Cykliczne ożywienie na pierwotnym rynku mieszkaniowym, które właśnie świętuje już piątą rocznicę, zawdzięcza swój historyczny potencjał przede wszystkim nabywcom gotówkowo-inwestycyjnym. To oni są główną siłą napędową koniunkturalnej prosperity, owocującej corocznymi rekordami sprzedaży nowych mieszkań.
Mieszkaniówka ponad wszystko
W Polsce od dawna inwestycje w nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem tych mieszkaniowych, uznawane były za jedną z najbardziej pewnych form lokowania kapitałów. Z kolei od momentu osiągnięcia przez krajowe stopy procentowe historycznie najniższych poziomów, popularność mieszkań jako długoterminowych rozwiązań inwestycyjnych osiągnęła w Polsce poziom dotąd niespotykany.
Wynika to z faktu najlepszego stosunku zysku do ryzyka inwestycji mieszkaniowych w sytuacji spadku dochodów z lokat bankowych do symbolicznych wartości, nie gwarantujących nawet zabezpieczenia przed inflacją. Z czego jeszcze wynika aż tak imponująca popularność lokalu mieszkalnego jako celu zyskownej inwestycji? Zapewne po pierwsze z istotnej, dla rodzimej mentalności, namacalności jej przedmiotu. Po drugie zaś z mocno utrwalonego, acz niekoniecznie do końca słusznego, przekonania o braku jakiegokolwiek ryzyka inwestycyjnego czy też konieczności posiadania określonej wiedzy i doświadczenia, jako koniecznego warunku skutecznego zarabiania na nieruchomościach. Po trzecie wreszcie z braku konkurencyjnych form inwestowania kapitału w dobie rekordowo niskich stóp procentowych.
Co trzecie nowe mieszkanie to inwestycja
Jak wynika z przeprowadzonego przez portal RynekPierwotny.pl sondażu wśród deweloperów, więcej niż co trzecie mieszkanie z pierwszej ręki nabywane jest w dzisiejszych czasach za gotówkę. Z kolei zdecydowana większość z zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym, to zakupy inwestycyjne. Do tego dochodzi bliżej nieokreślona, ale zapewne znacząca liczba lokali deweloperskich, nabywanych pod wynajem z mniejszym lub większym udziałem finansowania kredytem hipotecznym.
W sumie daje to odsetek rzędu 30-40 proc. nowych mieszkań trafiających na rynek wynajmu komercyjnego. Czy w takim razie ulega on szybkiemu nasyceniu, w związku z czym dalsze inwestycje mieszkaniowe stają się coraz bardziej ryzykowne? Na razie absolutnie nic na to nie wskazuje. Rynek wynajmu rośnie obecnie w tempie około 25 - 30 tys. nowych lokali rocznie, co wbrew pozorom jak na rodzime warunki nie jest ilością znaczącą. Z kolei stopy procentowe NBP jeszcze dość długo pozostaną na obecnych rekordowo niskich poziomach. Oznacza to dobre, by nie powiedzieć optymalne perspektywy dla kontynuacji inwestycyjnego boomu na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Stopa oraz okres zwrotu z inwestycji mieszkaniowej
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, oczywistym celem każdej inwestycji jest osiągnięcie wymiernego zysku, który wyrażony liczbowo można porównać do rentowności alternatywnych form lokowania kapitałów. Aby obliczyć roczną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie należy po prostu zestawić sumę rocznych dochodów z jego wynajmu z ceną, którą za przedmiotowy lokal nabyty pod inwestycję zapłacił właściciel.
Roczny dochód z wynajmu powinien uwzględniać koszty własne właściciela, a więc czynsz administracyjny, zryczałtowany podatek od dochodów z wynajmu, koszty napraw i remontów czy półtoramiesięczny okres bez dochodu z racji zmiany najemcy.
Jak wynika z tegorocznego raportu E-VALUER INDEX 2018, komunikującego wyniki badań zyskowności wynajmu nowych mieszkań, wyższe stopy zwrotu w granicach 5,3 - 5,5 proc. są zdecydowanie łatwiej osiągalne w mniejszych miastach wojewódzkich. Z kolei w największych aglomeracjach przedmiotowy wskaźnik zawiera się w przedziale 4,1 - 5,4 proc.
Jednocześnie autorzy raportu zwracają uwagę na spadającą w całym kraju rentowność najmu w związku z coraz silniejszym wzrostem cen nieruchomości. W efekcie roczna stopa zwrotu z wynajmu nowego lokum wynosi wg. E-VALUER INDEX 2018 w Warszawie od 4,3 do 5,1 proc., natomiast w Łodzi, Lublinie, Białymstoku i Szczecinie osiąga poziom 5,3 - 5,5 proc.
Jak z tego wynika, okres zwrotu z inwestycji wyniesie w Warszawie od 19 do 23 lat, natomiast w wymienionych pozostałych lokalizacjach mniejszych aglomeracji około 18 lat. Wg portalu RynekPierwotny.pl, na pewno nie są to jednak wartości ostateczne.
Te będą zależały od trudnych obecnie do przewidzenia koniunkturalnych zmian rynkowych, jakich zapewne nie zabraknie w perspektywie kolejnych dwóch dekad.
Wzrost wartości nieruchomości w czasie
Elementem znaczącym w przypadku inwestycji w nieruchomości jest wzrost ich wartości w czasie. Bardzo często bowiem ten wskaźnik bywa istotnie wyższy od stopy zwrotu z wynajmu. Przykładowo, właściciel warszawskiego mieszkania nabytego pod wynajem na rynku pierwotnym na przełomie 2016/2017 roku, osiągnął w roku ubiegłym hipotetyczny (papierowy) sumaryczny zysk z wynajmu oraz ze wzrostu wartości przedmiotowego lokum na poziomie około 10 proc. Gdyby w ten sposób liczyć zyski z inwestycji w mieszkania, to okazałoby się, że podwojenie zainwestowanego w lokal na wynajem majątku byłoby osiągalne już po 7-8 latach od momentu zakupu.
Jednak tego typu kalkulacje nie są i nie powinny być praktykowane przy obliczeniach stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Ich wzrost wartości w czasie jest bowiem czymś w rodzaju dodatkowej premii, nie do końca zresztą gwarantowanej, ale w przypadku optymalnego momentu zakupu bardzo prawdopodobnej.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl