Prawie 400 mikrolokali pod Warszawą. "Kolejny przykład patologii"

O inwestycji jako pierwsza napisała warszawska "Gazeta Wyborcza", która określiła ją mianem "czworaków mikrokawalerkowych". W podwarszawskich Michałowicach powstało osiedle mające 379 lokali o metrażu rozpoczynającym się od 17 m kw. Platanowa Park, bo tak się ono nazywa, będzie sąsiadować z domami jednorodzinnymi.

To więcej niż w słynnym "Hongkongu" w Warszawie. W inwestycji JW Construction na warszawskiej Woli na 1,5 tys. lokali "tylko" 157 to "apartamenty inwestycyjne" o metrażu rozpoczynającym się od 18 m kw. – pisze gazeta.

Cena najmniejszego lokalu w Michałowicach to 219 tys. zł. Kolejne 45 tys. zł trzeba dopłacić za jego wykończenie. Co istotne, deweloper, firma Magmillon, nie używa określenia "mieszkanie". Nazywa je "inwestycyjnymi mikrolokalami o potencjalnie różnym przeznaczeniu".

Mogą służyć one np. jako biura do prowadzenia działalności gospodarczej lub zostać wynajęte, z opcją zanocowania w nich, jeśli zaistnieje taka potrzeba – zachęca deweloper.

Gazeta ocenia, że cały ten opis to "niespecjalnie kamuflowana oferta tzw. mikrokawalerek: lokali, które formalnie mają funkcję usługową, ale mają służyć do mieszkania". W stanowisku przesłanym money.pl Magmillon utrzymuje jednak narrację o lokalach o "elastycznym przeznaczeniu, np. pod wynajem lub do prowadzenia działalności biurowej czy usługowe".

A co, jeśli ktoś będzie chciał z nich korzystać jak z mieszkania?

Zakupione lokale klienci będą użytkować według swoich potrzeb i swojego uznania. Po sprzedaży deweloper nie będzie miał żadnego wpływu na własność tych lokali. Właściciele będą decydować, jaką działalność tam prowadzić. Swobodę dysponowania swoim majątkiem gwarantuje im m.in. konstytucja – pisze deweloper.

Dalej jednak przekonuje, że przyszli właściciele nie zmienią przeznaczenia lokali na mieszkaniowe, gdyż "zabrania tego zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i przepisy budowlane oraz techniczne".

Zapewnia nas też, że – wraz z innymi podmiotami posiadającymi duże tereny dookoła – na własny koszt wybuduje sieć wodociągową i kanalizacyjną jeszcze przed oddaniem ich przyszłym właścicielom. Gmina Michałowice ma nie partycypować w kosztach. To o tyle istotne, gdyż w rozmowie z "Wyborczą" Małgorzata Pachecka, wójt Michałowic, zauważyła, że inwestycja powstaje w "szczerym polu", gdzie dziś nie ma wodociągów i kanalizacji.

W narrację o tym, że inwestycja ta ma służyć wyłącznie jako np. budynek usługowy, nie wierzy Mikołaj Paja z Miasto Jest Nasze. Bloki z prawie 400 lokalami określa jako "kolejny przykład patologii na polskim rynku mieszkaniowym".

Po pierwsze pod kątem tego, gdzie ona w ogóle jest zlokalizowana. Moglibyśmy długo rozmawiać o budowie osiedli i urbanizacji terenów, które się po prostu do tego nie nadają. Drugą kwestią jest sam standard, w jakim ona jest przeprowadzona. Deweloper ewidentnie stwierdził, że jedyne, na czym mu zależy, to osiągnięcie maksymalnego zysku – mówi money.pl Paja.

– Nawet w przypadku mieszkań socjalnych o niskim standardzie rzadko kiedy widzę coś takiego – dodaje.

"Gazeta Wyborcza" opisała też zamieszanie wokół planu zagospodarowania przestrzennego. – Przeznacza on ten rejon na usługi. Funkcję mieszkaniową dopuszcza tylko jako adaptację już istniejących budynków mieszkalnych – przekazał dziennikowi Jarosław Hirny-Budka, radny Michałowic.

Z początku Magmillon chciał uzyskać pozwolenie na budowę osiedla domów jednorodzinnych. Starostwo jednak odrzuciło tę propozycję, gdyż nie pasowała ona do wspomnianego planu. Co innego jednak "lokale inwestycyjne".

Termin, w którym deweloper odda inwestycję, jest niezwykle istotny. Od 1 kwietnia 2024 r. wchodzą bowiem w życie przepisy z rozporządzenia ministra rozwoju i technologii, nazwane "Stop Patodeweloperce". Jednym z ich założeń jest dostosowanie metrażu lokali usługowych do mieszkaniowych. Dziś wyłącznie te drugie nie mogą mieć mniej niż 25 m kw. Po zmianach lokale usługowe także będą musiały mieć taki metraż.

Ciężko tutaj mieć tak naprawdę zarzuty do dewelopera i ogólnie do sektora prywatnego, bo wiadomo, że każdy podmiot jest nastawiony na zysk. Skoro więc jest furtka prawna związana z lokalem użytkowym, to firmy po prostu z niej korzystają. Można tylko wyrazić ubolewanie, że ona obowiązywała przez tyle lat. Dobrze, że ten problem został dostrzeżony i od wiosny następnego roku tego typu inwestycja nie byłaby możliwa – komentuje całą sytuację Mikołaj Paja.

Deweloper w odpowiedzi na pytania money.pl przekonuje, że zmiana prawa nie miała wpływu na jego inwestycję, gdyż ta jest przeprowadzona zgodnie z harmonogramem. Co więcej, w jego ocenie rozporządzenie wpłynie korzystnie na samą inwestycję.

Skończy się już bowiem definitywnie możliwość budowania podobnych obiektów, co oznacza, że mikrolokale inwestycyjne Platanowa Park uzyskają status swego rodzaju dobra rzadkiego i można spodziewać się, że ich nabywcy będą mogli cieszyć się większym, nawet skokowym wzrostem wartości swoich lokali po 1 kwietnia 2024 r. – czytamy w stanowisku Magmillon dla money.pl.

Na pytanie, czy da się "naprawić" tę inwestycję, Mikołaj Paja rozkłada ręce.

– Niestety, żyjemy w takich czasach i w takich warunkach, że rozwiązanie, które przychodzi mi do głowy, czyli wykupienie tej inwestycji przez podmiot publiczny i dostosowanie jej do ogólnie przyjętych standardów, nie wchodzi w grę. Mówimy o gminie Michałowice, która jest gminą podwarszawską, więc jest stosunkowo bogata. Ale to też nie jest tak, że jej budżet jest nieograniczony. W warunkach polskich takie rozwiązanie jest po prostu nierealne – tłumaczy.

A zatem przyszłym nabywcom pozostaje jedynie opcja zakupienia kilku lokali i połączenie ich w jeden.

Krystian Rosiński, dziennikarz i wydawca money.pl