Te przepisy obowiązują od lipca. "Spowodują wzrost cen mieszkań"

To pierwsza tak duża zmiana od dekady. "Nowa Ustawa Deweloperska" nakłada na deweloperów szereg obowiązków.

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Jak wskazuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w firmie Cenatorium, nowela zwiększy poczucie bezpieczeństwa wśród kupujących. Podstawową zmianą jest nowa forma ochrony praw nabywcy w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie zabezpieczeniem wpłat dokonanych przez kupujących.

Deweloperów uwiera jednak wysokość opłaty. - Finansowany ze składek Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wzbudził w środowisku najwięcej dyskusji i kontrowersji z uwagi na jego wysokość, czyli 0,1-1 proc. w zależności od typu rachunku powierniczego - mówi Krzysztof Adamski z Platformy Mieszkaniowej. - A także zapis, zgodnie z którym każdy nabywca lokalu od dewelopera taką składkę opłaca z kolejnymi transzami a kwota, w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej nie jest zwracana - dodaje.

To oznacza, że dodatkowe koszty firmy przerzucą na kupujących, przynajmniej w jakiejś części. - Nowa ustawa deweloperska zgodnie z szacunkami spowoduje wzrost cen mieszkań 3-5 proc., co zapewne nie ucieszy potencjalnych nabywców. Nie dostrzegamy zależności między zwiększeniem dotychczasowej ochrony dla nabywców a zwiększeniem sprzedaży - mówi Krzysztof Adamski.

Jego zdaniem, o ile branża ciepło patrzyła na kwestię ochrony kupujących, prawodawcy zabrali się do tego od niewłaściwej strony, do tego w "fatalnym" momencie, gdyż rośnie WIBOR, za płotem trwa wojna, rządowy program dopłat ruszył z opóźnieniem, to wszystko plus zmiana przepisów, to wszystko - według deweloperów - załamało rosnącą dotąd sprzedaż.

Podczas sejmowych prac nad nową ustawą przytaczano analizy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazujące na upadłość 150 deweloperów w okresie obowiązywania poprzedniej ustawy deweloperskiej (2012-2019) - mówi Krzysztof Adamski.

Jak tłumaczy Adamski, według majowego raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich takich upadłości było siedem, co warte odnotowania w przypadku sześciu inwestycji zostały zaspokojone roszczenia klientów do wybudowania lokali i przeniesienia własności. Przepisy wprowadziły już nową rzeczywistość.

- Z założenia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny ma pokryć wszystkie straty klienta m.in. w przypadku upadłości dewelopera realizującego inwestycje bądź banku prowadzącego rachunek powierniczy lub zaniechaniu zwrotu wpłaconych przez klienta środków w przypadku rozwiązania umowy - wyjaśnia Krzysztof Adamski.

Kolejna istotna zmiana, jaką wprowadziła nowa ustawa, dotyczy umów rezerwacyjnych. Będzie musiała mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. - Została w niej wyraźnie określona wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz warunki jej zwrotu. Opłata rezerwacyjna będzie wynosić maksymalnie 1 proc. ceny sprzedaży brutto - tłumaczy Małgorzata Wełnowska.

Dodaje, że niektóre przepisy ustawy, jak choćby o umowach rezerwacyjnych czy dokonaniu odbioru inwestycji przed przeniesieniem praw własności na kupującego, dotyczy też innych graczy na rynku, np. flipperów.

- Ustawodawca określił m.in. że w przypadku otrzymania negatywnej decyzji kredytowej przez potencjalnego nabywcę deweloper będzie zmuszony do oddania wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. Takie rozwiązanie wpłynie na komfort zawieranych umów, szczególnie w czasach szalejącej inflacji i cyklicznego podnoszenia stóp procentowych - dodaje ekspertka Cenatorium.

Krzysztof Adamski dopowiada kolejny obowiązek. Prospekt informacyjny wymagany jest teraz już przy umowie rezerwacyjnej, a nie jak dotąd - dopiero przy umowie deweloperskiej.

Kolejna sprawa dotyczy napraw. Jeśli zmiany będą nieistotne, koszty usunięcia usterek poniesie deweloper. Jeśli będą istotne, daje to podstawę do odstąpienia od umowy.

Zwiększą im koszty działalności. - Część przedsiębiorstw deweloperskich, które miały pozwolenia na budowę lub się o nie starały, podjęły próby wystartowania ze sprzedażą przed 1 lipca. Stąd w końcówce czerwca zaobserwowaliśmy skokowy wzrost podaży - mówi Małgorzata Wełnowska. Jak dodaje, część tych ofert to inwestycje "widmo", ze szczątkowymi informacjami dla klienta.

Na podobną kwestię zwraca uwagę Krzysztof Adamski. Lwia część obecnych przed lipcem rynkowych ofert nie będzie podlegać nowym przepisom. Jak dodaje, część graczy może się wycofać z rynku. - Obecna sytuacja będzie sprzyjać konsolidacji rynku firm deweloperskich, to czas przejęć spółek oraz zwiększania banku ziemi przez największych uczestników rynku - mówi Krzysztof Adamski.

- Czy nowa ustawa deweloperska była "niedźwiedzią przysługą" dla klientów, pokażą najbliższe lata - puentuje.