowany w mieszkaniach bogaci więc przerzuciliby w inne miejsca, na przykład mogliby kupić obligacje skarbowe (które zresztą Marek Belka w cytowanym wywiadzie zachwalał). A same mieszkania wypłynęłyby na rynek, co by zwiększyło podaż lokali.

Na marginesie należy uczciwie powiedzieć, że we wspomnianym programie Marek Belka chwalił również budowanie mieszkań socjalnych przez samorządy. Oferta taka, zdaniem byłego premiera, powinna być przeznaczona dla osób o niższych dochodach oraz osób młodszych.

Wróćmy do katastru. Dlaczego mówimy dopiero o opodatkowaniu trzeciego bądź czwartego mieszkania? Ponieważ jedno lub dwa mieszkania na wynajem po pierwsze mogą pozostawać "corem" rynku - istnieje spora grupa ludzi, którzy chcą i mogą sobie pozwolić na wynajem. Najczęściej są to ci, którzy chcą mieszkać w drogich lokalizacjach, w których nie mogą sobie jednak pozwolić na kupno nieruchomości.

Jeśli kataster zostałby prowadzony od drugiego mieszkania, ceny podskoczyłyby dla wszystkich wynajmujących. Dla przykładu - w przypadku wynajmu 40-metrowego w Warszawie mieszkania o wartości 700 tys. zł po wprowadzeniu 1-proc. podatku katastralnego czynsz podskoczyłby o około 600 zł miesięcznie (przy założeniu, że całość daniny zostałaby przerzucona na najemcę).

A dlaczego wprowadzenie katastru miałoby sprowadzić - jak twierdzi Marek Belka - "zapaść na rynku budowlanym"? Prawdopodobnie za taką hipotezą stoi przeświadczenie, że ogromna część mieszkań dzisiaj kupowanych jest właśnie domeną inwestycji. "Wyssanie" z rynku kapitału osób inwestujących w nieruchomości miałoby reperkusje dla całej branży - zmniejszyłby się popyt, co doprowadziłoby do dekoniunktury w budowlance.

Problemy z takim rozumowaniem są dwa. Pierwszym z nich jest to, że tak naprawdę nie wiemy jaką część rynku stanowią nieruchomości, które zostałyby objęte podatkiem katastralnym we wspomnianym kształcie. Drugim natomiast - może ważniejszym - że preferuje interes branży budowlanej nad interes kupujących. Przyjrzyjmy się obu kwestiom.

Według Głównego Urzędu Statystycznego obecnie w Polsce jest około 15,7 mln mieszkań. Według danych przytaczanych przez bankier.pl około 1,1 mln lokali jest wynajmowanych. Ten sam portal podaje informacje o tym, że w 2022 roku (najświeższe dane) liczba podatników wykazujących wpływy z najmu wyniosła około miliona osób.

Liczby podane przez Bankiera odnoszą się jednak do wszystkich lokali, również tych użytkowych, czy np. garaży. Nie wiemy też, ile osób wynajmuje mieszkania, nie odprowadzając podatków. Dalej: nie wiemy, jaka część spośród całej puli wynajmowanych lokali jest w rękach osób posiadających co najmniej 3 mieszkania. A właśnie te osoby zostałyby "dotknięte" katastrem.

Nie wiemy też, ile osób kupiło mieszkania inwestycyjnie, ale ich nie wynajmuje, tylko czeka na wzrost ich wartości (takie osoby z oczywistych powodów nie deklarują wpływów z najmu). Mało tego, danina we wspomnianym kształcie uderzyłaby tylko w część majątku "posiadaczy" - tę "ponad" trzecie mieszkanie.

Na dobrą sprawę nie wiadomo nawet więc, czy mielibyśmy do czynienia ze spadkiem cen nieruchomości, o którym mówił w wywiadzie były premier. To zależałoby w dużej mierze od tego jaka jest struktura własności mieszkań na naszym rynku.

Załóżmy jednak, że wprowadzenie podatku katastralnego rzeczywiście powoduje (niewielki) spadek cen mieszkań. Jednocześnie powoduje zmniejszenie popytu na mieszkania inwestycyjne. A to z kolei przekłada się na pogorszenie się kondycji branży budowlanej. Również to jest ryzykownym założeniem, ponieważ branża budowlana nie jest zależna tylko i wyłącznie od mieszkań. Budowlanka tworzy również centra handlowe, biurowce, urzędy, czy mosty.

Nawet jeśli mielibyśmy do czynienia z pewną dekonkiunkturą, to wydaje się ona akceptowalnym kosztem w kontekście zwiększenia dostępności cenowej mieszkań dla części mniej zamożnych osób. W innym przypadku mówimy o preferowaniu interesu branży budowlanej nad osobami chcącymi po prostu kupić własne cztery kąty.

Marek Belka idzie jeszcze dalej, twierdząc, że taki podatek uderzyłby w całą gospodarkę. Oczywiście kaskadujące kryzysy gospodarcze zdarzają się na świecie. Ale rzadko są one wynikiem wprowadzenia pojedynczego podatku. Przez ostatnie dekady wprowadzane były liczne podatki, które jednak nie poskutkowały krachem całej gospodarki.

Autorem jest Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"