Nieoczekiwane skutki specustawy. Notariusze biją na alarm

Nowelizacja specustawy powodziowej z 1 października 2024 roku okazała się zaskoczeniem dla branży nieruchomości. Przyznała gminom prawo pierwokupu, co może mieć daleko idące konsekwencje dla potencjalnych nabywców. Wprowadzone zmiany mogą znacząco utrudnić proces kupowania lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na określonych obszarach Polski. Ale nie tylko - już bowiem narobiły problemów ze względu na moment, w którym weszły w życie.

Jak nieoficjalnie ustalił money.pl, notariusze nie wiedzieli o wejściu w życiu przepisów. Ustawa weszła w życie w sobotę 5 października, ale odwoływała się do rozporządzenia, którego nie udostępniono od razu, a dopiero jakiś czas później. Z naszych ustaleń wynika, że niektórzy przeprowadzili umowy sprzedaży bez uwzględnienia zmienionych przepisów.

Tymczasem wystąpienie do władz lokalnych z zapytaniem o pierwokup to obowiązek. Dopiero po uzyskaniu deklaracji, czy gmina jest zainteresowana nieruchomością - co może trwać do 30 dni - można zawrzeć "pełnoprawną" umowę.

- Informacja przyszła bardzo późno, dla niektórych za późno. Są notariusze z terenów objętych nowym pierwokupem, którzy sprzedali lokale, nie biorąc pod uwagę zmiany przepisów. I teraz jest problem. Te umowy, które nie są umowami warunkowymi (czym one są, tłumaczymy w dalszej części tekstu - przyp. red.), są nieważne. Trwają teraz rozmowy, co zrobić, aby problem jak najszybciej rozwiązać - wyjaśnia w rozmowie z money.pl osoba ze środowiska notariuszy.

Z nieoficjalnych ustaleń money.pl wynika, że zawartych zostało ponad 1000 umów, których ważność można teraz podważyć. - Jedyną możliwością jest uchwalenie poprawki do ustawy - mówi nam osoba znająca kulisy sprawy.

Prezes Krajowej Rady Notarialnej Aleksander Szymański w stanowisku dla money.pl podkreśla, że ustawa z dnia 1 października 2024 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2024 r. poz. 1473) w istocie wprowadziła prawo pierwokupu przysługujące gminom na terenach objętych powodzią.

- Dostrzegając istotne problemy dla obrotu prawnego, związane przede wszystkim z ekspresowym trybem wejścia w życie ustawy. Krajowa Rada Notarialna zwróciła się do ministra sprawiedliwości o pilną nowelizację przepisów regulujących wskazany pierwokup - mówi prezes KRN.

Z posiadanych przez KRN informacji wynika, iż Ministerstwo Sprawiedliwości – w interesie publicznym oraz w celu zapewnienia pewności obrotu prawnego, a także dla dobra obywateli – opracowało projekt zmian przepisów mających na celu uregulowanie wskazanych kwestii.

Jednak Ministerstwo Sprawiedliwości, poproszone o komentarz, odesłało nas do MSWiA. Na odpowiedź tego resortu czekamy. Z nieoficjalnych ustaleń money.pl wynika, że prace nad taką poprawką trwają, a najwcześniej przepisy uda się przyjąć za dwa tygodnie. Szybciej się nie da, bo w piątek 18 października skończyło się obecne posiedzenie Sejmu, następne rozpoczyna się 6 listopada.

Radca prawny Piotr Dobrowolski jako jeden z pierwszych zwrócił uwagę na potencjalne problemy wynikające z nowych przepisów. Na platformie LinkedIn przedstawił szczegółową analizę skutków wprowadzonych zmian.

Jak tłumaczy, kluczowym elementem nowej regulacji jest artykuł 27a, który stanowi: "gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy".

Dobrowolski zwraca uwagę na nieprecyzyjność sformułowań użytych w ustawie, szczególnie w odniesieniu do definicji budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ekspert sugeruje, że bardziej odpowiednie byłoby użycie terminu "nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi", argumentując, że same budynki nie są przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Ta nieścisłość może prowadzić do komplikacji w interpretacji i stosowaniu nowego prawa.

Nowe przepisy weszły w życie 5 października 2024 roku, co oznacza, że od tego dnia transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych i budynków jednorodzinnych na terenach objętych specustawą powodziową muszą być przeprowadzane w formie umów warunkowych.

Dobrowolski ostrzega, że niezastosowanie się do tej procedury może skutkować nieważnością umowy. Gminy będą miały możliwość skorzystania z prawa pierwokupu do 30 kwietnia 2025 roku, co znacząco wydłuża proces sprzedaży nieruchomości.

Agentka nieruchomości Marta Gosk podzieliła się na TikToku informacjami o praktycznych konsekwencjach nowych regulacji. Według niej wprowadzone zmiany spowodowały znaczące utrudnienia w pracy kancelarii notarialnych.

Gosk wyjaśnia proces zakupu nieruchomości w nowych warunkach prawnych: "jeśli kupujesz mieszkanie lub dom, to najpierw musisz dokonać umowy warunkowej u notariusza (musisz za nią zapłacić), potem ta umowa idzie do Gminy lub Urzędu Miasta i czekasz 30 dni na odpowiedź. Jeśli uprawiony nie skorzysta z prawa pierwokupu, to możesz iść kolejny raz do notariusza i podpisać umowę finalną. Jeśli gmina lub miasto skorzysta z prawa pierwokupu, to ty tej nieruchomości nie kupisz, a sprzedający będzie musiał ją sprzedać na rzecz gminy".

Agentka zwraca uwagę na dodatkowe komplikacje związane z finansowaniem zakupu nieruchomości. Osoby planujące zakup na kredyt mogą napotkać trudności, bo czas oczekiwania na decyzję gminy może spowodować przekroczenie terminów określonych w umowach przedwstępnych. Ponadto, koszty związane z procesem kredytowym, takie jak prowizje, mogą zostać poniesione bezcelowo, jeśli gmina zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu.

Gosk podkreśla również, że gmina ma prawo zakwestionować cenę nieruchomości i przeprowadzić własną wycenę. W rezultacie może dojść do sytuacji, w której gmina nabędzie nieruchomość po cenie niższej niż pierwotnie uzgodniona między sprzedającym a potencjalnym nabywcą. Taka sytuacja może prowadzić do niepewności na rynku nieruchomości i wpływać na decyzje inwestycyjne potencjalnych kupujących.

Nowe regulacje nie dotyczą całej Polski. Obowiązują jednak nawet na terenach, gdzie powódź nie wyrządziła większych szkód. W specustawie powodziowej wymieniono następujące powiaty i gminy:

• województwo dolnośląskie: powiaty kamiennogórski, karkonoski, kłodzki, lwówecki, wałbrzyski, ząbkowicki, dzierżoniowski, lubański, świdnicki, bolesławiecki, jaworski, legnicki, złotoryjski, zgorzelecki, wołowski, średzki, gminy miejską i wiejską Oława, Kąty Wrocławskie, Sobótkę, Mietków, miejską i wiejską Głogów, Kotlę, Pęcław, Żukowice, miasto i gminę Ścinawa, Strzelin, Jemielno oraz miasta na prawach powiatu Wałbrzych, Jelenią Górę i Legnicę;
• województwo opolskie: powiaty głubczycki, nyski, prudnicki, brzeski, kędzierzyńsko-kozielski, opolski, krapkowicki oraz gminę Strzeleczki;
• województwo śląskie: powiaty bielski, cieszyński, pszczyński, raciborski oraz miasto na prawach powiatu Bielsko-Białą;
• województwo lubuskie: gminy miejsko-wiejską Szprotawa, miasta Żagań i Małomice, gminę wiejską Żagań, Dąbie, Krosno Odrzańskie, Bytom Odrzański, miejską i wiejską Nowa Sól, Otyń, Siedlisko, Kolsko, Szlichtyngowa, Czerwieńsk, Sulechów, Zabór, Nowogród Bobrzański, Trzebiechów, Bojadła, Cybinka i Słubice.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl