Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
mieszkania
28.07.2018 11:01

Kupujesz lub sprzedajesz tanio mieszkanie? Uważaj, fiskus upomni się o pieniądze

Jeżeli cena sprzedaży mieszkania znacząco odbiega od typowych wartości notowanych na rynku, to istnieje spore ryzyko, że fiskus wcześniej czy później zainteresuje się tym tematem. Interwencja prawdopodobnie będzie oznaczała konieczność zapłacenia wyższego podatku. Koszty czasem obciążają zarówno nabywcę jak i sprzedawcę mieszkania.

Podziel się
Dodaj komentarz
(East News (Tomasz Jodlowski/REPORTER))
Fiskus może zainteresować się niską ceną sprzedaży nieruchomości zarówno na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku PCC), jak i podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Jeżeli cena sprzedaży mieszkania znacząco odbiega od rynkowej normy, to istnieje spore ryzyko, że fiskus zainteresuje się tym tematem. Interwencja prawdopodobnie będzie oznaczała konieczność zapłacenia wyższego podatku. Koszty czasem obciążają zarówno nabywcę, jak i sprzedawcę mieszkania.

Cena sprzedaży niektórych mieszkań może być znacznie niższa od rynkowej średniej dotyczącej danego obszaru. Przyczyną takiej sytuacji bywa na przykład stan lokalu kwalifikującego się do remontu, nietypowy rozkład mieszkania lub jego położenie na parterze. Jeżeli cena sprzedaży mieszkania znacząco odbiega od typowych wartości notowanych na rynku, fiskus łatwo tego nie przepuści.

##Korekta może skutkować wzrostem wysokości dwóch podatków

Na wstępie warto wyjaśnić, że fiskus może zainteresować się niską ceną sprzedaży nieruchomości zarówno na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku PCC), jak i podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).

Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, pierwsza sytuacja jest niekorzystna dla nabywcy mieszkania, ponieważ taka osoba ma obowiązek podatkowy związany z zawarciem umowy kupna nieruchomości. Interwencja urzędu skarbowego dotycząca ceny transakcyjnej nieruchomości, czasem ma związek także z podatkiem PIT.

Zobacz też: Minister inwestycji niezadowolony z Mieszkania+ w Jarocinie. "Standard można by poprawić"

W tym kontekście trzeba przypomnieć, że sprzedaż nieruchomości przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej będzie opodatkowana, jeżeli taka transakcja została dokonana w ciągu pięciu lat. Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Identyczne zasady opodatkowania transakcji w ramach PIT, dotyczą również zbycia udziału w nieruchomości, części nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

##Wysokość podatku PCC czasem opiera się na wycenie biegłego

Wiele osób nabywających nieruchomość nie zdaje sobie sprawy, że pobór należnego podatku PCC przez notariusza, czasem nie kończy sprawy związanej z tą daniną. Fiskus może bowiem kwestionować wysokość kwoty, od której został naliczony podatek PCC (wynoszący 2,00% podstawy).

Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, wspomniane 2,00% nalicza się od wartości rynkowej nieruchomości lub prawa majątkowego z nią związanego (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Jeżeli taka wartość rynkowa znacząco odbiega od ceny ustalonej przez strony umowy, to fiskus może skorzystać z przysługujących mu uprawnień.

W takiej sytuacji urząd skarbowy przedstawia własną wstępną wycenę nieruchomości i wzywa podatnika (nabywcę nieruchomości) do złożenia odpowiednich wyjaśnień. Na tym etapie podatnik może bronić swoich racji i przedstawić dowody potwierdzające, że niska cena mieszkania była uzasadniona (np. z uwagi na konieczność wykonania remontu).

Jeśli wyjaśnienia nabywcy nie przekonają fiskusa, to zgodnie z przepisami urząd skarbowy określi wartość rynkową nieruchomości (podstawę do naliczenia PCC) na podstawie wyceny powołanego biegłego lub wyceny sporządzonej na zlecenie podatnika.

Nabywca lokalu lub gruntu zapłaci za wycenę biegłego wykorzystaną przez fiskusa, jeżeli wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z takiego oszacowania o ponad 33% przekracza cenę sprzedaży.

##Sprawa podatku PIT będzie dotyczyła również nabywcy lokalu

Warto wiedzieć, że w ramach podatku PIT fiskus też może kwestionować cenę sprzedaży nieruchomości. Co ważne, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obligują obydwie strony umowy do złożenia wyjaśnień w sprawie transakcji. Koszty interwencji fiskusa poniesie jednak tylko sprzedawca mieszkania, jako osoba odpowiedzialna za zapłatę podatku PIT (w razie sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu).

Warto zwrócić uwagę, że przepisy ustawy o PIT nie przewidują możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości (dla celów podatkowych) na podstawie wyceny przedstawionej przez podatnika. Urząd skarbowy zawsze zleca wykonanie operatu przez wybranego specjalistę.

Koszty takiej wyceny poniesie podatnik (zbywca nieruchomości), jeżeli różnica pomiędzy oszacowaną wartością rynkową nieruchomości oraz jej ceną sprzedaży przekracza 33%.

Cała sprawa oczywiście może się też zakończyć pozytywnie dla podatnika jeśli przedstawi on dowody świadczące o tym, że cena transakcyjna była uzasadniona. Właśnie dlatego osoby tanio sprzedające nieruchomość i zobowiązane do zapłaty podatku PIT z tego tytułu, jeszcze przed transakcją powinny odpowiednio udokumentować okoliczności negatywnie wpływające na wartość rynkową lokalu lub gruntu. Taką przezornością powinny się wykazać również osoby zobowiązane do zapłaty podatku PCC z tytułu okazyjnego zakupu nieruchomości.

##Fiskus czasem ma nawet sześć lat na wykonanie domiaru

Warto jeszcze przypomnieć, że fiskus ma sporo czasu na skorygowanie podstawy naliczenia podatku PIT lub PCC. Taka korekta może nastąpić w ciągu pięciu lat. Pięcioletni termin jest naliczany od końca roku, w którym powinien zostać zapłacony podatek PIT lub PCC. Ta zasada wynikająca z ordynacji podatkowej, wydaje się szczególnie niekorzystna dla osoby zobowiązanej z tytułu podatku PIT.

Sprzedaż mieszkania obciążoną takim podatkiem, trzeba bowiem rozliczyć najpóźniej 30 kwietnia kolejnego roku. Właśnie dlatego fiskus w kontekście podatku PIT aż do końca 2024 r. (tzn. przez pięć lat od 31 grudnia 2019 roku), będzie mógł kwestionować cenę sprzedaży mieszkania z lipca 2018 r. W przypadku podatku PCC, analogiczny termin upływa 31 grudnia 2023 roku.

Trudno ukryć, że wiele urzędów skarbowych późno przypomina sobie o wątpliwej cenie sprzedaży nieruchomości (np. na kilka miesięcy przed upływem pięcioletniego terminu przedawnienia zobowiązań podatkowych). Na takie praktyki fiskusa, które są niekorzystne dla podatników i skutkują tzw. „hodowaniem” odsetek, uwagę zwracała już Najwyższa Izba Kontroli.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

Tagi: mieszkania, rynek nieruchomości, wiadomości, gospodarka, gospodarka polska, najważniejsze
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz
29-07-2018

ŁajdacyUS pilnuje mieszkania a domy za 500+ rosną jak grzyby po deszczu i nikt nie zapyta skąd pieniądze. Na pierwsze dziecko 500+ ponieważ dochód nie … Czytaj całość

28-07-2018

Masa bitumicznaSkarbówka, a szczególnie ta "pani" która kwestionuje wysokość transakcji - powinny mieć ustawowy obowiązek odkupu nieruchomości/ samochodu za … Czytaj całość

28-07-2018

WściekłyCzyli jak kupię ruderę do kompletnego remontu za 50% wartości to przyjdzie mi do chałupy taki robin hood z żoliborza i weźmie moje nowe materiały na … Czytaj całość

Rozwiń komentarze (101)