Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
Damian Słomski
Damian Słomski
|

Ponad 6 proc. zysku rocznie? Bez problemu

138
Podziel się

Ponad 60 proc. mieszkań jest kupowanych za gotówkę na cele inwestycyjne. Miesięcznie za 2-pokojowe mieszkanie można dostawać od 1500 do 2500 zł.

Ponad 6 proc. zysku rocznie? Bez problemu
(Wasyluk/REPORTER)
bEiScQlN

Na rynku nieruchomości obserwujemy prawdziwy boom. Już ponad 60 proc. mieszkań jest kupowanych za gotówkę na cele inwestycyjne. Tak dużego udziału transakcji gotówkowych w całości obrotu rynek nie notował od kilkunastu lat. Wszystko przez potencjalne zyski z inwestycji, które wynoszą 4,3-6,1 proc., czyli blisko czterokrotnie więcej, niż można zarobić na lokacie w banku.

Oszczędzający w naszym kraju nie mają łatwego życia. Żeby pieniądze nie leżały bezczynnie w skarpecie, tylko pracowały i przynosiły realny zysk, już nie wystarczy wpłacić je do banku. Oprocentowanie kont oszczędnościowych jest mizerne, a dochód z lokat jest na najniższym poziomie w historii.

Przeciętne oprocentowanie na poziomie około 1,5 proc. po uwzględnieniu podatku Belki okazuje się niższe niż tempo wzrostu cen. Jak więc sprawić, żeby nasze oszczędności zaczęły pracować? Jednym z coraz popularniejszych rozwiązań jest zakup mieszkania - po to, by je wynająć i czerpać zyski z płaconego przez lokatorów czynszu.

bEiScQlP

Z wyliczeń Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się od lat wyceną nieruchomości, średnia rentowność wynajmu mieszkań może być nawet czterokrotnie wyższa od oprocentowania lokat bankowych. W dużych miastach regionalnych przeciętna stopa zwrotu z najmu mieszkania przekracza 6 proc. W największych lokalizacjach potencjalne zyski są nieco mniejsze, choć nie schodzą poniżej 4,3 proc.

Zakres stóp zwrotu z wynajmu mieszkań
miasta dolny poziom zysku z najmu górny poziom zysku z najmu
Warszawa 4,6% 5,4%
Kraków 4,3% 5,8%
Poznań 4,5% 5,7%
Wrocław 4,7% 5,8%
miasta regionalne (Lublin, Białystok, Łódź, Szczecin) 5,0% 6,1%
źródło: Emmerson Evaluation

Stopy zwrotu wskazane w tabeli zostały obliczone na podstawie rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu nieruchomości w odniesieniu do ceny kupna mieszkania w ośmiu polskich miastach. Dane pochodzą z blisko 60 tys. transakcji odnotowanych przez Emmerson Evaluation w 2016 roku. Wyliczenia uwzględniają też szacunkowe koszty opłat administracyjnych, zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc. oraz straty w dochodach związane 1,5-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.

Ile czynszu płacą lokatorzy w największych miastach?

Stopy zwrotu rzędu 4,5-6 proc. wynikają z bardzo konkretnych kwot, które co miesiąc wpływają na konta wynajmujących. Stosunkowo najmniejsze zyski procentowe zapewniają mieszkania w Warszawie, mimo że oczywiście tutaj płaci się najwięcej czynszu.

bEiScQlV

Wiele zależy od konkretnej lokalizacji w stolicy. Najdrożej jest w centrum, gdzie zdarza się, że miesięczny czynsz w ponad 3-pokojowych mieszkaniach przekracza 11 tys. zł. Mediana, czyli cena środkowa, dla której 50 proc. cen jest wyższych i 50 proc. niższych, wynosi w tym przypadku 7019 zł.

Ponad połowa mieszkań, nie tylko w Warszawie, to jednak typowe "dwójki". Tu czynsze w centrum stolicy są w przedziale od 1600 zł do prawie 6500 zł, przy medianie na poziomie 2440 zł. Znacznie taniej jest na obrzeżach. W dzielnicach lewobrzeżnych najczęściej płaci się 2055 zł, a po prawej stronie Wisły - 1931 zł.

Generalnie Warszawa jest najdroższa, choć w kategorii mieszkań dwupokojowych mediana czynszu najmu w centrum Warszawy okazała się minimalnie niższa niż w krakowskim Śródmieściu, gdzie trzeba się liczyć z kosztami miesięcznymi rzędu 2450 zł. Na trzecim miejscu plasuje się wrocławskie centrum, choć z dużą różnicą - mediana czynszu to 2169 zł.

bEiScQlW
Mediana miesięcznego czynszu za 2-pokojowe mieszkanie (w zł)
miasto i dzielnica 2 pokoje miasto i dzielnica 2 pokoje
Kraków (Śródmieście) 2 450 Wrocław (Psie Pole) 1 882
Warszawa (centrum) 2 440 Łódź 1 881
Wrocław (Śródmieście) 2 169 Kraków (Krowodrza) 1 877
Wrocław (Stare Miasto) 2 069 Poznań (Nowe Miasto) 1 853
Warszawa (dzielnice lewobrzeżne) 2 055 Poznań (Grunwald) 1 783
Wrocław (Krzyki) 1 979 Poznań (Wilda) 1 694
Warszawa (dzielnice prawobrzeżne) 1 931 Poznań (Jeżyce) 1 643
Poznań (Stare Miasto) 1 928 Szczecin 1 600
Lublin 1 884 Białystok 1 585
Wrocław (Fabryczna) 1 883 Kraków (Nowa Huta) 1 505
Kraków (Podgórze) 1 882
źródło: Emmerson Evaluation

Najtaniej w zestawieniu można wynająć mieszkanie 2-pokojowe na krakowskiej Nowej Hucie. Mediana to zaledwie 1505 zł. Za te pieniądze praktycznie nie da się wprowadzić nawet do kawalerki w centrum Warszawy.

Mediany czynszy najmu wskazane w zestawieniu uwzględniają różne potencjalne ryzyka związane z nieruchomościami, m.in. straty poniesione na negocjacje w wysokości 5 proc. czynszu pierwotnie oferowanego. Są też wzięte z miesięcznych stawek czynszu netto, czyli nie uwzględniają opłat administracyjnych, za miejsca postojowe, komórki lokatorskie oraz media.

Wynajem dla zamożniejszych osób

Przy nieruchomościach trzeba pamiętać, że są to inwestycje długoterminowe. To, co teraz przynosi czterokrotnie wyższy zysk niż lokata, nie musi mieć takiego przebicia w przyszłości. Wiele zależy od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Jeśli będą rosły, co może się rozpocząć już od przyszłego roku, atrakcyjność wynajmu będzie spadać, bo więcej dadzą zarobić banki.

bEiScQlX

- W perspektywie najbliższego roku kontynuowany będzie trend zakupu mieszkań na wynajem napędzający sprzedaż w 2016 roku - podkreślają eksperci Emmerson Evaluation. - Trend ten będzie się utrzymywał, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie. Do odwrócenia tego trendu może dojść w sytuacji podwojenia oprocentowania lokat w stosunku do poziomów obecnych.

A może to zająć sporo czasu, o czym świadczą historyczne dane o oprocentowaniu lokat.

bEiScQlY

Z raportu Emmerson Evaluation wynika, że większość kupowanych w 2016 roku mieszkań była opłacanych gotówką, bez wykorzystania kredytu. Mowa o nieco ponad 60 proc. transakcji. Tak dużego udziału transakcji gotówkowych w całości obrotu rynek nie odnotował od kilkunastu lat.

Właśnie fakt zakupu mieszkania za gotówkę ma duże znaczenie, jeśli chodzi o stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość. Zaciągnięcie kredytu wiąże się z koniecznością spłaty odsetek, które rocznie będą nas kosztowały ponad 3 proc., obniżając rentowność takiej inwestycji. Przy założeniu 5 proc. zysków z wynajmu zostaje nam mniej niż 2 proc. "na czysto". To już niewiele więcej niż najlepsze lokaty bankowe, a wiąże się to z większymi problemami. Lokatę można założyć kilkoma kliknięciami w internecie. Z kupnem mieszkania jest znacznie więcej zachodu.

Ile trzeba mieć pieniędzy? Za kawalerkę o wielkości 30 metrów kwadratowych w Łodzi, Szczecinie czy Rzeszowie trzeba zapłacić średnio 130 tys. zł. Są też mniejsze lokale, ale wtedy cena za metr kwadratowy jest nieco wyższa. Wydaje się więc, że zarabianie na nieruchomościach z czynszu to opcja głównie dla ludzi z oszczędnościami przekraczającymi 100 tys. zł.

Mediana miesięcznego czynszu w zależności od miasta, dzielnicy i liczby pokoi
miasto i dzielnica 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje miasto i dzielnica 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje
Kraków (Krowodrza) 1 414 1 877 2 256 Warszawa (centrum) 2 087 2 440 3 645
Kraków (Śródmieście) 1 694 2 450 3 103 Warszawa (dzielnice lewobrzeżne) 1 670 2 055 2 575
Kraków (Nowa Huta) 1 366 1 505 2 305 Warszawa (dzielnice prawobrzeżne) 1 416 1 931 2 159
Kraków (Podgórze) 1 696 1 882 2 349 Wrocław (Fabryczna) 1 790 1 883 2 354
Poznań (Jeżyce) 1 412 1 643 2 714 Wrocław (Psie Pole) 1 506 1 882 2 351
Poznań (Stare Miasto) 1 496 1 928 2 533 Wrocław (Stare Miasto) 1 795 2 069 2 498
Poznań (Grunwald) 1 433 1 783 2 542 Wrocław (Śródmieście) 1 575 2 169 2 591
Poznań (Wilda) 1 223 1 694 - Wrocław (Krzyki) 1 603 1 979 2 541
Poznań (Nowe Miasto) 1 645 1 853 2 251 Lublin 1 175 1 884 2 590
Białystok 1 497 1 585 1 788 Szczecin 1 414 1 600 2 404
Łódź 1 175 1 881 2 339
źródło: Emmerson Evaluation
bEiScQmq
wiadomości
gospodarka
najważniejsze
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(138)
dfgh
4 lata temu
demografia skrzeczy, nie nie wart, jest to inwestycja o dlugim okresie zwrotu, za 10-15 lat te mieszkania beda warte moze 70% obecnej ceny, ceny mieszkan w miastach gdzie ubywa mieszkancow, bo migruja, ida w dol, to samo bedzie w calej Polsce, nie wykupia tego Ukraincy ze swoich pensji. takie jest trend i juz nic tego nie odwroci.
olo
4 lata temu
Współczuje innym właścicielom takiego budynku, gdzie lokale sa na wynajem. Hałaśliwi, poszukujący wrażeń wynajmujący, którzy nie dbają o części wspólne np: klatki schodowe, drzwi wejściowe do nich. Rezultat właściciele mieszkań zarabiają a pozostali płacą. To jest prawdziwy polski biznes.
Jan
4 lata temu
Hahaha, lobbyści robią w portki byle wcisnąć frajerom ten chłam, bo towar zaczyna być gorący.
bEiScQmr
wynahmujący
4 lata temu
w Łodzi..haha, mam dwa mieszkania do wynajęcia..Jak uda się wynająć za 900 PLN to się cieszę. Mieszkanie jest w apartamentowcu w pełni wyposażone. Po roku jak się taki delikwent wyprowadzi, to trzeba odświeżać..i bulić 1500 za remont. Podatek 8,5 procenta, pilnowanie by płacili w terminie..Realny zysk to 7500 PLN rocznie, przy zablokowaniu 200 tys. Realny zysk to więc 3,75 procenta..
xyz
4 lata temu
Nie płaci i nie chce się wyprowadzić ,teraz ma większe prawa niż właściciel, a sprawa w sądzie ciągnie się kilka lat. I jaki z tego zysk?
...
Następna strona