Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
Andrzej Zwoliński
|

Tańsze i łatwiej dostępne kredyty? Sprawdź co nas czeka

0
Podziel się:

Tuż przed ważnymi decyzjami KNF i RPP, eksperci ujawniają, co czeka kupujących i rynek nieruchomości.

Tańsze i łatwiej dostępne kredyty? Sprawdź co nas czeka
(Maszewski/Reporter)
bFenCnIl

Sytuacja na rynku nieruchomości, a także kredytów hipotecznych zależy teraz od decyzji Rady Polityki Pieniężnej o dalszych cięciach stóp procentowych, a także od zapowiadanych zmian w rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego. To, co zrobią mocno wpłynie na to, za ile pożyczymy pieniądze na kupno własnego lokum, oraz czy będzie je trudno dostać. Łatwiejsze kredyty, przełożą się na sprzedaż mieszkań, ale prawdopodobnie nie uchronią branży budowlanej od fali plajt i z** **ałamania rynku nieruchomości.

Przez programy wsparcia mieszkaniówki, na dostęp do finansowania zakupu własnego _ M , wpływa także rząd. Im szybciej przeforsowany zostanie nowy system dopłat do kredytów _ Mieszkanie dla Młodych _, w miejsce wygaszanego - Rodziny na Swoim _, tym łagodniej branża odczuje ostre hamowanie gospodarki.

Znaczną rolę odegrają banki. Prowadzą własne polityki pozyskiwania klientów, ustalania oprocentowania, marż i innych kosztów związanych z kredytami. Jednak niezależnie od tych decyzji, eksperci są zgodni - 2013 rok będzie czasem rosnącej liczby plajtujących firm, zwłaszcza w branży budowlanej oraz wyhamowania sprzedaży na rynku nieruchomości.

bFenCnIn

KNF krok przed ważnymi decyzjami

Komisja Nadzoru Finansowego przed rokiem mocno dokręciła śrubę na rynku kredytowym. Obowiązujące tzw. rekomendacje S i T ograniczyły liczbę osób, które mogą uzyskać finansowanie zakupu nieruchomości z banku. Według tych reguł na miesięczną spłatę rat kredytowych nie może być przeznaczonych więcej niż połowa dochodów.

Jeszcze w 2013 roku na pewno rozluźniony zostanie gorset regulacji wprowadzanych przez rekomendację T, odnoszącą się do zwykłych pożyczek, zapowiedział Money.pl rzecznik KNF Łukasz Dajnowicz.

Proponowane przez KNF zmiany w rekomendacji T dotyczące stosunku rat do dochodu i zdolności kredytowej
Zmiana Stan aktualny Propozycja KNF
źródło: Komisja Nadzoru Finansowego
Zniesienie dotychczasowych limitów wysokości raty Bank nie może udzielić kredytu osobie, której dotychczasowa rata wynosi 50 i więcej procent miesięcznych dochodów. Nieco lepiej jest w przypadku osób, których zarobki przekraczają poziom przeciętnego wynagrodzenia. Wtedy bank może udzielić raty maksymalnie do wysokości 65 procent dochodów. Zrezygnowanie ze sztywnych limitów i pozostawienie ostatecznej decyzji instytucji finansowej.
Ujednolicenie zdolności kredytowej i wiarygodności kredytowej Bank dokonuje oceny zdolności i wiarygodności kredytowej. Ocena zdolności obejmuje sprawdzenie, czy klient jest w stanie spłacić kredyt na podstawie badania źródeł dochodów. Oprócz tego bank sprawdza, czy przedstawione przez klienta dokumenty są zgodne z prawdą. Ocena wiarygodności kredytowej to badanie prawdopodobieństwa spłaty zadłużenia. Bank w tym celu sprawdza wybrane cechy i zachowania klienta. Dołączenie oceny wiarygodności kredytowej do procesu oceny zdolności kredytowej. Klient byłby analizowany pod kątem ilościowym i jakościowym. Analiza ilościowa zajmowałaby się ustaleniem wysokości i stabilności zarobków klienta. Analiza jakościowa polegałaby na ocenie cech i zachowań osoby ubiegającej się o kredyt. Celem tej zmiany jest ujednolicenie sposobu wyliczania zdolności kredytowej i dostosowania jej do przepisów Prawa bankowego.
Uproszczenie zasady oceny zdolności kredytowej Teraz banki nie mogą stosować uproszczonych zasad. Bank w niektórych przypadkach mógłby prościej liczyć zdolność kredytową klienta: 1. Dla klientów, którzy korzystają z usług banku przynajmniej przez pół roku, gdy kwota kredytu nie przekracza trzykrotności przeciętnego wynagrodzenia, czyli około 11 050 złotych. 2. Dla klientów, którzy korzystają z usług banku przynajmniej rok, gdy kwota kredytu nie przekracza sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia, czyli około 22 110 złotych. 3. Dla pozostałych klientów, gdy kwota nie przekracza połowy przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, czyli około 1840 złotych.
Podstawa oceny zdolności kredytowej. Banki mają korzystać ze źródeł zewnętrznych Przy ocenie zdolności kredytowej, banki powinny korzystać z własnych lub zewnętrznych baz danych. Banki musiałby za każdym razem korzystać z zewnętrznych baz danych.
bFenCnIt

Z zapowiedzi Komisji wynika, iż podobnie stanie się z rekomendacją S, dotyczącą kredytów finansujących nieruchomości oraz zabezpieczonych hipotecznie. Wprawdzie Komisja Nadzoru Finansowego nie chciała udostępnić nam projektu zmian, jednak jak ujawnił jej rzecznik - _ projekt będzie dostępny jak rozpoczną się konsultacje. Wtedy określimy też planowany termin wejścia w życie _. Ma to nastąpić w ciągu najbliższych dwóch tygodni. Jeżeli faktycznie i te regulacje zostaną poluzowane, łatwiej będzie pożyczyć z banku pieniądze na kupno mieszkania.

Kredyty tańsze i bardziej dostępne?Możemy już mówić o początku serii obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przy NBP. Dwie z nich - za każdym razem o 0,25 pkt - mamy już za sobą. Przedstawiciele banków, pośrednicy w obrocie nieruchomościami przekonują, że ta polityka powinna być kontynuowana._ - To bardzo dobry kierunek, wraz z każdą taką decyzją, oprocentowanie kredytów spada, a także rośnie zdolność kredytowa Polaków - _powiedziała w trakcie debaty w *Money.pl *poświęconej sytuacji na rynku nieruchomości, Renata Jakubowska z BNP Paribas Banku Polska SA.

fot: Tomasz Brankiewicz/Money.pl_ Debata Money.pl na temat sytuacji rynku nieruchomości _[ ( http://static1.money.pl/i/glass.gif ) ] zobacz całą galerię(http://galerie.money.pl/debata-money-pl-g481972.html)W przypadku kredytów udzielanych przez banki decydujące znaczenie dla oprocentowania ma stawka WIBOR, czyli ustalana między instytucjami finansowymi cena pożyczanego pieniądza. Za jej wysokość w dużej mierze odpowiadają stopy procentowe ustalane przez RPP, jednak także same banki mogą na nią wpływać. Już samo oczekiwanie na obniżkę stóp procentowych sprawia, że WIBOR idzie w dół. Banki starają się wyprzedzić wydarzenia i wcześniej dopasować do nowych warunków. Co to dokładnie oznacza dla kredytobiorców?

Wyliczenia firmy Expander pokazują, że kolejne obniżki stóp procentowych mogą podnieść zdolność kredytową Polaków nawet o 11 proc. Wysokość raty będzie wówczas niższa o 200 zł. Wyliczenia dotyczą osób, które chciałyby pożyczyć 300 tys. zł i sytuacji, w której RPP obniżyłaby stopy w sumie aż o 1 pkt proc. Dotychczasowe cięcia w listopadzie i na początku grudnia sięgnęły 0,5 pkt bazowego. Zdaniem ekonomistów z którymi rozmawiał Money.pl, kolejne takie obniżki są bardzo prawdopodobne. Przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych spadło z 6,49 proc. do 5,98 proc. i w 2013 roku najprawdopodobniej dalej będzie spadało.

bFenCnIu

Z analiz Home Broker wynika, że prawdopodobny jest także spadek stopy WIBOR do poziomu 3,54 proc., Gdyby rzeczywiście tak się stało, to przeciętna trzyosobowa rodzina, zarabiająca 5 tys. zł netto, która dziś może pożyczyć od banków przeciętnie 367 tys. zł (kredyt na 30 lat, oprocentowanie 6,3 proc.), mogłaby za 9 miesięcy zaciągnąć dług na poziomie prawie 410 tys. zł.

Wyższe marże i hamowanie spadku cenNiestety wraz ze spadającymi stopami procentowymi, można się liczyć z tym, że wzrośnie poziom marż. W rezultacie faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być znacznie niższy. Tak było w przeszłości, gdy w 2008 roku RPP dość szybko obniżyła stopę procentową z poziomu 6 do 3,5 proc. Marże banków podskoczyły wówczas z 2 do 3 proc., a więc o połowę.

Teraz także niektóre banki podnoszą marże. Jako pierwszy zrobił to Bank Millenium (o 0,2 pkt proc.), za nim poszedł Kredyt Bank (0,1 pkt proc.). Jeśli inne banki także zaczną podnosić marże, klienci zaciągający kredyty hipoteczne nie odczują ani obniżek stóp procentowych, ani stóp WIBOR.

Za dalszymi spadkami przemawiają: dalsze spowolnienie dynamiki PKB, co przekładając się na poziom zatrudnienia i wynagrodzeń spowoduje spadek popytu na rynku nieruchomości. _ - Nie bez znaczenia jest też fakt, że podaż mieszkań deweloperskich, po pierwszym spadku od wielu kwartałów, utrzymuje się na prawie rekordowym poziomie. Rok 2013 będzie dla deweloperów trudny - _ zaznacza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker. Ceny mieszkań spadły już w ciągu minionego roku, zależnie od miasta od 1 do blisko 20 proc.

bFenCnIv
Zmiana cen transakcyjnych metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto mediana cen m2 w listopadzie 2012 r. roczna zmiana ceny
Źródło: Open Finance i Home Broker
Białystok 3 931 zł -7,4 proc.
Bydgoszcz 3 955 zł 1,1 proc.
Gdańsk 4 631 zł -10,7 proc.
Katowice 3 434 zł -1,5 proc.
Kraków 5 283 zł -18,7 proc.
Lublin 4 190 zł -12 proc.
Łódź 3 710 zł -4 proc.
Olsztyn 4 143 zł -6,5 proc.
Poznań 5 237 zł -2,2 proc.
Szczecin 4 020 zł -8 proc.
Toruń 4 217 zł -4,9 proc.
Warszawa 6 489 zł -14,6 proc.
Wrocław 5 183 zł -9,4 proc.

Zdaniem ekspertów w 2013 roku czekają nas kolejne obniżki, choć niekoniecznie głębokie. _ - Jeżeli wraz z obniżką stóp procentowych KNF zliberalizuje rekomendacje, to możemy liczyć na ożywienie na rynku nieruchomości. To z kolei wyhamuje spadek cen - _ powiedziała w trakcie debaty w Money.pl poświęconej sytuacji na rynku nieruchomości Anna Hawro, ekspert Emmerson SA. Eksperci wskazują, że klienci mogą liczyć na spadki w przedziale od 5 do 10 proc. obecnej wartości. Dołek cenowy powinien wystąpić przed końcem pierwszej połowy przyszłego roku. _ - Poduszka finansowa nie będzie już tak komfortowa dla deweloperów jak jeszcze dwa, trzy lata temu, kiedy to zarabiali ponad 60 proc. na sprzedaży mieszkań, ale 18-20 proc. powinno pozwolić najsilniejszym utrzymać się na rynku - _ocenia Hawro.

bFenCnIw

Dziura między programami dopłat do kredytów_ Są tacy, dla których kredyt na pewno będzie w 2013 roku droższy. To osoby, które mogłyby skorzystać z programu Rodzina na Swoim _. W ramach tego przedsięwzięcia Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywał, przez pierwszych osiem lat, część odsetek od kredytu mieszkaniowego.

W ciągu pięciu lat skorzystało z niego 160 tys. rodzin. Według wyliczeń, ci którzy zakwalifikowali się do programu, mogli kupić mieszkanie od 8,8 do 26 proc. taniej. Przeciętnie dopłata do raty to około 500 zł miesięcznie. Łączna wartość wszystkich udzielonych kredytów przekroczyła 28 mld zł.

_ Tymczasem według zapowiedzi rządu jeszcze w 2013 roku ruszyć ma inny program, _ Mieszkanie dla Młodych _. Ma zastąpić wygaszany do końca tego roku program Rodzina na swoim _. Ze wsparcia udzielanego w jego ramach będą mogły skorzystać osoby do 35 roku życia, które kupią mieszkanie na rynku pierwotnym, na kredyt w wysokości co najmniej 50 proc. kosztów zakupu lokalu. W zależności od kryteriów szczegółowych (wśród których jest min. liczba dzieci) kupujący będą mogli liczyć na jednorazową dopłatę od 10 do 20 proc. ceny mieszkania.

Minimalne dochody netto wymagane przy zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego w ramach _ Mieszkania dla Młodych _
Województwo/stolica województwa Brak wsparcia finansowego Wsparcie finansowe w wysokości 10 proc. Wsparcie finansowe w wysokości 15 proc.
Źródło: Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Wrocław 3531,37 3178,24 3001,67
dolnośląskie 2418,87 2176,99 2056,04
Bydgoszcz, Toruń 3835,31 3451,78 3260,01
kujawsko-pomorskie 3835,31 3451,78 3260,01
Lublin 2735,76 2462,18 2325,39
lubelskie 2534,25 2280,82 2154,11
Gorzów Wlk., Zielona Góra 1905,01 1714,51 1619,26
lubuskie 2614,46 2353,01 2222,29
Łódź 2614,46 2353,01 2222,29
łódzkie 2430,12 2187,11 2065,6
Kraków 3182,46 2864,21 2705,09
małopolskie 2411,38 2170,24 2049,67
Warszawa 3002,89 2702,6 2552,46
mazowieckie 2597,08 2337,37 2207,52
Opole 3945,37 3550,83 3353,56
opolskie 2351,41 2116,27 1998,7
Rzeszów 2417,51 2175,76 2054,88
podkarpackie 2193,65 1974,28 1864,6
Białystok 2580,72 2322,65 2193,61
podlaskie 1981,71 1783,54 1684,46
Gdańsk 2717,02 2445,32 2309,46
pomorskie 2406,95 2166,25 2045,91
Katowice 3633,93 3270,54 3088,84
śląskie 2817,19 2535,47 2394,61
Kielce 2875,8 2588,22 2444,43
świętokrzyskie 2372,19 2134,97 2016,36
Olsztyn 2783,68 2505,31 2366,13
warmińsko-mazurskie 1942,55 1748,3 1651,17
Poznań 2886,36 2597,73 2453,41
wielkopolskie 2150,72 1935,64 1828,11
Szczecin 3509,57 3158,61 2983,13
zachodniopomorskie 2347,66 2112,89 1995,51

W porównaniu z _ Rodziną na Swoim _ oznacza to, że zwiększy się zdolność kredytowa osób kupujących nieruchomości. Dopłata oznaczać będzie, że wysokość pożyczanej kwoty będzie niższa. Według firmy Home Broker minimalna wartość dopłaty to, w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 w Warszawie, 28,9 tys. zł. Maksymalna korzyść to z kolei 57,9 tys. zł.

_ - Na pewno fakt, że nie będzie płynnego przejścia od Rodziny na Swoim do Mieszkania dla Młodych, odbije się na rynku - _ stwierdziła w trakcie debaty w Money.pl poświęconej sytuacji na rynku nieruchomości Urszula Dir z BNP Paribas Banku Polska SA. - _ Co z tego, że gotowe mieszkania będą czekały na klientów, a deweloperzy będą się prześcigali w promocjach i obniżkach. Może się okazać, że część klientów postanowi poczekać na wejście w życie nowego programu dopłat _, _ a to tylko spotęguje załamanie na rynku nieruchomości - _argumentuje. Wskazuje na mocne i słabe strony programu.

_ Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/162/m254626.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/kredyty;hipoteczne;z;nizszymi;ratami;prezent;od;rpp,178,0,1210034.html) *Kredyty hipoteczne z niższymi ratami. Prezent od RPP * Policzyliśmy, jak obniżki stóp procentowych przełożą się to na wysokość rat, które spłacają posiadacze kredytów hipotecznych i zdolność kredytową tych, którzy chcą je zaciągnąć. - To nawet dobra decyzja, że MdM obejmie tylko rynek pierwotny. To pobudzi same budownictwo, ale też branże z nim związane. Z drugiej jednak strony trzeba się liczyć z tym, że odcięci od programu będą mieszkańcy tych rejonów, a nawet całych regionów, gdzie budować się będzie mało, albo wcale - _tłumaczy Urszula Dir. Wskazuje na inne programy dopłat z budżetu państwa i funduszy unijnych. - _ Na pewno nie bez znaczenia są dopłaty do inwestycji w projekty
energooszczędne. One też w pewien sposób mogą hamować spadek na rynku nieruchomości - _argumentuje. W ciągu najbliższych 10 lat, na dofinansowanie tych projektów z budżetu państwa pójdzie ponad 300 mln złotych.

_ - Niepewna sytuacja gospodarcza potęguje ostrożność klientów przy zaciąganiu zobowiązań, natomiast osoby zdecydowane na zakup lub budowę nieruchomości, raczej od tego zamiaru nie odstąpią - _ ocenia Agnieszka Krawczyk, dyrektor biura produktów hipotecznych w PKO Banku Polskim. Jej zdaniem brak ostatecznych założeń, a także oficjalnego terminu startu programu _ MdM _ uniemożliwia dokonanie oceny wpływu programu na rynek. _ - Wprawdzie program obejmuje jedynie nieruchomości z rynku pierwotnego, co znacznie ogranicza grupę docelową, do której program jest kierowany, jednak każda z form dofinansowania jest swego rodzaju wsparciem dla kupujących - _dodaje.

Już wiadomo, że _ MdM _ najwcześniej zostanie uruchomiony w drugiej połowie 2013 roku, a najpewniej z 1 stycznia 2014 roku. Czy dorówna popularnością znikającemu poprzednikowi? Na pewno nie będzie łatwo. Od 2007 roku w ramach _ RnS _, udzielono kredytów, których wartość sięgnęła 30,5 mld złotych. W mijającym roku, aż 25 proc. kredytów hipotecznych, przyznano z rządowymi dopłatami.

Fala plajt w budowlance. Będzie jeszcze gorzej

Z Monitora Sądowego i Gospodarczego wynika, że od początku roku upadło w Polsce 860 firm. To znacznie więcej niż w 2011 roku. Cztery największe upadłości w listopadzie to firmy z branży stalowej (produkcja przede wszystkim na potrzeby budownictwa). Znamienne jest to, że w pierwszej dziesiątce największych bankructw od początku tego roku, jedną z największych grup stanowią właśnie firmy budowlane. Około 30 procent wszystkich upadających firm stanowią firmy budowlane lub deweloperskie.

_ Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/89/m254041.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/ceny;mieszkan;w;2013;roku;spadna;ida;trudne;czasy;dla;deweloperow,202,0,1205706.html) *Zobacz o ile potanieją mieszkania. Kto na tym straci? * Ostatnie chwile na kredyt mieszkaniowy z dopłatą państwa. Następna szansa pojawi się dopiero gdy... - Wykorzystanie ostatnio mocy produkcyjnych branży budowlanej na poziomie 75 proc. (dane GUS) zaskoczyło nas in plus, spodziewać się można było gorszych danych. Z drugiej strony - _ jak mówi Tomasz Starus, dyrektor biura oceny ryzyka i główny analityk w Towarzystwie Ubezpieczeń Euler Hermes - _ problemy budownictwa wynikają nie ze zbyt małych zamówień, ale przede wszystkim ze sposobu ich rozliczania. _Jego zdaniem skala zamówień okazała się zbyt wielka. _ - Była za duża do udźwignięcia nawet dla największych firm w
narzuconym przez zamawiającego modelu prowadzenia i finansowania prac, zakładającym de facto nie tylko wykonywanie, ale i stosunkowo długie finansowanie przez wykonawcę prowadzonych prac. Firmy budowlane ucierpiały więc przede wszystkim z powodu ponoszonych kosztów finansowych - konieczność finansowania się poprzez kredyty na niespotykana wcześniej skalę - _ tłumaczy Tomasz Starus.

_ - Bieżący rok już na pewno będzie najgorszym pod względem upadłości od 4 lat i wszystko wskazuje na to, że tendencja wzrostowa szybko się nie odwróci - _przyznaje też Marcin Siwa, dyrektor ds. oceny ryzyka w Coface Poland. Jego zdaniem w ostatnim kwartale tego roku, tempo wzrostu utrzyma się na poziomie około 20 proc., co oznacza, że łącznie w tym roku możemy się spodziewać do 900 bankructw.

* prognoza
Źródło: Money.pl na podstawie danych Coface Poland

Dane Coface dotyczące upadłości w branży budowlanej wskazują na 37 proc. wzrost w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego.

W tym roku w Polsce upadłość ogłosi nawet 270 firm budowlanych i deweloperskich. Pracę straci w sumie około 14 tysięcy ludzi. Jeżeli tendencja się utrzyma, to w przyszłym roku, w najgorszym przypadku może paść nawet 540 firm z tej branży, a na bruk trafi kolejne 28 tys. osób.

Czytaj więcej w Money.pl
Mieszkania od deweloperów. Sprawdź, jakich jest najwięcej Eksperci wyodrębnili średnią półkę cenową, będącą najczęstszym przedmiotem transakcji.
W tej branży nie było tak źle od pięciu lat Cały czas spada liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Mikołajkowy prezent dla spłacających kredyt Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na kolejną obniżkę stóp procentowych. Sprawdź, co to oznacza dla zadłużonych.
bFenCnIO
nieruchomości
giełda
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(0)