11,7 tys. zł za metr kw. w Warszawie, 10,5 tys. w Gdańsku oraz 10,3 tys. w Krakowie. Takie obecnie są według Otodom stawki na rynku mieszkaniowym. Mimo wysokich cen mieszkania sprzedają się bardzo dobrze.
Dom Development sprzedał ich w pierwszym kwartale sporo ponad tysiąc - o 33 proc. więcej niż przed rokiem. Zapytaliśmy prezesa tej firmy, czy mieszkania mogą być tańsze, czy lokalizacja ciągle ma znaczenie - i czy na rynku jest miejsce na "patodeweloperkę".
Mateusz Madejski, money.pl: Chętnych na mieszkania nie brakuje, ceny rosną z miesiąca na miesiąc... Ile potrwa ten boom?
Jarosław Szanajca, prezes Dom Development: Nie nazwałbym tego może jeszcze boomem, ale faktycznie sytuacja na rynku jest bardzo dobra, zwłaszcza jeśli chodzi o popyt. Słońce nam nadal świeci – dostępność kredytu jest duża, a ludzie po prostu chcą kupować mieszkania. A ile to wszystko jeszcze potrwa? Za dużo wiem o tym rynku, by coś prognozować [śmiech - red.]. Nie widzimy jednak na horyzoncie czynników, które miałyby to szybko odwrócić.
To by oznaczało, że ceny nieruchomości prędko nie spadną.
Ceny mieszkań wprawdzie rosną, ale i tak w stosunku do większości rynków europejskich, nie są one bardzo wysokie. Ceny nieruchomości idą w górę mniej więcej z inflacją i ze wzrostem płac, może teraz nieco bardziej. Rynek polski wygląda jednak obecnie dość stabilnie.
Rok temu, gdy wybuchła pandemia, mało kto się spodziewał takiej stabilności. Pan myślał wtedy, że za rok powie: "jest dobrze"?
Jak pojawia się kryzys, to pojawiają się oczywiście różne myśli. Nie warto się jednak do nich przywiązywać – zwykle skończy się inaczej, niż myślimy. Ale mogę powiedzieć: jest zdecydowanie lepiej, niż wtedy myśleliśmy.
A profil klienta się zmienił przez ten czas?
Niespecjalnie. Zawsze mieliśmy wysoki udział osób, które kupują mieszkania niekoniecznie, żeby w nich mieszkać. I to się nie zmieniło. Jeśli chodzi o procent klientów, którzy dokonują transakcji bez kredytu, to też jest podobnie jak przed pandemią – około 40 proc. kupuje za gotówkę.
W czasie pandemii mieszkania przez wielu Polaków są traktowane coraz częściej jako lokata kapitału. To oczywiście wiążę się z inflacją, niskimi stopami procentowymi, niepewnością.
Myślę, że to jest trend niekoniecznie związany z samą pandemią. Każde społeczeństwo, które się bogaci, wykształca grupę osób, które myślą o swojej przyszłości i które mają nadwyżki gotówki i chcą je zagospodarować dla swoich dzieci czy wnuków. Nieruchomości są tu naturalną metodą dla zabezpieczenia swojego dobrobytu. Takich ludzi jest coraz więcej. To trend, który widzimy od dawna, choć teraz przybiera na sile.
Czym się różni klient-inwestor od klienta, który chce samemu zamieszkać w mieszkaniu?
Młoda osoba, która dopiero co nabywa zdolność kredytową, zwykle bardziej kieruje się ceną. Inwestorzy traktują to jednak inaczej. Chcą, by ich nieruchomość jak najbardziej zyskiwała na wartości. Poszukują więc mieszkań lepszej jakości, w lepszych lokalizacjach – a więc mieszkań droższych. Przewidują, że takie mieszkania będą z czasem jeszcze bardziej drożeć. Lokalizacja w samym centrum ma mniejsze znaczenie dla młodych rodzin. Dla nich bardziej liczy się dodatkowy pokój, na który można się zdecydować przy niższej cenie.
Na rynku nieruchomości ważna jest dziś lokalizacja. Jednak przez pandemię mnóstwo firm pracuje dziś zdalnie. Czy może wpłynąć to na to, jak ludzie patrzą na mieszkania? W końcu, jeśli nie trzeba codziennie dojeżdżać do biura, to czy mieszkanie blisko centrum ciągle ma takie znaczenie?
Nie obserwujemy tu żadnych zmian. Nasi klienci są zainteresowani dobrymi lokalizacjami, liczy się dla nich wygodny dojazd, zwłaszcza transportem publicznym.
Nic dziwnego, skoro ceny miejsc parkingowych w nowych inwestycjach są coraz droższe. Rekordziści płacą za nie nawet ponad 100 tys. zł.
O tym, ile będzie miejsc parkingowych, decydują zwykle lokalne władze, które nam narzucają ich liczbę. Często jest ona zwyczajnie za duża. A czemu miejsca są takie drogie? Budowa podziemnych parkingów jest bardzo droga. Ja uważam, że warto ograniczyć ruch samochodowy w mieście, a to oczywiście wiąże się z budową mniejszej liczby miejsc parkingowych. Dlatego myślę, że nie ma sensu narzucać deweloperowi, że ma być np. 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie, jeśli budynek stoi 200 metrów od stacji metra. Im mniej miejsc, tym mniejszy ruch samochodowy w mieście. A o jego ograniczenie chyba wszystkim nam chodzi. Też nam jako deweloperom, bo czujemy się również odpowiedzialni za to, jak miasto wygląda.
Nowe bloki bez parkingów? "Chyba tego nie chcemy"
W dużych miastach coraz częściej pojawiają się wielcy inwestorzy, którzy wykupują dziesiątki mieszkań, by je wynajmować. To ważny trend?
W tym kierunku idzie rynek w bardzo wielu miastach europejskich, jest to wręcz modne. Zainteresowanie inwestorów jest ogromne. U nas faktycznie jest to niewielka część rynku, ale uważam, że będzie on w najbliższych latach istotnie rósł.
Planują państwo sprzedawać mikroapartamenty, mieszkania 25-metrowe albo nawet mniejsze? Takich ofert na rynku jest coraz więcej.
Widzimy to wszystko, ale my takich mieszkań nie sprzedajemy i raczej sprzedawać nie będziemy.
To może rozważy pan wejście na rynek domków modułowych?
Być może jest na to popyt, natomiast to też nas nie dotyczy, bo znamy się na mieszkaniach i chcemy się rozwijać w tym, w czym jesteśmy najlepsi.
W tym momencie koncentrują się państwo na największych rynkach w dużych aglomeracjach. Czy chcą państwo otworzyć się na inne miasta?
Są deweloperzy, którzy świetnie sobie radzą na różnych rynkach. My potrafimy zbudować skalę w dużych miastach. I na tym kierunku rozwoju będziemy się koncentrować.
Jak się zmieniają potrzeby wielkomiejskiego nabywcy?
Coraz bardziej zależy mu po prostu na dobrym środowisku do życia. Na tym, żeby było dużo przestrzeni zielonej, dużo przestrzeni wspólnej. Klient chce, aby jak najwięcej swoich bezpośrednich potrzeb życiowych mógł spełnić w pobliżu swojego mieszkania. Inna sprawa, że rosną też oczekiwania co do samych mieszkań, co do ich jakości. Staramy się to wszystko zapewniać, to nasza ambicja.
Z drugiej strony, furorę robi ostatnio termin "patodeweloperka".
Staramy się projektować funkcjonalne mieszkania i przyjazne przestrzenie przy zachowaniu wysokiej jakości. Podkreślam, że nasze mieszkania są droższe niż większość mieszkań na rynku. Dajemy jednak to, za co nasz klient jest w stanie zapłacić. I dlatego kierujemy naszą ofertę do określonej grupy.
Jeżeli klient kieruje się tylko porównywarką cenową, to raczej do nas nie trafi. A zagęszczanie mieszkań, zmniejszanie ich powierzchni – to przecież służy osiągnięciu jak najniższej ceny. Nie mówię jednak, że oferowanie taniego produktu jest złe. Wręcz przeciwnie – jest na to zapotrzebowanie. Nie wskazuję, co jest lepsze, co jest gorsze. Na wszystko jest miejsce na rynku, na wszystko jest popyt.
Wiele analiz wskazuje, że coraz więcej Ukraińców i innych obcokrajowców rozgląda się za mieszkaniami w Polsce. Państwo to też zauważają?
Na pewno obcokrajowcy się rozglądają i owszem, czasem kupują u nas mieszkania. Natomiast wielkiego zainteresowania jeszcze nie obserwujemy. Być może wynika to z naszej półki cenowej – jak ktoś się przeprowadza do innego kraju, to na początku jednak szuka sobie nieco tańszego lokum.
Czytaj też: Niemal 30 tys. za metr kontra niewiele ponad 1 tys. zł. Oto najdroższe i najtańsze ulice w Polsce