Ceny mieszkań w 2013 roku spadną. Idą trudne czasy dla deweloperów?

Tylko do końca grudnia można skorzystać jeszcze z dopłaty do kredyty mieszkaniowego, która daje _ Rodzina na swoim . Wygaszanie przez rząd programu, który według wyliczeń analityków z Home Broker pozwalał zaoszczędzić kredytobiorcom nawet 26 proc. wartości nieruchomości, sprawiło, że w III kwartale tego roku podpisali oni o 2,16 proc. więcej nowych umów na kredyt mieszkaniowy niż kwartał wcześniej. Z opublikowanego w tym tygodniu przez Związek Banków Polskich raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości wynika, że z ponad 50 tys. nowych umów, aż 20 proc. stanowią te objęte Rodziną na Swoim _.

Nic dziwnego, bo budżet państwa przez pierwsze osiem lat kredytowania dopłaca blisko połowę odsetek od kredytu. Może to dać nawet 80 tysięcy złotych ulgi rodzinie, która finansuje zakup mieszkania z bankowej pożyczki. Porównując jednak III kwartał do analogicznego okresu w 2011 roku - wówczas kredytów było o prawie 9 tys. więcej.

Wzrost liczby kredytów powiązany był też ze spadkami cen mieszkań w III kwartale (w porównaniu do II kwartału). Ceny transakcyjne w największych miastach zmalały od 1 do 4,8 proc. (w Łodzi). W Warszawie średnia cena transakcyjna spadła do poziomu 7333 zł za mkw., czyli o 74 zł mniej niż kwartał wcześniej. W porównaniu do analogicznego okresu 2011 roku, największa przecena nastąpiła w Łodzi i aglomeracji katowickiej. Tam spadek cen wyniósł ponad 10 proc. Średnia cena mieszkania w Warszawie spadła w skali roku o 452 zł za mkw, czyli o 5,8 proc.

Według autorów raportu AMRON-SARFiN należy spodziewać się dalszego spadku cen mieszkań, co najmniej do wiosny 2014 r., choć w przyszłym roku będzie on już wolniejszy niż w 2012 r.

Spadki prognozują też doradcy Home Broker. O ile jednak w październiku ceny były niższe o 12,6 proc. (rok do roku), to w całym 2013 r. nie będzie to już tak spektakularna obniżka. - _ Spadek cen będzie zawierał się w przedziale od 0 do 5 proc. Końcówka tego roku na pewno upłynie pod znakiem mobilizacji wielu kupujących, którzy chcą skorzystać z ostatniej szansy na objęcie programem "Rodzina na swoim". My od sierpnia notujemy w geometrycznym postępie wzrost sprzedaży mieszkań. Czy po Nowym Roku spowoduje to ostry zjazd w dół jeśli chodzi o liczbę transakcji - trudno powiedzieć _ - mówi Katarzyna Siwek dyrektor działu analiz Home Broker.

Nieco wyższe spadki cen w przyszłym roku zakłada Jarosław Jędrzejewski, analityk portalu RynekPierwotny.com. - _ W pierwszym i drugim kwartale mogą one osiągnąć pułap nawet do 10 procent, ale jeśli w połowie roku ruszy nowy program wspierający zakup mieszkań, to spadki wyhamują _- uważa.

Z możliwym dalszym spadkiem cen liczy się także Jacek Bielecki, dyrektor zarządzający Polskiego Związku Firm Deweloperskich. -_ Jeżeli do tego dojdzie, to będzie to obarczone kosztem, który objawi się w przyszłości. Bo jeśli deweloperzy będą obniżać swoje marże, potem nie będą mieli kapitału na kolejne inwestycje _ - ostrzega Jacek Bielecki.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/22/m247830.jpg ) ] (http://dom.money.pl/budownictwo/wiadomosci/artykul/mieszkanie;dla;mlodych;zamiast;programu;rodzina;na;swoim;czy;bedzie;taniej,201,0,1178313.html) *Masz mieszkanie? Zapłacisz za obietnicę Tuska * Zapomnij o ulgach podatkowych. Rząd musi pomóc teraz deweloperom. Dzisiaj deweloper musi mieć 30 proc. wkładu własnego, żeby w ogóle ubiegać się w banku o kredytowanie budowy. W większość krajowych firm działa jednak stosunkowo krótko w branży i reinwestuje zyski w kolejne inwestycje. - _ Dlatego w 2014 roku może okazać się, że oferta na rynku jest bardzo mała i nastąpi stabilizacja cen. Część silniejszych firm być może będzie w stanie trzymać nie sprzedane mieszkania dłużej, ale to zawsze oznacza problemy płynnością _ - stwierdza Bielecki.

Nieco inaczej ocenia sytuację Marcin Płaziński, zastępca dyrektora działu badań i analiz w Emmerson. Jego zdaniem w pierwszych tygodniach przyszłego roku ceny mogą lekko wzrosnąć, będzie to jednak miało charakter krótkotrwały.

- _ To może być wynik tego, że teraz prawdopodobnie wielu deweloperów obniża ceny, żeby jeszcze skusić klientów chcących się załapać na finansowanie z Rodziny na swoim. Bo jeśli oferują metr o 500-600 złotych drożej od limitów w danym mieście, to nasuwa się pytanie, czy chcą te mieszkania sprzedać, czy z nimi zostać _ - tłumaczy Marcin Płaziński.

Część firm stosuje w takiej sytuacji inna strategię - obniża ceny mieszkania, ale rekompensuje sobie to np. wyższą ceną garażu. Deweloper zyskuje wtedy ostatecznie cenę taką, jak zakładał, ale umożliwia klientowi skorzystanie ze wsparcia państwa przy zakupie mieszkania.

- _ W całym 2013 roku spodziewam się natomiast tendencji spadkowej jeśli chodzi o ceny. Wynika to z tego, że jest bardzo duża nadpodaż, co jest zjawiskiem niekorzystnym dla deweloperów _ - dodaje Płaziński.

Nowy program nie da impulsu?

Deweloperzy z rezerwą traktują zapowiedzi rządu dotyczące programu, który ma zastąpić _ Rodzinę na Swoim _. Głównie ze względu na niepewny termin jego startu.

- _ W interesie rządu byłoby, żeby program ruszył jak najszybciej, bo budownictwo po pierwsze oznacza produkcję, a po drugie jest dziedziną wpływającą na popyt wewnętrzny, czyli dwa czynniki istotne z punktu widzenia wzrostu gospodarczego _ - mówi Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Podejrzewa, że _ Mieszkanie dla Młodych _ nie wejdzie w przyszłym roku. - _ Skoro sam minister podał też początek 2014 roku jako datę uruchomienia programu, to pewnie tak właśnie będzie _.

Taki czarny scenariusz oznacza poważne problemy dla branży budowlanej. PZFD spodziewa się zapaści w przyszłym roku, ponieważ z obserwacji poczynań firm deweloperskich wynika, że przez ostatnie dwa kwartały ograniczały one budowy. Na początku roku można było mówić o pewnym boomie, co wynikało z tego, że wiele spółek zaczynało inwestycje, aby uniknąć objęcia nowymi przepisami ustawy deweloperskiej, nakładającymi na nie obciążenia.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/23/m247831.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/ceny;mieszkan;w;polsce;to;czas;na;inwestycje,60,0,1170748.html) *Czy warto już kupować mieszkania? Ceny spadają * Sytuacja na rynku i kolejne decyzje RPP mogą ułatwić decyzję. Tanieją nie tylko mieszkania, ale również kredyty. Potwierdza to Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. _ - W III kwartale zaobserwowaliśmy znaczący, 42-procentowy spadek rozpoczętych budów i blisko o 1/4 mniej wydanych pozwoleń niż w kwartale poprzednim. Z jednej strony to wyraźny efekt wpływu Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynek developerski, z drugiej - reakcja na prognozowane zmniejszenie popytu powodowane mniejszą dostępnością kredytów _ - tłumaczy.

- _ Od lipca do września według danych GUS spadła też o 32 procent w porównaniu do drugiego kwartału liczba pozwoleń na budowę. To nie wyhamowanie, ale poślizg! Myślę, że w IV kwartale będzie podobnie. Skutki tego będą takie, że w kolejnych dwóch latach mieszkań będzie powstawać mniej. W ten sposób branża dostosuje się do prognoz na nadchodzące lata, które będą trudne. Choćby z tego względu, ze 2013 rok będzie pierwszym, w którym po raz pierwszy państwo nie będzie wspomagało ludzi w zakupie mieszkania _- dodaje Jacek Bielecki.

Analitycy podkreślają, że pierwsze półrocze 2013 roku będzie czasem zastoju na rynku mieszkaniowym, po mobilizacji klientów związanej z końcówką _ Rodziny na swoim w IV kwartale. Popyt wyczerpie się, a ci którzy nie skorzystają z ostatniej szansy, poczekają z kupnem do chwili, kiedy będzie już nowy program. Bo choć mniej niż w przypadku Rodziny na Swoim _, to jednak zawsze coś zaoszczędzą

Na razie resort transportu i budownictwa, który przygotował projekt programu _ Mieszkanie dla Młodych _, przekazał go do konsultacji społecznych. Do końca roku powinny się zakończyć też uzgodnienia międzyresortowe, a do końca stycznia ma trafić do Rady Ministrów.

Z założeń wiadomo, że ministerstwo szacuje liczbę tych, który skorzystają z programu na około 35 tys. (małżeństw i singli do 35 roku życia). Po czterech latach od startu budżet państwa odczuje pierwsze oszczędności związane z wdrożeniem nowego programu.

Ewentualne uruchomienie programu _ Mieszkanie dla Młodych _, nie wywoła odbicie na rynku mieszkaniowym. - _ Skoro nie było odbicia przy Rodzinie na Swoim, która była lepszym programem, to dlaczego miałoby tak być przy tym, który jest słabszy? _ - pyta retorycznie Katarzyna Siwek i dodaje, że dla człowieka chcącego kupić mieszkanie, priorytetem jest jak najniższa miesięczna rata. - _ Dobrze, że jednak będzie cokolwiek, bo wiadomo, że rząd chciał zaoszczędzić i dlatego wygasił program _.

Co czeka deweloperów i ich klientów w przyszłym roku? Czytaj na kolejnej stronie.

Deweloperzy w opałach

Patrząc na pogłębiający się spadek średniej ceny metra w ostatnich miesiącach trzeba zaznaczyć, że kilkanaście procent mniej w skali roku wynika nie tylko z tego, że firmy budujące mieszkania opuściły ceny. Na spadek wpłynęło także to, że kupujący decydowali się w większym stopniu na zakup mieszkań z tańszego segmentu (m.in. dlatego, że szukali mieszkań, które mieściły się w warunkach określonych w _ Rodzinie na Swoim _)
.

- _ Wiemy, że sporo deweloperów już od dłuższego czasu obniża ceny. Obserwujemy na przykład takie mieszkania, które od momentu wprowadzenia na rynek są ciągle przeceniane. Oczywiście firma, która nie ma ciśnienia nie będzie sprzedawać ze stratą, ale jeśli deweloper wpadnie w kłopoty, bo będzie musiał uregulować swój kredyt w banku albo wykupić obligacje - to zapewne zdecyduje się na kolejną obniżkę _ - mówi Marcin Płaziński.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/184/m250040.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/poradniki/artykul/szukasz;kredytu;sprawdz;kogo;preferuja;banki,62,0,1205566.html) *Oni mają łatwiej w staraniach o kredyt * Preferencje dla przedstawicieli wybranych profesji wciąż są dość popularne w przypadku kredytów gotówkowych oraz kart kredytowych. Eksperci od nieruchomości podkreślają też, że ryzyko prowadzenia działalności deweloperskiej będzie dla wielu rosło w związku z zapisami ustawy deweloperskiej. Ta obowiązuje od kwietnia, ale jeszcze na dobre nie stała się rzeczywistością, zwłaszcza jeśli chodzi o szersze zastosowanie rachunków powierniczych.

- _ Ustawa może dla części firm okazać się zabójcza, ale będzie to miało też pewne pozytywne skutki dla klientów. Na placu boju ostaną się duże, stabilne firmy. Nawet jeśli poniosą straty na jednym projekcie, będą w stanie zrekompensować to sobie na drugim _ - ocenia Płaziński.

Natomiast małe spółki, które realizują jedną inwestycję, w przypadku niepowodzenia albo problemów są większym zagrożeniem dla klienta. Możliwe jednak, że zostaną wkrótce wyeliminowane z rynku.

- _ Prognozy przewidują, że w nadchodzących latach dojdzie do konsolidacji branży. Część firm być może zaprzestanie działalności i zajmie się czym innym. Inne zostaną wykupione przez duże spółki. Nie obawiałbym się jednak, że mniejsza konkurencja wywoła niekorzystny dla klientów wzrost cen. Branża jest teraz bardzo rozdrobniona i jej oczyszczenie ze słabych przypadkowych spółek, które nie powinny działać w tym biznesie będzie korzystne _ - twierdzi wicedyrektor działu badań i analiz w Emmerson.

Dodaje, że zapowiadany przez niektórych wzrost cen w 2014 roku nie jest wcale taki pewny. - _ Takie głosy pojawiają się na zasadzie - skoro był spadek - to teraz będzie odbicie. Tego typu twierdzenia są jednak na razie przedwczesne _- podkreśla.

Zajrzyj na fanpage autora i zobacz jego inne publikacje

| Jak skorzystać z_ Rodziny na Swoim _ |
| --- |
| Konrad Pluciński, ekspert Market Money: Aby skorzystać z rządowego programu dopłat Rodzina na Swoim wniosek o kredyt hipoteczny na zakup lub budowę nieruchomości trzeba złożyć do 31 grudnia tego roku. Od banku zależeć będzie, czy w tym dniu będzie wymagane dostarczenia kompletnego wniosku, czy umożliwi spóźnialskim uzupełnienie dokumentów w ciągu kilku pierwszych dni nowego roku. Na pewno nie warto jednak odkładać tego na ostatnią chwilę. Złożenie dokumentów nie jest jednoznaczne z przyznaniem kredytu. W przypadku decyzji negatywnej i konieczności ubiegania się o kredyt w innym banku, po Nowym Roku nie będzie już możliwości skorzystania z dopłat w obecnej formie. W przypadku złożenia wniosku w terminie i po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej wypłata kolejnych transz kredytu może potrwać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Dotyczy to zarówno kredytów na budowę domu jak i na zakup nieruchomości od dewelopera. Osoby, które kupują nieruchomość w trakcie budowy i będą uruchamiać transze kredytu w miarę
postępu prac, nie muszą się więc bać utraty możliwości skorzystania z dopłat. Trzeba jednak pamiętać, że otrzymanie dofinansowania możliwe jest po spełnieniu kilku warunków. O kredyt w programie Rodzina na Swoim mogą ubiegać się jedynie małżeństwa (pod warunkiem, że przynajmniej jedno z małżonków nie skończyło jeszcze 35 roku życia), osoby samotnie wychowujące dziecko lub osoby samotne (nie starsze niż 35 lat), które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Kredyt może być przeznaczony na zakup mieszkania, albo zakup lub budowę domu. Mieszkanie nie zależnie, czy kupowane na rynku pierwotnym, czy wtórnym nie może być większe niż 75 m/kw (dopłata jest realizowana do 50 m/kw), a dom nie może być większy niż 140 m (dopłata realizowana jest do 70 m/kw). Singiel nie może kupić mieszkania większego niż 50 m/kw (dopłatę otrzyma do 30 metrów/kw). Ponadto cena metra kw. finansowanej nieruchomości nie może przekroczyć określonej wartości. Ten próg, to tzw. średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia metra
kwadratowego powierzchni użytkowej. Wartości wskaźników dla poszczególnych województw publikowane są przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Przykładowo w IV kwartale 2012 r., w przypadku rynku wtórnego cena metra kw. mieszkania w Warszawie nie może przekroczyć 4 631,60 zł, we Wrocławiu nie może być wyższa niż 4 145,60 a w Krakowie 3 525,20 zł. W przypadku rynku pierwotnego cena metra kwadratowego nie może przekroczyć w tych miastach, odpowiednio: 5789,50 zł, 5182 zł i 4 406,50 zł. |
| |